Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster II Handelszaken
Breda
zaaknummer / rolnummer: C/02/402139 / HA ZA 22-536
Vonnis van 8 november 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
UTB INDUSTRIAL REAL ESTATE,
gevestigd te Waalwijk,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M.A.J. Kemps te Eindhoven,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GIETSERVICE BEHEER B.V.,
gevestigd te Sas van Gent,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. R.M.A. Lensen te Terneuzen.
Partijen zullen hierna UTB en Gietservice worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
– tussenvonnis van 15 februari 2023 en de daarin genoemde stukken,
– de aanvullende producties 14 tot en met 19 van UTB,
– de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling op 27 september 2023
en de spreekaantekeningen van mr. Kemps en mr. Lensen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
– Gietservice is eigenaresse van de onroerende zaak (fabrieksgebouwen met ondergrond en bijbehorende terreinen) staande en gelegen aan de [adres01] [plaats01] (hierna: de onroerende zaak). Mevrouw [naam01] (hierna: [naam01] ) is bestuurder van Gietservice en houdt het merendeel van de certificaten van de aandelen in Gietservice. Gietech BV is de andere certificaathouder van de aandelen in Gietservice, van welke vennootschap de heer [naam02] (hierna: [naam02] ) bestuurder en groot-aandeelhouder is.
– Gietservice heeft de onroerende zaak met ingang van 1 september 1996 verhuurd aan Het Witte Huis Vastgoed BV (hierna: HWV).
– In de huurovereenkomst tussen Gietservice en WHV is een voorkeursrecht van koop opgenomen:
“Indien de verhuurder gedurende de (…) huurtijd (…) voornemens is over te gaan tot verkoop van het gehuurde, zal hij verplicht zijn de huurder met dit voornemen bij aangetekende brief in kennis te stellen.
De huurder heeft alsdan het recht van voorkeur om het gehuurde te kopen voor de door de verhuurder en huurder in der minne te bepalen prijs.
Indien de huurder binnen een maand na bedoelde kennisgeving niet heeft gereageerd op de kennisgeving of verklaart geen gebruik te willen maken van zijn voorkeursrecht, is de verhuurder bevoegd tot verkoop aan een derde over te gaan en is het voorkeursrecht tot koop van de huurder vervallen”.
– HWV heeft de onroerende zaak onderverhuurd aan de Zeeuws Vlaamse Gieterij BV. Laatstgenoemde vennootschap is op 2 november 2020 in staat van faillissement is verklaard. De curator in dit faillissement heeft de onderhuurovereenkomst met HWV opgezegd.
– Bij e-mail van 8 oktober 2021 bericht de heer [naam03] (hierna: [naam03] ) aan de heer [naam04] (hierna: [naam04] ), eigenaar en bestuurder van UTB, onder meer het volgende:
“Van mevrouw [naam05] , [bedrijf01] , ontving ik het bericht dat u in contact wilt treden met de eigenaar van het perceel met daarop gelegen fabriekspand aan de [adres01] in [plaats01] .
Sinds enige tijd ben ik gevolmachtigde van mevrouw [naam01] , directeur-eigenaar van Gietservice b.v., eigenaar van de grond en opstallen.
Indien u dit wenst, kunt u mij bereiken mobiel (…)”.
– Bij e-mail van 22 oktober 2021 bericht [naam03] aan [naam04] :
“Wij zouden eind deze week nog contact hebben t.a.v. het perceel in [plaats01] .
Ik heb inmiddels contact gehad met de andere belanghebbende en ben thans druk bezig met een conveniërend voorstel.
Ik hoop u dit aanstaande maandag te sturen”.
– Het voorstel volgt bij e-mail van 25 oktober 2021 en is gericht aan UTB Industry. [naam03] bericht daarin onder meer:
“Zoals ik al eerder heb aangegeven, treed ik op als gevolmachtigde van Mevrouw [naam01] , aandeelhouder van de B.V., die het fabrieksterrein aan de [adres01] in [plaats01] in eigendom heeft.
