Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10462140 \ CV EXPL 23-925
Vonnis van 27 september 2023
in de zaak van
STICHTING BEVELAND WONEN,
te Goes,
eisende partij,
gemachtigde: mr. P.H.A. van Namen,
tegen
[gedaagde] B.V., IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [huurder],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J.C.W.L. Grootjans.
Eisende partij wordt hierna Beveland Wonen genoemd. Gedaagde partij wordt hierna de bewindvoerder, dan wel [huurder] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 mei 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de aanvullende producties van Beveland Wonen;
- de aantekeningen en het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 juni 2023;
- de pleitnota van Beveland Wonen;
- de pleitnota van [huurder] ;
- de brief van 25 juli 2023 van Beveland Wonen met het verzoek om vonnis te wijzen;
- de akte uitlaten van [huurder] ;
- de brief van 1 augustus 2023 van Beveland Wonen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurder] huurt met ingang van 30 september 2010 van (de rechtsvoorganger van) Beveland Wonen de woning gelegen aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning). Voor 30 september 2010 woonde [huurder] als medehuurder in de woning. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 1 januari 2004, (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing.
2.2.
Op 30 september 2010 hebben partijen een zogenoemde laatste kans-overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is - voor zover hier van belang - het volgende bepaald:
“(…)
IN AANMERKING NEMENDE: (…)
b. dat huurder (toerekenbaar) tekortschiet in het nakomen van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst door het veroorzaken van ernstige overlast en/of het uitblijven van betaling en/of het niet-tijdige betaling van de verschuldigde huur;
c. dat verhuurster op grond hiervan overweegt de huurovereenkomst huurder te beëindigen;
d. dat verhuurster aan huurder een laatste kans wil bieden door inschakeling van Woon(her)kansen; (…)
1. Deze Laatste Kans-overeenkomst vangt aan op 1 april 2010 en eindigt op 1 april 2012.
(…)”
2.3.
In 2011 zijn de goederen van [huurder] onder bewind gesteld met benoeming van [gedaagde] als bewindvoerder.
2.4.
Op 23 maart 2012 zijn partijen overeengekomen dat de laatste kans-overeenkomst wordt verlengd tot 1 januari 2013.
2.5.
Vanaf 2018 ontvangt Beveland Wonen klachten van omwonenden over overlast veroorzaakt door [huurder] en zijn zoon.
2.6.
Gedurende de periode augustus 2020 tot en met oktober 2022 heeft Beveland Wonen verschillende brieven naar [huurder] verzonden over de overlastklachten die zij ontvangt. [huurder] wordt daarin verzocht de overlast te stoppen. Daarnaast hebben er gesprekken met [huurder] plaatsgevonden en is Beveland Wonen op 9 augustus 2022 op huisbezoek geweest.
2.7.
Bij brief van 25 november 2022 heeft Beveland Wonen aan zowel de bewindvoerder als [huurder] bericht dat [huurder] zijn overlastgevend gedrag per direct en definitief moet staken en dat als dit niet gebeurt Beveland Wonen de huurovereenkomst zal opzeggen of laat ontbinden door de kantonrechter. Daarnaast geeft Beveland Wonen in de brief aan dat verhuur van een andere woning aan [huurder] - onder voorwaarden - voor haar bespreekbaar is.
2.8.
In de periode januari 2023 tot en met maart 2023 heeft Beveland Wonen klachten van omwonenden ontvangen over onder andere geluidsoverlast veroorzaakt door de vogels van [huurder] en het langdurig stationair draaien van de auto door de zoon van [huurder] .
3.Het geschil
3.1.
