Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5417
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan Previcus Vastgoed)
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan Previcus Vastgoed)
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente Goirle, de heffingsambtenaar
en
de Staat(de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 oktober 2021.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak Van [adres 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 385.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 19 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] verbonden aan Previcus Vastgoed, en namens de heffingsambtenaar, [naam 2] en [taxateur] . Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een machtiging overgelegd aan de rechtbank. Deze wordt met de uitspraak aan belanghebbende toegezonden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement. De woning beschikt over een inpandige garage ( 18 m2).
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende bepleit een waarde van € 351.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 385.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.Overwegingen
Formeel: artikel 40 Wet WOZ
4.1.
Belanghebbende bepleit dat de door hem gevraagde informatie in bezwaar niet (volledig) is verstrekt, waardoor de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 Wet WOZ heeft gehandeld. Belanghebbende stelt, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2023:1052, dat het beroep van belanghebbende gegrond verklaard dient te worden. De rechtbank oordeelt daarover als volgt.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Een procedurele bepaling zoals artikel 40 Wet WOZ is in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is. Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift aangevoerd dat hij bepaalde informatie, zoals in dit geval de grondstaffel, de koudv- en liggingsfactoren, de taxatiekaart en de indexeringspercentages, mist. Tijdens het hoorgesprek heeft belanghebbende niet aangevoerd dat hij nog bepaalde informatie mist. Desondanks heeft de heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar een schematisch overzicht van de referentiewoningen en de woning, met daarbij de kwaliteits-, onderhouds- en liggingsfactoren en een grondstaffel overlegd, waardoor belanghebbende een gedegen afweging heeft kunnen maken om in beroep te gaan. In beroep heeft belanghebbende opnieuw aangevoerd dat hij niet alle informatie van de heffingsambtenaar heeft ontvangen. Doordat belanghebbende tijdens het hoorgesprek niet heeft aangevoerd dat hij bepaalde informatie mist, mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet nodig heeft gehad om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning te controleren. Met het verstrekken van het taxatieverslag aan belanghebbende in de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 Wet WOZ. Omdat belanghebbende tijdens het hoorgesprek, niet heeft gevraagd om het (aanvullend) toezenden van de informatie, is in dit geval geen sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ. Ook wat belanghebbende voor het eerst ter zitting heeft aangevoerd inzake de vve-reserve, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
4.3.
Het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 [1] waar belanghebbende naar verwijst, maakt dit niet anders, omdat in die casus vaststond dat er meer stukken beschikbaar waren dan dat aan belanghebbende zijn verstrekt én die belanghebbende in alle contactmomenten met de heffingsambtenaar uitdrukkelijk heeft gevraagd om de stukken. Gelet daarop gaat de vergelijking met onderhavige zaak naar het oordeel van de rechtbank niet op.
Materieel: toetsingskader van de rechtbank
4.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.7.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd. Deze waardematrix is op 22 december 2021 opgesteld door gecertificeerd [WOZ-taxateur].
4.9.
In de waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 391.107 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 Als referentiewoningen (alle appartementen) zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De waardematrix is voorzien van beeldmateriaal van de woning en van de referentiewoningen.
Is de heffingsambtenaar bij de waardering uitgegaan van onjuiste objectkenmerken?
4.10.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardering van onderhavige woning gebruik heeft gemaakt van onjuiste objectkenmerken. De oppervlakte van de woning betreft 112 m2 in plaats van 117 m2, aldus belanghebbende. Deze stelling baseert hij op de gegevens uit het BAG. De heffingsambtenaar stelt dat bij de waardebepaling geen gebruik wordt gemaakt van gegevens uit de BAG en dat deze gegevens dus ook niet als controlemiddel kunnen dienen.
4.11.
De rechtbank overweegt dat de taxatie is verricht door een deskundige taxateur die zijn bevindingen heeft vastgelegd in een waardematrix. Het geringe verschil in oppervlaktemaat in de BAG-registratie geeft de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de gegevens van de woning waarvan de taxateur is uitgegaan. Bovendien bestaat er geen verplichting voor de taxateur om de BAG-oppervlakte te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.12.
Niet in geschil is de vraag of de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] bruikbaar zijn om de waarde van onderhavige woning te onderbouwen. Voornoemde woningen zijn immers door belanghebbende zelf in zijn beroepsschrift aangedragen.
4.13.
Ter zitting stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar de woning aan de [adres 5] als referentiewoning had behoren te gebruiken in plaats van [adres 4] . [adres 5] is immers in de bezwaarfase als referentiewoning gebruikt, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting verweerd tegen deze stelling met het betoog dat uit het taxatieverslag blijkt dat de overdracht van de [adres 5] al op 8 februari 2019 bij de notaris heeft plaatsgevonden. De feitelijke koop zal al voor die datum hebben plaatsgevonden en die ligt dus te ver verwijderd van de waardepeildatum. Daarom is in beroep de [adres 5] vervangen door de [adres 4] , aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat [adres 5] minder bruikbaar is als referentieobject dan [adres 4] . De keuze voor laatstgenoemd object als referentiewoning houdt stand en de beroepsgrond van belanghebbende slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.14.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. Bij het bepalen van de waarde is immers rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum. Bovendien is het aandeel in het tegoed van de Vereniging van Eigenaren in mindering gebracht op de transactiecijfers van de referentiewoningen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat de basisschool op grote afstand van de woning ligt waardoor hinder of overlast niet aannemelijk is.
4.15.
Gelet op bovenstaande overwegingen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
4.16.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.17.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 3 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 31 oktober 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 8 maanden.
4.18.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
4.19.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 31 oktober 2021. De bezwaarfase heeft afgerond 8 maanden geduurd en daarmee 2 maanden te lang. Dit brengt mee dat 2/8 deel (€ 25) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 75) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
5.Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
5.2.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,- en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dus € 418,50. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de minister ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 209,25.
5.3.
De heffingsambtenaar en de minister wordt opgedragen om ieder de helft van het
griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 25;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 75;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de minister tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24,50;
- gelast de minister het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 31 oktober 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.