Mede op basis van het overleg dat ik heb gehad met de andere aandeelhouder, de heer [naam02] (…), kan ik u het volgende voorstel doen.
Wij bieden u aan ter overname de aandelen van (…) Gietservice (…)”.
– Bij e-mail van 27 oktober 2021 bericht [naam03] [naam04] :
“Hiermee bevestig ik dat wij zojuist telefonisch zijn overeengekomen de overdracht van het perceel industrieterrein aan de [adres01] te [plaats01] (…).
En dit voor een prijs van € 500.000,= (…), zonder voorbehoud en verdere voorwaarden.
Wij zullen ernaar streven de overdracht op korte termijn te laten plaatsvinden, doch uiterlijk 1e kwartaal 2022”.
Graag verneem ik welke notaris voor de overdracht zorgdraagt, zodat de noodzakelijke gegevens kunnen worden aangeleverd”.
– Bij e-mail van 28 oktober 2021 worden de gegevens van de betrokken notaris aan [naam03] toegezonden.
– Bij e-mail van 15 juli 2022 roept mr. Lensen namens Gietservice de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst in. Als reden voor de ontbinding vermeldt de e-mail:
“Onderdeel van de afspraken vormt de afname uiterlijk in het eerste kwartaal van 2022.
Dat is een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 aanhef Pro en onder a BW, na afloop waarvan van rechtswege verzuim is ingetreden”.
– Na verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft UTB op 19 september 2022 ten laste van Gietservice conservatoir beslag tot levering van de onroerende zaak doen leggen.
– Op 28 november 2022 heeft Gietservice UTB in kort geding voor deze rechtbank betrokken en opheffing van het gelegde beslag tot levering van de onroerende zaak gevorderd. De vordering van Gietservice is bij vonnis van 23 januari 2023 (zaak-/rolnummer: C/02/403504 / KG ZA 22-551) afgewezen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
UTB vordert, samengevat:
I. veroordeling van Gietservice tot het verlenen van medewerking aan de levering
van het onroerend goed aan UTB binnen één week na betekening van dit vonnis,
II. te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de handtekening van Gietservice onder de akte van levering,
III. veroordeling van Gietservice in de kosten, vermeerderd met rente.
3.2.
UTB legt aan haar vordering ten grondslag dat zij de onroerende zaak van Gietservice heeft gekocht en dat Gietservice daarom gehouden is de onroerende zaak aan haar te leveren. UTB verkeert niet in verzuim met de nakoming van op haar rustende verbintenissen. De door Gietservice uitgebrachte ontbindingsverklaring treft daarom geen doel.
3.3.
Gietservice voert verweer en concludeert tot niet ontvankelijkheid van UTB in haar vordering althans de vordering van UTB af te wijzen, met veroordeling van UTB in de kosten.
in reconventie
3.4.
Gietservice vordert, samengevat, veroordeling van UTB tot schadevergoeding
nader op te maken bij staat, met veroordeling van UTB in de kosten.
3.5.
Gietservice legt aan haar vordering ten grondslag dat UTB onrechtmatig jegens haar handelt door het zonder recht of titel ten laste van haar gelegde conservatoir beslag tot levering van de onroerende zaak te handhaven, ondanks een verzoek tot opheffing daarvan. Zij heeft als gevolg daarvan schade geleden, voor vergoeding waarvan UTB aansprakelijk is.
3.6.
UTB voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van Gietservice, met veroordeling van Gietservice in de kosten.
4.De beoordeling
in conventie
Is tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen?
4.1.
Kern van het geschil tussen partijen betreft allereerst de vraag of tussen hen een rechtsgeldige koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tot stand is gekomen. Volgens UTB is dat het geval. Gietservice stelt zich op het standpunt dat daarvan geen sprake is; primair, omdat [naam03] de koopovereenkomst zou hebben gesloten met [naam04] in privé en niet met UTB en subsidiair, omdat [naam03] niet bevoegd zou zijn om namens Gietservice de koopovereenkomst te sluiten.
