ECLI:NL:RBZWB:2023:7818

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/403036 / HA ZA 22-590

Vonnis van 8 november 2023

in de zaak van

1.[eiser in conventie01] ,2. [eiser in conventie02] ,

beiden wonende te [woonplaats01] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud) [eisers in conventie01] en afzonderlijk [eiser in conventie01] en [eiser in conventie02] ,

advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE BREDA,

zetelende te Breda,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. H.X. Botter te Breda.

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 18 januari 2023 en de daarin genoemde processtukken;
de conclusie van antwoord in reconventie met productie 17;
de akte wijziging van eis tevens houdende overlegging producties 9 en 10 en nadere uitlating van de gemeente;
de door [eisers in conventie01] toegezonden aanvullende productie 18;
de mondelinge behandeling van 27 september 2023;
de spreekaantekeningen van partijen.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

In conventie en in reconventie

2.1

Tussen partijen staan de volgende feiten vast:

[eisers in conventie01] is sinds 1 oktober 2015 eigenaar van de woning met tuin gelegen aan de [adres01] te [woonplaats01] , kadastraal bekend [gemeente01] [kadastrale aanduiding01] .
[eisers in conventie01] heeft de woning in 2015 gekocht van woningbouwvereniging Laurentius die de woning met tuin eerder (sinds 13 januari 1982) aan de ouders van [eiser in conventie01] verhuurde.
Achter de woning ligt een groenstrook, plaatselijk bekend [adres02] te [plaats01] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding02] van in totaal 14.395 m2, waarvan de gemeente eigenaar is.
Bij brief van 2 oktober 2006 heeft de gemeente aan de moeder van [eiser in conventie01] het volgende medegedeeld:
De moeder van [eiser in conventie01] heeft de bij brief van 2 oktober 2006 ontvangen tekening teruggestuurd met daarop weergegeven welk stuk van de groenstrook in gebruik zou zijn en vermeldt dat de grond in gebruik is als:
Bij brief van 25 mei 2021 heeft de gemeente de bewoners van de omgeving [wijk01] geïnformeerd over plannen voor de bouw van nieuwbouwwoningen in de [wijk01] waaronder ook op de groenstrook.
Bij brieven van 2 en 10 juni 2021 heeft [eisers in conventie01] gereageerd op de brief van de gemeente en heeft met betrekking tot de strook grond direct achter zijn tuin (hierna: de strook grond) een beroep gedaan op verjaring.
De gemeente heeft in verdere correspondentie met [eisers in conventie01] betwist dat er sprake is van verjaring. De gemeente heeft daarbij medegedeeld dat [eisers in conventie01] de strook grond slechts in gebruik had en dat van bezit geen sprake kan zijn omdat een huurder geen bezitter kan zijn en als er al sprake is van bezit de verjaringstermijn nog niet is verstreken.
Op 12 juni 2023 heeft de gemeente de ontwikkellocatie, waar de strook grond deel van uit maakt, verkocht aan een projectontwikkelaar die daarop woningbouw heeft gepland in 2024.

3.Het geschil

In conventie

3.1

[eisers in conventie01] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht wordt verklaard dat [eisers in conventie01] door verjaring eigenaar is geworden van het gedeelte van het kadastrale perceel [kadastrale aanduiding02] dat hij met hekwerken heeft omheind (15 x 20 m2= 300 m2);

wordt bepaald dat het te wijzen vonnis op grond van artikel 3:300 Burgerlijk Wetboek (BW) in de plaats treedt van de akte inhoudende vaststelling van de eigendom van [eisers in conventie01] van de onder A genoemde strook grond en wordt bepaald dat het vonnis kan worden ingeschreven in de openbare registers (van het Kadaster);

de gemeente wordt veroordeeld in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente.

