Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5763
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 373.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing van de gemeente Etten-Leur voor het jaar 2021 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 18 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1]. Belanghebbende is niet verschenen (zie hierna).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een 2-onder-1-kap woning met een aanbouw, twee dakkappellen, een vrijstaande garage, vrijstaande berging en een tuin. De woning is gebouwd in 1974 en heeft een oppervlakte van circa 132 m², gelegen op een perceel van 510 m².
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
3. Nadat de rechtbank belanghebbende op 15 augustus 2023 bij aangetekende brief had uitgenodigd om de op zitting te verschijnen, heeft belanghebbende bij brief van 29 augustus 2023, binnengekomen op 31 augustus 2023, de rechtbank verzocht de zitting uit te stellen in verband met verblijf in het buitenland.
De rechtbank heeft dat verzoek om uitstel afgewezen en geen aanleiding gezien om de zitting te verplaatsen, enerzijds omdat het verzoek niet binnen een week na de ontvangst van de uitnodiging bij de rechtbank is binnengekomen en daarom als uitgangpunt te laat gedaan, en anderzijds omdat het verzoek zeer summier gemotiveerd is en ook geen bewijsstukken ter onderbouwing van het verzoek zijn overgelegd. De rechtbank heeft het verzoek daarom afgewezen. Belanghebbende heeft daarop gereageerd en (aanvullende) inhoudelijke gronden tegen de vastgestelde waarde van zijn woning aangedragen. Desgevraagd heeft belanghebbende aangegeven geen kans te zien om via een digitale verbinding aan de zitting deel te nemen, maar dat zijn schriftelijke reactie als aanvulling op zijn gronden als voldoende bijdrage kan worden beschouwd.
De rechtbank ziet in het voorgaande geen aanleiding om het verdagingsverzoek van belanghebbende te heroverwegen, en gaat daarom over tot een inhoudelijke beoordeling van de beslissing van de heffingsambtenaar (zie 1.2).
Inhoudelijke beoordeling
3.1.
De rechtbank beoordeelt vervolgens of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 373.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 juli 2022 door [taxateur 2] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
3.8.
De taxateur heeft de woning getaxeerd door de woning te vergelijken met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten (de referentiewoningen) heeft de taxateur gebruikt de woningen aan de (i) [adres 2], (ii) [adres 3], (iii) [adres 4] en (iv) [adres 5], alle gelegen te [plaats]. Op basis van alle gegevens heeft de taxateur de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020 berekend op € 384.000.
3.9.
[taxateur 1] heeft vervolgens, na het indienen van het verweerschrift, een nieuwe matrix aan de rechtbank toegestuurd. Die matrix dient de vorige matrix te vervangen, aldus de heffingsambtenaar. In die nieuwe matrix wordt de waarde van de woning berekend op € 403.000. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat in de voorgaande matrix ten onrechte de verkoopprijzen van de referentiewoningen waren geïndexeerd vanaf de leveringsdatum tot aan de waardepeildatum, in plaats van indexatie vanaf de datum waarop de koopovereenkomsten waren gesloten. In de nieuwe matrix zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd vanaf moment van de koopovereenkomst tot aan de waardepeildatum. Uitsluitend op die grond leidt dat er toe dat de waarde van de woning door de taxateur op waardepeildatum 1 januari 2020 nader is berekend op € 403.000.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.10.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn woning, omdat het bouwjaar van de referentiewoningen niet overeenkomt met het bouwjaar van zijn woning, en de woningen niet rond of op de peildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar voert aan dat de referentiewoningen gelet op het bouwjaar wel vergelijkbaar zijn met zijn woning. De woning aan de [adres 2] en de woning aan de [adres 3] zijn gebouwd in 1972, de woning aan de [adres 4] in 1977 en de woning aan de [adres 5] in 1978. De woning van belanghebbende is gebouwd in 1974. De referentiewoningen zijn daarom uit dezelfde bouwperiode, met dezelfde of vergelijkbare bouwwijze en bouwmaterialen. Verder zijn de referentiewoningen verkocht binnen een jaar voor en na de waardepeildatum en daarom ook in zoverre geschikt als vergelijkingsobjecten, aldus de heffingsambtenaar.
3.11.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er in is geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn, en een vergelijkbaar bouwjaar en (inhoud of) oppervlakte hebben. Ook heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de ligging van de referentiewoningen, ook van de woningen die in een andere wijk liggen, voldoende vergelijkbaar is. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.12.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank ook in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft namelijk in zijn vergelijking onder meer rekening gehouden met de verschillende grootte van de percelen, de aanwezige bijgebouwen, ligging, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en kwaliteit. De heffingsambtenaar heeft door middel van het taxatierapport er blijk van gegeven dat in de totstandkoming van de waarde van de woning met die factoren rekening is gehouden.
Indexatie van de verkoopprijzen
3.13.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de transactieprijzen van de referentiewoningen heeft gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de datum van verkoop en de waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en/of onderbouwd.
3.14.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat voor het indexeringspercentage is aangesloten bij de percentages gehanteerd door Vastgoed Pro voor de regio waarin de woning van belanghebbende is gelegen. Die percentages zijn openbaar te raadplegen, aldus de heffingsambtenaar.
3.15.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopprijzen van de referentiewoningen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt en onderbouwd. Bij het voorgaande neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende wil uitgaan van de landelijke indexeringspercentages van het CBS die te algemeen zijn om de door de heffingsambtenaar gebruikte indexeringspercentages succesvol te betwisten.
Vergelijking met WOZ-waarden
3.16.
Belanghebbende voert verder aan dat de WOZ-waarde van de woning veel te hoog gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2] Datzelfde geldt voor de verhouding van de waarde van de woning ten opzichte van WOZ-waarden van andere onroerende zaken. Ook die (procentuele) waardestijgingen zijn in beginsel niet van belang bij de waardebepaling van de woning.
Motiveringsbeginsel
3.17.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat hem niet duidelijk is hoe de waarde van zijn woning is berekend, en de beslissing op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Hoewel die toelichting in de uitspraak op bezwaar summier is, is de waarde van de woning door de heffingsambtenaar al eerder onderbouwd met een taxatierapport. Uit de stukken van het dossier leidt de rechtbank af dat de heffingsambtenaar heeft uitgelegd hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen. Naar het oordeel van de rechtbank is het motiveringsbeginsel daarom niet geschonden. Dat niet alle argumenten van belanghebbenden afzonderlijk in de uitspraak op bezwaar zijn behandeld, maakt dit oordeel niet anders.
Redelijkheid en billijkheid
3.18.
Tot slot voert belanghebbende aan dat in dit geval de methodiek om de WOZ-waarde van zijn woning vast te stellen leidt tot een onredelijke uitkomst. De methodiek tot het bepalen van de waarden van de woning voor de Wet WOZ berust echter op een keuze van de wetgever. Het staat de rechtbank niet vrij om formele wetgeving te toetsen op haar innerlijke waarde of billijkheid. De rechtbank kan dus ook in zoverre niet aan belanghebbendes beroep tegemoet komen.
Conclusie
3.19.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde, de aanslag OZB en aanslag watersysteemheffing gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 30 oktober 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.