De contractspartijen
4.2.
De rechtbank volgt UTB in haar betoog dat zij contractspartij bij de koopovereenkomst is. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.3.
[naam03] , die ter zitting als gevolmachtigde namens Gietservice het woord heeft gevoerd, heeft verklaard dat [naam04] de onroerende zaak wilde kopen en dat hij in dat verband aanvankelijk met [naam04] heeft gesproken over een overname van de aandelen in Gietservice. Bij een overname van de aandelen zou UTB contractspartij zijn, aldus [naam03] ter zitting. [naam03] wist dus dat [naam04] namens UTB handelde en niet als privépersoon.
4.4.
Niet in geschil is dat na het uitbrengen van een voorstel tot overname van de aandelen in Gietservice [naam04] aan [naam03] te kennen gaf liever te kiezen voor een aankoop van de onroerende zaak en dat [naam03] vervolgens daarover met [naam04] heeft onderhandeld, met een overeenstemming op 27 oktober 2021 tot gevolg. Dat [naam04] toen – het standpunt van Gietservice volgend – handelde als privépersoon en niet langer namens UTB, wordt door UTB betwist en door de rechtbank niet aannemelijk geacht. Feiten en omstandigheden op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat [naam03] ervan uitging en redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat [naam04] op dat moment als privépersoon handelde en niet meer namens UTB zijn niet gesteld en daarvan is ook niet gebleken. De enkele verwijzing door Gietservice naar de inhoud van de (bevestigings)e-mail van [naam03] aan [naam04] van 27 oktober 2021, die bovendien naar het zakelijk
e-mailadres van [naam04] is verzonden, is niet toereikend voor een ander oordeel. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat Gietservice onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat UTB in de persoon van [naam04] de onderhandelingen over de aankoop van de onroerende zaak met [naam03] heeft gevoerd en dat UTB met [naam03] daarover op 27 oktober 2021 overeenstemming heeft bereikt. Aan bewijslevering op dit punt wordt daarom niet toegekomen. De rechtbank neemt daarom aan dat [naam03] met UTB heeft gecontracteerd.
De vertegenwoordigingsbevoegdheid
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank kan de discussie tussen partijen over het antwoord op de vraag of Gietservice aan [naam03] de bevoegdheid heeft verleend om in haar naam de koopovereenkomst te sluiten in het midden blijven, indien – zoals UTB stelt – sprake is geweest van schijn van volmachtverlening.
4.6.
Uit artikel 3:61 lid 2 BW Pro volgt dat geen beroep kan worden gedaan op het ontbreken van een volmacht tegenover de partij die, op grond van een verklaring of gedraging van degene in wiens naam is gehandeld, onder de gegeven omstandigheden heeft aangenomen – en ook redelijkerwijs heeft kunnen aannemen – dat er een toereikende volmacht was verleend. Daarbij doet niet ter zake of een gedeelte van de schijnwekkende feiten zich eerst na de totstandkoming van de overeenkomst heeft voorgedaan. Verder kan voor toerekening van schijn van volmachtverlening aan degene in wiens naam is gehandeld ook plaats zijn wanneer de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan de in werkelijkheid onbevoegde persoon. En dit op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van degene in wiens naam is gehandeld komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid.
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat Gietservice bij UTB de schijn heeft gewekt dat [naam03] toereikend gevolmachtigd was tot het sluiten van de koopovereenkomst. De volgende omstandigheden, die zijn toe te schrijven aan gedragingen van Gietservice, in onderlinge samenhang bezien, zijn daartoe redengevend.
– [naam03] heeft zich als gevolmachtigde van [naam01] , directeur-eigenaar
van Gietservice, gepresenteerd toen vanuit UTB richting Gietservice
kenbaar werd gemaakt dat er interesse was in de onroerende zaak.
kenbaar werd gemaakt dat er interesse was in de onroerende zaak.