3.2

[eisers in conventie01] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond van 300 m2. Hij stelt dat zijn vader de strook grond in 1994/1995 met een hek heeft omheind, in gebruik heeft genomen en erna een kippenhok op heeft gebouwd. [eisers in conventie01] stelt dat het vanwege de hekwerken voor derden onmogelijk is om de strook grond te betreden en dat de hekwerken nooit zijn verwijderd. Verder stelt [eisers in conventie01] dat er in 2006 door de gemeente geen toestemming is gegeven voor gebruik van de strook grond. Als geoordeeld wordt dat er eerst sprake is van bezit van de strook grond vanaf het moment dat [eisers in conventie01] eigenaar is geworden van de woning en tuin in 2015 dan geldt dat er vanaf 1994/1995 sprake is van een onrechtmatige toestand waarvan onmiddellijke opheffing door de gemeente gevorderd had moeten worden en die eerdere periode meetelt voor de verjaringstermijn van de opheffing van de onrechtmatige toestand. [eisers in conventie01]. was bezitter op het moment dat de vordering is verjaard en is dus eigenaar geworden.

3.3

De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in conventie01] c.s en veroordeling van [eisers in conventie01] in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, en vermeerderd met de wettelijke rente.

3.4

De gemeente voert als verweer primair aan dat er geen sprake is van verjaring omdat er tot en met 2015 geen bezitsdaden kunnen zijn gepleegd omdat de ouders van [eiser in conventie01] toen huurders waren van de woning met tuin. Verder voert de gemeente aan dat de moeder van [eiser in conventie01] in 2006 heeft erkend geen bezitter te zijn, maar gebruiker van de strook grond waardoor de ouders vanaf toen houder waren en later niet alsnog bezitter kunnen worden.
Subsidiair voert de gemeente aan dat er geen toereikende bezitsdaden zijn gepleegd omdat er nooit een hekwerk heeft gestaan dat het perceel geheel omheinde en een hekwerk er in ieder geval geen 20 jaar heeft gestaan. Daarnaast voert de gemeente aan dat het perceel in 2014 was overwoekerd en als er vanaf 2015 bezitsdaden zijn, de eerdere periode niet meegenomen mag worden bij de verjaringstermijn. Verder voert de gemeente subsidiair aan dat de strook grond hooguit 90 m2 betreft en dat voor zover de vordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand verjaard zou zijn, dat niet betekent dat [eisers in conventie01] dan eigenaar is omdat er bezitsdaden vereist zijn en daarvan geen sprake is.

3.5

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In reconventie

3.6

De gemeente vordert (na eiswijziging) kort gezegd dat:
primair

1. [verweerders in reconventie01] hoofdelijk wordt veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis de strook grond geheel te ontruimen en ontruimd te houden en de strook grond aan de gemeente ter beschikking te stellen met machtiging, als hij met de veroordeling in gebreke blijft, dit met behulp van de sterke arm van politie te doen;

subsidiair(als [verweerders in reconventie01] de strook grond door verjaring heeft verkregen)

2. [verweerders in reconventie01] hoofdelijk wordt veroordeeld om binnen vier weken na het te wijzen vonnis de door de gemeente geleden schade te vergoeden door overdracht van de strook grond aan de gemeente op verbeurte van een dwangsom;

3. [verweerders in reconventie01] hoofdelijk wordt veroordeeld om de strook grond binnen vier weken na het te wijzen vonnis geheel te ontruimen en de strook grond aan de gemeente ter beschikking te stellen met machtiging, als hij met de veroordeling in gebreke blijft, om dit met behulp van de sterke arm te doen;

met veroordeling van [verweerders in reconventie01] hoofdelijk in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten en vermeerderd met de wettelijke rente.

3.7

De gemeente legt aan haar vorderingen primair ten grondslag dat [verweerders in reconventie01] de strook grond dient te ontruimen omdat er geen sprake is van eigendom door verjaring. Indien geoordeeld wordt dat er sprake is van eigendom van [verweerders in reconventie01] door verjaring, dan stelt de gemeente dat sprake is van een onrechtmatige daad en zij recht heeft op vergoeding van schade in natura, door overdracht van de strook grond aan haar.

