Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 21/4976 en BRE 22/1912
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [geboorteplaats] (België), belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Woensdrecht), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 oktober 2021 (jaar 2020) en 18 februari 2022 (jaar 2021).
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende met dagtekening 30 juni 2021 (2020) respectievelijk 30 november 2021 (2021) op verzoek de waarde-beschikkingen voor de jaren 2020 en 2021 toegezonden (de beschikkingen) met betrekking tot de woning [adres] in [plaats] (de woning). De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor de onderhavige jaren als volgt vastgesteld:
voor het jaar 2020 per de datum van 1 januari 2019 (de waardepeildatum) op € 143.000; en
voor het jaar 2021 per de datum van 1 januari 2020 (de waardepeildatum) op € 145.000.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking voor het jaar 2020 gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd tot € 137.000 en een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 530. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking voor het jaar 2021 ongegrond verklaard. Vervolgens heeft belanghebbende voor beide jaren beroep ingesteld.
1.5.
De gemachtigde heeft de rechtbank op 14 juni 2023 via de digitale weg verzocht om verdaging van de behandeling van de zaken op de zitting van 20 juli 2023. De rechtbank heeft de gemachtigde bij brief van 21 juni 2023 bericht dat de door hem genoemde redenen naar de huidige stand van zaken onvoldoende aanleiding zijn om de zitting te verdagen en heeft hem verzocht zijn verdagingsverzoek nader te motiveren.
1.6.
De gemachtigde heeft op 28 juni 2023 via de digitale weg zijn verdagingsverzoek nader gemotiveerd.
1.7.
De rechtbank heeft de gemachtigde bij brief van 29 juni 2023 bericht dat hetgeen door hem is aangevoerd onvoldoende grond is om tot een beslissing tot verdaging van de zitting te komen. Wel houdt de rechtbank rekening met de verplichtingen van de gemachtigde op de ochtend van de zittingsdag en verplaatst de mondelinge behandeling van de onderhavige zaak op 20 juli 2023 naar de middag.
1.8.
De rechtbank heeft de beroepen op 20 juli 2023 gelijktijdig op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, de gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar, [naam ] en [taxateur 1].
Beoordeling door de rechtbank
Met betrekking tot procedurenummer 21/4976 (jaar 2020, waardepeildatum 01-01-2019)
2.
2.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende met betrekking tot procedurenummer 21/4976 niet, is geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Met betrekking tot procedurenummer 22/1912 (jaar 2021, waardepeildatum 01-01-2020)
2.3.
De rechtbank beoordeelt allereerst of het bezwaar terecht niet-ontvankelijk is verklaard wegens termijnoverschrijding. Afhankelijk van het antwoord op die vraag komt aan de orde of de waarde niet te hoog is vastgesteld.
2.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat het bezwaar terecht niet-ontvankelijk is verklaard. Het inhoudelijke beroep van belanghebbende met betrekking tot procedurenummer 22/1912 slaagt echter niet. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is gedurende het jaar 2020 eigenaar geworden van de woning. De woning is een vrijstaande woning met bouwjaar 1928. De woning kenmerkt zich door twee aangebouwde woonruimten, een berging/schuur en twee overkappingen/luifels en heeft een inhoud inclusief aangebouwde woonruimten (en exclusief berging/schuur) van 428 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt 550 m2.
Motivering
Met betrekking tot procedurenummer 21/4976 (jaar 2020, waardepeildatum 01-01-2019)
4.
4.1.
De stelling van belanghebbende dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat het verhandelde tijdens de hoorzitting niet goed is weergegeven, slaagt niet. De wet stelt geen specifieke eisen aan een verslag van het hoorgesprek. [1] Naar het oordeel van de rechtbank voldoet het verslag van de hoorzitting aan hetgeen daarvan redelijkerwijs mag worden verwacht.
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 9 februari 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
4.6.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 145.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Als referentiewoningen zijn gebruikt meerdere woningen in de directe omgeving van de woning. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
4.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Belanghebbende heeft ook geen andere referentiewoningen aangedragen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Belanghebbende heeft tegen de keuze voor de referentieobjecten ook geen beroepsgronden aangedragen. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De algemeen geformuleerde stelling van belanghebbende dát onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen is ten opzichte van een uitgewerkte matrix van onvoldoende gewicht.
4.9.
