Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5411
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [B.V.] .),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar,
en
de Minister van Justitie en Veiligheid, de Minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 oktober 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 275.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde, van [naam 1] , verbonden aan [B.V.] en namens de heffingsambtenaar, [naam 2] en [naam 3] . Ter zitting zijn zowel door de gemachtigde als door de heffingsambtenaar machtigingen overgelegd. Deze zijn aan het dossier toegevoegd. Belanghebbende ontvangt als bijlage bij deze uitspraak een afschrift van de machtiging van de heffingsambtenaar en vice versa.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning met een berging, twee dakkapellen, een dierenverblijf, ondergrond en tuin met een inhoud van 420 m3 en een perceel van 226 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, zal de rechtbank tevens beoordelen of sprake is van schending van artikel 40 Wet WOZ dan wel algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 240.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 275.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Aangezien beide partijen de door hen gestelde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 274.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een matrix, opgemaakt op 28 december 2021 door [naam 4] betreffende de woning en de in de matrix genoemde referentiewoningen, ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 298.143. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te Riel (de referentiewoningen). In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De matrix bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning en van het vooraanzicht van de referentiewoningen.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting zijn standpunt nader toegelicht maar heeft de onderbouwing van de waardering op substantiële onderdelen herzien. De daarop gebaseerde stelling dat de waarde niet te hoog is, kan niet in stand blijven. De op de zitting gezaaide verwarring, het laten vallen van een referentieobject, het herdefiniëren van de KOUDV-factoren en het ter zitting her-berekenen van de prijzen per vierkante meter van de opstellen, doet afbreuk aan de betrouwbaarheid van de gegevens. . De aannemelijkheid van de matrix is daarom ter zitting verloren gegaan. De heffingsambtenaar is derhalve niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De door hem verdedigde waarde is niet aannemelijk gemaakt.
5.4.
De rechtbank zal daarom toetsen of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiertoe heeft belanghebbende concreet gesteld dat uit de verkoopgegevens van de referentiewoning aan de [adres 2] afgeleid kan worden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft echter niet toegelicht hoe de waarde van € 240.000 tot stand is gekomen. Dit brengt mee dat ook belanghebbende niet is geslaagd in zijn bewijslast.
5.5.
Aangezien beide partijen de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 274.000.
5.6. 5.6.
5.6. Nu het beroep gegrond is omdat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, behoeven de standpunten van belanghebbende ten aanzien van de vraag of sprake is van schending van artikel 40 Wet WOZ dan wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur geen behandeling. Ter zitting zijn zowel door de gemachtigde als door de heffingsambtenaar machtigingen overgelegd. Deze zijn aan het dossier toegevoegd. Belanghebbende ontvangt als bijlage bij deze uitspraak een afschrift van de machtiging van de heffingsambtenaar en vice versa.
Fvtgr5
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
6. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
6.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 5 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 26 oktober 2023. De redelijke termijn is derhalve overschreden met afgerond 8 maanden.
6.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. De heffingsambtenaar dient daarom 2/8e deel van € 100 te betalen (oftewel € 25) en de Minister 6/8e deel van € 100 (oftewel € 75). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
7.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.266.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 274.000;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 274.000;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 25;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 75;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.266 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.