– [naam03] heeft vervolgens in dat verband met UTB onderhandelingen gevoerd
over de overname van de aandelen in Gietservice. Naar het oordeel van de
rechtbank heeft Gietservice [naam03] hiermee feitelijk in de gelegenheid
gebracht om de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak
te sluiten.
– Nadat [naam03] aan Gietservice had teruggekoppeld dat hij in afwijking van de
verkoop van haar aandelen de onroerende zaak had verkocht, is door
Gietservice bij UTB geen melding gemaakt van de onbevoegde
vertegenwoordiging.
– De door Gietservice ingeschakelde advocaat mr. Lensen heeft evenmin bij
UTB melding gemaakt dat sprake is van onbevoegde vertegenwoordiging
en namens Gietservice de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
– Niet eerder dan in de kort geding procedure tot opheffing van het gelegde
beslag tot levering van de onroerende zaak heeft Gietservice zich op
onbevoegdheid van [naam03] beroepen.
4.8.
Gietservice heeft nog gesteld dat [naam03] in het handelsregister niet als
vertegenwoordiger wordt genoemd, zodat – naar zeggen van Gietservice – zonder nader onderzoek er niet op mocht worden vertrouwd dat [naam03] bevoegd was tot verkoop van de onroerende zaak.
4.9.
De rechtbank volgt Gietservice daarin niet. De enkele omstandigheid dat [naam03] niet in het handelsregister als vertegenwoordiger wordt genoemd brengt nog niet met zich dat Gietservice [naam03] niet tot het sluiten van de koopovereenkomst zou kunnen hebben gevolmachtigd. Hieruit kan daarom niet volgen dat UTB niet redelijkerwijs op de gewekte schijn van volmachtverlening aan [naam03] had mogen afgaan. Feiten en omstandigheden op grond waarvan UTB had moeten twijfelen aan de bevoegdheid van [naam03] zijn niet gesteld en daarvan is ook niet gebleken. UTB treft dan ook geen verwijt dat zij naar de bevoegdheid van [naam03] geen nader onderzoek heeft gedaan.
4.10.
Geconcludeerd wordt dat Gietservice zich niet op de onbevoegdheid van [naam03] kan beroepen. Er is derhalve een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen UTB en Gietservice met betrekking tot de onroerende zaak tot stand gekomen.
Is de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden?
4.11.
Gietservice stelt zich meer subsidiair op het standpunt dat zij de koopovereenkomst op 15 juli 2022 rechtsgeldig heeft ontbonden.
4.12.
Voor een rechtsgeldige ontbinding van de koopovereenkomst door Gietservice is ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 BW Pro noodzakelijk dat UTB in de nakoming van haar verbintenis uit de koopovereenkomst tekort is geschoten en dat zij in verzuim is.
4.13.
Gietservice stelt dat partijen zijn overeengekomen dat UTB uiterlijk in het eerste kwartaal van 2022 de onroerende zaak zou afnemen, dat sprake was van een fatale termijn, zodat UTB na 31 maart 2022 op grond van artikel 6:83 onder Pro a BW zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt. UTB betwist dat zij in verzuim is geraakt.
4.14.