Beveland Wonen vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
in het incident
bij wege van voorlopige voorziening;
- primair, [huurder] op te dragen uiterlijk vijf dagen na betekening van het vonnis, de woning te ontruimen;
- [huurder] te veroordelen in de kosten van het incident;
in de hoofdzaak
primair,
I. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
II. [huurder] te veroordelen de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te verlaten op straffe van een dwangsom;
III. voor het geval [huurder] niet vrijwillig en volledig voldoet aan het onder II. gevorderde, [huurder] te veroordelen tot betaling van een voorschot van
€ 5.000,00 op de kosten van de gerechtelijke ontruiming;
€ 5.000,00 op de kosten van de gerechtelijke ontruiming;
subsidiair,
I. [huurder] een gedragsaanwijzing op te leggen strekkende tot het bevel aan [huurder] zich te onthouden van het (laten) veroorzaken van woonoverlast;
II. voor het geval [huurder] zich gedurende een periode van vijf jaar na datum betekening vonnis zich niet houdt aan de onder I. genoemde gedragsaanwijzing, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden;
III. [huurder] nu reeds voor die situatie te veroordelen om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te verlaten op straffe van een dwangsom en [huurder] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 5.000,00 op de kosten van de gerechtelijke ontruiming;
primair en subsidiair,
IV. [huurder] te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
Beveland Wonen legt aan haar vorderingen - samengevat - ten grondslag dat [huurder] te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [huurder] heeft in strijd met de huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW Pro gehandeld. Hij en zijn zoon veroorzaken structureel overlast aan omwonenden. Deze overlast bestaat onder meer uit geluidsoverlast door harde muziek, ruzie en het langdurig stationair draaien van auto’s. Ook is er geluidsoverlast van de vogels die [huurder] houdt in een volière in de achtertuin en is er stankoverlast van de vogels en van visaas en visafval. Verder gedraagt [huurder] zich intimiderend tegen omwonenden. [huurder] heeft van Beveland Wonen veel kansen gehad om zijn gedrag te verbeteren, maar die hebben niet tot een structurele verbetering van het gedrag van [huurder] geleid. Beveland Wonen stelt dat er sprake is van een zodanige ernstige en structurele tekortkoming door [huurder] dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is.
3.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen van Beveland Wonen en subsidiair tot een ontruimingstermijn van 6 maanden met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Beveland Wonen in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In de hoofdzaak
4.1.
Met de in het dossier opgenomen meldingen van omwonenden bij zowel Beveland Wonen als de politie en met de bestuurlijke rapportage van de politie, heeft Beveland Wonen voldoende onderbouwd dat [huurder] ernstige en structurele overlast veroorzaakt. Aan het door [huurder] gedane bewijsaanbod wordt niet toegekomen.
4.2.
Veel klachten gaan over de vogels van [huurder] die geluids- en stankoverlast veroorzaken. Daarnaast is er ook sprake van meldingen over andere vormen van overlast, onder meer door luide muziek, ruzies en overlast veroorzaakt door de zoon van [huurder] . Niet alleen de twee directe buren van [huurder] klagen bij Beveland Wonen er zijn ook klachten overgelegd van andere omwonenden. Daarnaast is het ook verklaarbaar dat vooral de directe buren klagen over overlast, andere buurtbewoners wonen niet aangrenzend aan de woning. Ook de politie heeft de overlast geconstateerd. Zij heeft geconstateerd dat er in de nachtelijke uren vogelgekrijs hoorbaar was uit de volière bij de woning en veel lawaai uit een waterton waar palingen in zwommen. Bovendien heeft [huurder] ter zitting zelf verklaard dat de ara’s die hij in zijn volière houdt veel herrie maken. Dat er sprake is van ernstige (geluids)overlast onder andere door de vogels staat dan ook vast.
4.3.
Omwonenden hebben verder geklaagd over de zoon van [huurder] die regelmatig bij hem verblijft en waarvan zij overlast ervaren onder meer omdat zijn zoon zijn auto geruime tijd stationair laat draaien en ondertussen gas geeft. Daarnaast hebben vader en zoon regelmatig ruzie. De enkele betwisting van deze klachten is onvoldoende, gelet op de diverse meldingen van verschillende omwonenden. Daarbij komt dat ook uit de bestuurlijke rapportage blijkt dat de politie diverse keren bij [huurder] is geweest vanwege ruzie tussen hem en zijn zoon en ook vanwege ruzies tussen zijn zoon en derden. [huurder] dient op grond van de huurvoorwaarden ervoor te zorgen dat zijn zoon geen overlast veroorzaakt als hij zich in of rondom de woning bevindt. Dit betekent dat [huurder] ook in die zin te kort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
4.4.
De handtekeningenlijst die [huurder] heeft overgelegd waaruit zou blijken dat buurtbewoners geen overlast van hem ervaren, leidt niet tot een ander oordeel. Tijdens de zitting is gebleken dat een omwonende zowel zijn handtekening op de lijst heeft gezet als bij Beveland Wonen heeft geklaagd over overlast van [huurder] .
4.5.
Het verweer dat er geen sprake is van structurele overlast omdat er langere perioden zijn waarin geen meldingen zijn gedaan, wordt verworpen. Het zich als een goed huurder gedragen en geen overlast of hinder aan omwonenden veroorzaken is een voortdurende verplichting. Daarbij geldt dat tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan gemaakt kunnen worden.
4.6.