Ook de meer specifieke stellingen van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de minder goede ligging en de slechte staat, slagen niet. Uit de matrix blijkt dat de taxateur een ‘minder dan gemiddelde’ ligging heeft aangenomen (factor 2 in plaats van de standaard 3). Dat aanleiding bestaat om van een nog lagere factor uit te gaan, is niet aannemelijk gemaakt. Uit de matrix blijkt voorts dat voor de waarde-indicatoren kwaliteit (een 1), onderhoud (een 1) doelmatigheid (een 2) en voorzieningen (een 1) eveneens lagere factoren zijn gehanteerd. De kale stellingen daaromtrent in het beroepschrift en ter zitting zijn, in het licht van het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport, onvoldoende.
4.10.
De heffingsambtenaar is daarom geslaagd in zijn bewijstaak om de waarde aannemelijk te maken.
Met betrekking tot procedurenummer 22/1912 (jaar 2021, waardepeildatum 01-01-2020)
5.
5.1.
Het eerste beslispunt is de beslissing in bezwaar dat het bezwaar te laat is ingediend, hetgeen tot een niet-ontvankelijkverklaring heeft geleid. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat op juiste gronden tot deze beslissing is overgegaan.
5.2.
Het afschrift van de beschikking die in het dossier zit is gedagtekend 30 november 2021. Het betreft een beschikking op verzoek. In de uitspraak op bezwaar wordt echter vermeld dat de dagtekening 31 december 2021 is. Ook de tekst van het verweerschrift, kopje ‘Ontvankelijkheid’ is niet consistent. Aldaar staat geschreven dat omdat “het bezwaarschrift binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet is ingekomen” het bezwaar te laat is. Dit kan niet beide waar zijn. Voorts stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar, ondanks de betwisting van de dagtekening en daarmee ook de datum van ontvangst van de beschikking, er geen verzendadministratie heeft overgelegd. Dit alles tezamen en in onderling verband bezien brengt een zodanige twijfel teweeg over de start van de bezwaartermijn dat deze in redelijkheid niet aan belanghebbende kan worden tegengeworpen. De heffingsambtenaar heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat het bezwaar terecht niet-ontvankelijk is verklaard. Daarom zal de rechtbank de waardebeschikking ook inhoudelijk beoordelen.
5.3.
De rechtbank verwijst in dit verband naar rechtsoverwegingen 4.2 tot en met 4.8 hiervoor, met dien verstande dat voor deze beschikking een taxatierapport is opgemaakt door dezelfde taxateur, maar dan met dagtekening 30 mei 2022. Specifiek voor dit tijdvak heeft belanghebbende bewijs geleverd in de vorm van foto’s van de buitenzijde en van het interieur van de woning. Door middel van deze bewijsstukken heeft belanghebbende wel voldaan aan de opdracht om gemotiveerd te stellen. Echter, de foto’s geven geen aanleiding om te oordelen dat de taxateur onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning, zoals deze onder meer uit de foto’s blijkt. Uit de matrix blijkt ook dat voor de waarde-indicatoren kwaliteit (een 1), onderhoud (een 1) doelmatigheid (een 2) en voorzieningen (een 1) wederom lagere factoren zijn gehanteerd.
5.4.
De heffingsambtenaar is daarom geslaagd in zijn bewijstaak om de waarde aannemelijk te maken.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep in de procedure met nummer 21/4976 is ongegrond. Het beroep in de procedure met nummer 22/1912 is gegrond, omdat het bezwaar alsnog ontvankelijk moet worden geacht. Dit leidt echter niet tot een uitkomst waar enig belang aan de zijde van belanghebbende mee is gediend, omdat in bezwaar ook een ambtshalve beoordeling heeft plaatsgevonden. Daar komt bij: het blijft een sub-variant van het oordeel dat de heroverweging in bezwaar niet tot een wijziging van de beschikking leidt. De rechtbank ziet daarom aanleiding om artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht toe te passen. De rechtsgevolgen blijven in stand. De gang van zaken rechtvaardigt voorts geen proceskostenvergoeding. Wel ziet de rechtbank aanleiding om te gelasten dat het griffierecht wordt vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de procedure met nummer 21/4976 ongegrond;
- verklaart het beroep in de procedure met nummer 22/1912 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 18 februari 2022 en bepaalt dat de rechtsgevolgen van dit besluit geheel in stand blijven.
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 12 oktober 2023. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.