Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10591642 \ CV EXPL 23-2613
Vonnis van 18 oktober 2023
in de zaak van
[eiser01] B.V.,
te [plaats01] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser01] ,
gemachtigde: mr. J.F.M. Heuvelmans,
tegen
1.DE VENNOOTSCHAP ONDER FIRMA [gedaagde01] ,
te [plaats01] ,
2.
[gedaagde02],
2.
[gedaagde02],
te [plaats01] ,
3.
[gedaagde03],
3.
[gedaagde03],
te [plaats01] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden01] ,
procederend in persoon van [gedaagde03] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 juli 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de mondelinge behandeling van 20 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 4 april 2017 hebben [eiser01] en [gedaagden01] een huurovereenkomst winkelruimte gesloten inzake de winkelruimte gelegen te [postcode01] [plaats01] , [adres01] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, ingaande op 1 juni 2017 en lopende tot en met 31 mei 2022. Na deze huurperiode wordt de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, tot en met 31 mei 2027. De aanvangshuurprijs bedraagt € 25.578,00 op jaarbasis.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing. Hierin staat onder meer:
“25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geld, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.”.
2.3.
Op 8 mei 2021 hebben partijen een allonge gesloten waarin aanvullende afspraken zijn gemaakt over de haalbaarheid van de exploitatie en aanvullende technische voorzieningen van het gehuurde. Hierin staat onder meer:
“Huurder en verhuurder hebben een allonge gesloten behorende bij de huurovereenkomst van de commerciële ruimte gelegen aan het [adres01] te [plaats01] , welke beide partijen op
04-04-2017 hebben ondertekend. Deze allonge is nodig omdat huurder en verhuurder, gedurende de huurperiode van het gehuurde afspraken hebben gemaakt over:
De haalbaarheid van de exploitatie;
Aanvullende technische voorzieningen in het gehuurde. (…)
3.2
Deze huurovereenkomst wordt met ingang van 01 juni 2021 voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 mei 2026.
4.1
De huurprijs van het gehuurde bedraagt per 01 juni 2021 op jaarbasis € 22.500,00.”.
2.4.
Op 9 juni 2023, de datum van dagvaarding, bedraagt de totale huurachterstand € 12.116,28.
3.Het geschil
3.1.
[eiser01] vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, en [gedaagden01] hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, betaling van € 13.421,13 aan huurachterstand en boeterente berekend tot en met mei 2023,
betaling van een boeterente van € 300,00 per maand vanaf 1 juni 2023 tot de dag van algehele betaling, betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs van € 2.519,38 tot de ontruiming, betaling van € 2.519,38 per maand aan schadevergoeding vanaf 1 juni 2023 tot de datum waarop de huurovereenkomst oorspronkelijk zou eindigen (waarbij in geval van een nieuwe huurder gedurende die periode de hiermee overeengekomen huurprijs in mindering strekt op de betalingsverplichting), met veroordeling van [gedaagden01] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente. [eiser01] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagden01] is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Zij meent dat, tegen de achtergrond van de tekortkoming aan de zijde van [gedaagden01] , van haar niet meer kan worden gevergd de huurovereenkomst nog langer voort te zetten.
3.2.
[gedaagden01] erkent de huurachterstand en voert aan dat zij van de zeven jaar dat zij deze bedrijfsruimte huurt, zes jaar altijd netjes huur heeft betaald. Vanwege de nasleep van de coronaperiode ging het slecht met de winkels. Ook heeft zij in het verleden een horecabedrijf gehad dat door corona een zware klap heeft gehad. Het financieel afwikkelen daarvan heeft geleid tot deze huurachterstand. Inmiddels loopt er ook een MKB-traject bij schuldhulpverlening. Indien [gedaagden01] de bedrijfsruimte moet verlaten zou dit ernstige gevolgen hebben, omdat dit zal leiden tot een persoonlijk faillissement.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Gelet op de erkenning daarvan door [gedaagden01] ligt de gevorderde huurachterstand, die tot en met de datum van dagvaarding € 12.116,28 bedraagt, voor toewijzing gereed.
Boeterente
4.2.
[gedaagden01] is op grond van artikel 25.3 van de algemene voorwaarden de boeterente van € 300,00 per maand verschuldigd, omdat zij de huurpenningen niet op tijd heeft betaald. Dit is tot en met de dagvaarding berekend op een bedrag van in totaal € 1.304,85. [gedaagden01] heeft tegen deze boeterente geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze zal worden toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij (en in geval van huur aan de kantonrechter) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek). Het gaat in dit geval om de vraag of de ontstane huurachterstand dusdanig ernstig is dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.4.