De hiervoor vastgestelde tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. [huurder] heeft toegelicht dat ontruiming ingrijpende gevolgen voor hem heeft. De kantonrechter oordeelt echter dat het woonbelang van [huurder] niet opweegt tegen het belang van Beveland Wonen bij een huurder die aan de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. De redenen hiervoor zijn als volgt.
4.7.
De tekortkomingen zijn ernstig. Gedurende enkele jaren heeft [huurder] bij herhaling in strijd met zijn contractuele verplichtingen gehandeld en hebben hij en zijn zoon overlast veroorzaakt. Beveland Wonen heeft hem herhaaldelijk de kans gegeven om de situatie te verbeteren. Zij heeft [huurder] diverse keren schriftelijk aangesproken op het overlastgevend gedrag en er hebben gesprekken met [huurder] plaatsgevonden. Deze inspanningen hebben niet blijvend tot het gewenste resultaat geleid. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat met [huurder] al in 2010 een laatste kans-overeenkomst met betrekking tot de woning is gesloten vanwege overlastgevend gedrag. Bovendien heeft Beveland Wonen aan [huurder] een andere woning aangeboden. Zelfs nadat [huurder] dit aanbod heeft geweigerd, heeft Beveland Wonen in haar brief van 25 november 2022 aangegeven dat het voor haar nog steeds bespreekbaar is om onder voorwaarden een andere woning aan [huurder] ter beschikking te stellen. Ook heeft Beveland Wonen de bewindvoerder betrokken bij deze kwestie, zo zijn er meerdere brieven naar de bewindvoerder gestuurd en heeft er ook telefonisch contact plaatsgevonden. Niet is gebleken dat de bewindvoerder heeft gereageerd op de brief van 25 november 2022, terwijl ook een actieve houding van de bewindvoerder verwacht mag worden.
4.8.
Gelet op het voorgaande kan van Beveland Wonen niet langer worden gevergd dat zij de huurovereenkomst tussen haar en [huurder] laat voortduren. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat Beveland Wonen jegens de omwonenden, die eveneens huurders zijn van Beveland Wonen, een contractuele plicht heeft hen ongestoord huurgenot te verschaffen. Dat [huurder] na de mondelinge behandeling geen overlast meer zou hebben veroorzaakt, dat hij inmiddels alle vogels heeft weggedaan en dat zijn zoon per 1 september 2023 definitief elders gaat wonen, maakt voorgaande niet anders. Zoals aangegeven geldt dat tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan gemaakt kunnen worden en dat [huurder] al een gewaarschuwd man was.
4.9.
De conclusie is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning worden toegewezen, met inachtneming van het volgende. De kantonrechter ziet vanwege de hiervoor genoemde omstandigheden geen reden om een ruimere ontruimingstermijn dan gevorderd te bepalen.
4.10.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Beveland Wonen heeft niet onderbouwd op grond waarvan een extra prikkel nodig is om tot ontruiming over te gaan. Met de veroordeling tot ontruiming heeft Beveland Wonen al een titel om tot gedwongen ontruiming over te gaan.
4.11.
Het gevorderde voorschot van € 5.000,00 op de kosten van de ontruiming worden eveneens bij gebrek aan grondslag afgewezen. Op grond van artikel 237 lid 3 Rv Pro wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake; dit zijn immers kosten die ná het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt. Ten tijde van het ontruimingsvonnis staat nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang.
4.12.
[huurder] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Beveland Wonen als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
132,42
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
398,00
(2,00 punten × € 199,00)
totaal
€
658,42
4.13.
De kantonrechter begroot de na dit vonnis te maken kosten op € 99,50 aan salaris gemachtigde als [huurder] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van Beveland Wonen aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. Als het vonnis moet worden betekend, komen ook de kosten daarvan voor rekening van [huurder] .
In het incident
4.14.
De voorlopige voorziening wordt afgewezen vanwege gelijke beslissing in de hoofdzaak. De kantonrechter ziet daarin ook aanleiding te bepalen dat ieder van de partijen de eigen proceskosten moet dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in de hoofdzaak
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen Beveland Wonen en [huurder] met betrekking tot de woning aan de [adres] [plaats 2] ;
5.2.
veroordeelt [huurder] om vorengenoemde woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met de daarin van [huurder] aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte van de sleutels aan Beveland Wonen en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Beveland Wonen te stellen;
5.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, aan de zijde van Beveland Wonen tot dit vonnis vastgesteld op € 658,42;
5.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de hiervoor genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in het incident
5.6.
wijst het gevorderde af;
5.7.
bepaalt dat partijen de eigen proceskosten dragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kool en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2023.