Gelet op wat ter zitting is verklaard is tussen partijen niet in geschil dat UTB uiterlijk in het eerste kwartaal van 2022 de onroerende zaak van Gietservice zou afnemen. De rechtbank volgt UTB echter in haar betoog dat deze termijn niet als fatale termijn kan worden gekwalificeerd. Zo heeft [naam04] namens UTB ter zitting verklaard dat [naam03] , kort nadat de koop van de onroerende zaak een feit was, aan hem te kennen heeft gegeven dat sprake was van een voorkeursrecht van koop van de huurder van de onroerende zaak, dat Gietservice zich daardoor voor een probleem zag geplaatst en dat [naam03] hem in de daarop volgende periode herhaalde malen heeft verzocht hem tijd te geven om het probleem van het voorkeursrecht op te kunnen lossen. Voorts dat hij [naam03] daartoe in de gelegenheid heeft gesteld totdat hij plots werd geconfronteerd met de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst. UTB heeft de onroerende zaak altijd willen afnemen, aldus [naam04] ter zitting. Gietservice heeft dit niet weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank brengen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onder de door UTB geschetste omstandigheden, mee dat onmiddellijke ontbinding van de koopovereenkomst na overschrijding van de termijn onaanvaardbaar is. Indien Gietservice wilde vasthouden aan de overeengekomen termijn, ondanks haar verzoeken aan UTB om haar tijd te gunnen het probleem met het voorkeursrecht te kunnen oplossen, dan mocht van haar worden verwacht dat zij dat met zoveel woorden aan UTB kenbaar zou maken. Gietservice heeft dat nagelaten. UTB mocht er daarom op vertrouwen dat zij bij overschrijding van de termijn niet meteen met een ontbinding zou worden geconfronteerd. Gietservice had UTB bij ingebrekestelling eerst nog een termijn voor nakoming moeten bieden. Pas als UTB deze nakomingsmogelijkheid onbenut had gelaten, had tot ontbinding van de koopovereenkomst kunnen worden overgegaan. Van verzuim aan de zijde van UTB op het moment dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk werd ontbonden, was dan ook geen sprake.
4.15.
De rechtbank concludeert dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden en dus in stand is gebleven.
De vorderingen
4.16.
Vast is komen te staan dat de tussen Gietservice en UTB gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak in stand is gebleven. Gietservice is daarom jegens UTB gehouden tot nakoming van deze overeenkomst. Dit brengt met zich dat de vorderingen van UTB worden toegewezen.
4.17.
Gietservice zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten) van UTB. Deze kosten worden begroot op:
- dagvaarding € 108,26
- griffierecht € 676,=
- salaris € 1.196,= (2 punten x tarief II)
- beslagkosten € 814,44 (inclusief salaris)
- nakosten
€ 135,50(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 135,50(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.930,20
4.18.
De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over voornoemde proceskosten zal als niet weersproken worden toegewezen.
4.19.
De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal als niet weersproken worden toegewezen.
in reconventie
Is UTB schadeplichtig op grond van onrechtmatig handelen?
4.20.
Op grond van wat in conventie is overwogen staat in reconventie vast dat UTB niet zonder recht of titel ten laste van Gietservice conservatoir beslag tot levering van de onroerende zaak heeft doen leggen. Op grond van de tussen partijen bestaande koopovereenkomst rust op Gietservice de verbintenis tot levering van de onroerende zaak aan UTB. UTB handelt dan ook niet onrechtmatig door het gelegde beslag te handhaven. Daarmee is er geen grondslag voor de gevorderde schadevergoeding.
De vorderingen
4.21.
Nu vast staat dat UTB tegenover Gietservice niet is gehouden tot schadevergoeding, wordt de vordering van Gietservice afgewezen.
4.22.
Gietservice zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten) van UTB. Deze kosten worden begroot op:
- salaris € 598,= (2 punten x half tarief conventie)
- nakosten
€ 135,50(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 135,50(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 733,50
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt Gietservice binnen één week na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de levering van het onroerend goed hier aan de orde, onder de voorwaarde dat UTB de koopsom voldoet,
5.2.
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de handtekening van de bevoegd vertegenwoordiger van Gietservice onder de akte van levering,
5.3.
veroordeelt Gietservice in de proceskosten van UTB van € 2.930,20, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
5.4.
bepaalt dat Gietservice wettelijke rente is verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.6.
wijst de vordering af,
5.7.
veroordeelt Gietservice in de proceskosten van UTB van € 733,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
in conventie en in reconventie
5.8
veroordeelt Gietservice tot betaling van € 90,= extra indien, bij niet betaling van de proceskosten, het vonnis daarna wordt betekend, plus de kosten van betekening.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sterk en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.