Vast staat dat [gedaagden01] per datum dagvaarding een huurachterstand heeft laten ontstaan van meer dan drie maanden, die gedurende de procedure nog verder is opgelopen. [gedaagden01] heeft diverse omstandigheden aangevoerd ter zake die achterstand, maar dat zijn geen omstandigheden die leiden tot het oordeel dat een uitzonderingssituatie zich hier voordoet. [gedaagden01] heeft aangevoerd financiële problemen te hebben, maar dat is een privé-situatie die [eiser01] in beginsel niet aangaat. De kantonrechter begrijpt dat het voor [gedaagden01] een vervelende situatie is, dat door corona-perikelen een andere onderneming failliet is gegaan en voor dit pand een betalingsachterstand is ontstaan. Ook begrijpt dat kantonrechter dat [gedaagden01] de twee winkels die zij momenteel in het gehuurde heeft, graag wenst voort te zetten, in ieder geval nog tot het einde van het jaar. Dat dit er toe zal leiden dat [gedaagden01] de gehele huurachterstand op korte termijn kan inlopen, blijkt echter nergens uit. [gedaagden01] kan niet laten zien dat dit een zodanige omzet gaat opleveren dat zij daarmee uit de schulden komt. Dat [gedaagden01] de situatie momenteel nog probeert te redden met inkomsten uit een andere winkel die zij in [plaats02] heeft geopend, zoals zij ter zitting heeft toegelicht, valt haar te prijzen. Ook hier geldt dat [gedaagden01] hierin geen zekerheid aan de verhuurder kan bieden dat dit op korte termijn zal leiden tot het volledig inlopen van de aanzienlijke huurachterstand. Daar staat tegenover het belang van [eiser01] bij een huurder die (tijdig) aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. De kantonrechter weegt ook mee dat [eiser01] zich eerder welwillend heeft opgesteld in de situatie van [gedaagden01] door - met het sluiten van de allonge - de op dat moment openstaande huurbetalingen kwijt te schelden, de huurprijs wat te verlagen en door investeringen te doen in het gehuurde, zodat [gedaagden01] naast de modezaak ook een bierwinkel kon exploiteren om zo meer omzet te kunnen maken. Afgewogen tegen de ernst van de tekortkoming en de belangen van [eiser01] staan de door [gedaagden01] gestelde feiten en omstandigheden aan de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte niet in de weg.
4.5.
De kantonrechter oordeelt dat in dit geval sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dat hierdoor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd. Deze vorderingen zullen op grond van het voorgaande worden toegewezen, waarbij de kantonrechter een ontruimingstermijn van 14 dagen een redelijke termijn acht.
(Toekomstige) huurtermijnen
4.6.
[gedaagden01] heeft de vordering tot betaling van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 2.519,38 vanaf 1 juni 2023 tot de ontruiming van het gehuurde niet weersproken, zodat deze zal worden toegewezen. Voor zover [gedaagden01] al dan niet deels een betaling heeft verricht voor deze termijnen, hoeft zij dit uiteraard niet nogmaals te doen.
4.7.
[eiser01] heeft ook een bedrag van € 2.519,38 per maand aan schadevergoeding gevorderd vanaf de ontruiming van het gehuurde tot de datum waarop de huurovereenkomst oorspronkelijk zou komen te eindigen. Een vordering tot veroordeling van toekomstige huurtermijnen bij een tussentijdse ontbinding van een huurovereenkomst bedrijfsruimte voor bepaalde tijd, zal worden toegewezen voor drie maanden huur (of zoveel korter als het pand weer verhuurd is) en voor het overige worden verwezen naar de schadestaatprocedure. Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat [eiser01] in het kader van haar schadebeperkingsplicht het pand binnen de termijn van drie maanden opnieuw zal kunnen verhuren. Gesteld noch gebleken is dat deze periode niet reëel is en dat de schade thans op een hoger bedrag valt te begroten.
Proceskosten
4.8.
[gedaagden01] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser01] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
111,66
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
792,00
(2,00 punten × € 396,00)
Totaal
€
2.287,66
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de in de beslissing te bepalen termijn.
4.10.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken, omdat de vennoten van een vennootschap onder firma hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schulden van de vennootschap. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen,
5.2.
veroordeelt [gedaagden01] hoofdelijk om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van alle sleutels, geheel vrij en bezemschoon ter beschikking van [eiser01] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagden01] hoofdelijk, en wel zo dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser01] te betalen:
- een bedrag van € 13.421,13 aan huurachterstand en boeterente berekend tot en met mei 2023;
- een bedrag van € 300,00 aan boeterente per maand dat [gedaagden01] in verzuim verkeert met betaling van de huurpenningen vanaf 1 juni 2023 tot aan de dag van algehele betaling;
- een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 2.519,38 vanaf 1 juni 2023 tot en met de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
- een bedrag van € 2.519,38 voor iedere maand nadat het gehuurde is ontruimd, maar nog niet aan een ander verhuurd, over een periode van maximaal drie maanden en voor het overige wordt verwezen naar de schadestaatprocedure.
5.4.
veroordeelt [gedaagden01] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser01] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.287,66, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2023.