3.8

[verweerders in reconventie01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de gemeente met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.

3.9

[verweerders in reconventie01] voert als verweer – samengevat – aan dat er sprake is van verjaring en hij de strook grond daarom niet dient te ontruimen. Ten aanzien van de subsidiaire vordering betwist [verweerders in reconventie01] dat aan de voorwaarden van een onrechtmatige daad is voldaan.

4.De beoordeling

In conventie en in reconventie

Verjaring

4.1

In geschil is tussen partijen of [eisers in conventie01] door bevrijdende verjaring in de zin van de artikelen 3:105 en 3:306 BW eigenaar is geworden van de strook grond van de gemeente.

4.2

Op grond van artikel 3:105 BW komt de eigendomsverkrijging vast te staan als [eisers in conventie01] - of een rechtsvoorganger - bezitter was van de strook grond op het moment dat de verjaring van de door de gemeente in te stellen rechtsvordering strekkende tot beëindiging van dat bezit werd voltooid. De verjaring treedt op grond van artikel 3:306 BW in door verloop van twintig jaren. Zij begint te lopen met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden van de strook grond of de onmiddellijke opheffing gevorderd kan worden van de onrechtmatige toestand waarvan dit bezit de voortzetting vormt. De verjaringstermijn loopt door zolang een derde bezitter is. Niet van belang is hoeveel opvolgende bezitters er zijn geweest en hoe zij hun bezit hebben verkregen. Niet van belang is verder of het bezit door ieder van de bezitters al dan niet te goeder trouw is verkregen. Vereist is wél dat op het moment van de voltooiing van de verjaringstermijn ondubbelzinnig sprake is (geweest) van bezit.

4.3

Of dit laatste het geval is, moet worden beoordeeld op grond van de verkeersopvattingen, met inachtneming van de wettelijke bepalingen inzake het bezit en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW).

De rechtbank overweegt in dit verband dat de onderhavige zaak er één is van vele, waarin een strook grond die eigendom is van een gemeente en die grenst aan een particulier perceel, in gebruik wordt genomen door de particulier. In veel gevallen zal dat gebruik plaatsvinden zonder een aanwijsbare juridische basis daarvoor, waarna de desbetreffende gemeente dat gebruik vervolgens gedoogt. In dit verband zal een rol spelen dat de bevoegdheid van de eigenaar tot het exclusieve gebruik van zijn eigendom ten aanzien van de hier bedoelde stroken publieke grond minder sterk op de voorgrond treedt dan de exclusieve gebruiksbevoegdheid van een particulier ten aanzien van zijn perceel. Het particuliere gebruik van de stroken publieke grond zal in de regel dan ook niet op bezwaren van de gemeente stuiten, zo lang dat gebruik (bijvoorbeeld) niet afdoet aan de verkeersveiligheid en het ook niet verhindert dat de gemeente toegang heeft tot de strook grond als dat vanuit haar overheidstaak nodig is. Dat de gemeente niet optreedt tegen particulier gebruik van stroken als hier bedoeld mag daarom niet snel worden uitgelegd als een blijk van desinteresse van de gemeente voor haar eigendommen, ook niet als de gemeente gebruik gedoogt dat een particuliere eigenaar niet van zijn buurman zou dulden. Als in situaties als deze het gedogen té snel het risico in zich bergt dat het leidt tot verlies van eigendom aan de zijde van de gemeente, kan dat de uitoefening van overheidstaken waarvoor de toegang tot de strook en/of het gebruik ervan noodzakelijk is, bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken. Deze consequentie zou voor de gemeente ook aanleiding kunnen zijn om dat gebruik - en vergelijkbaar gebruik in alle andere gevallen - voortaan niet meer te gedogen. Particulier én gemeente missen dan de beperkte, maar niet te verwaarlozen voordelen van het tot dan toe gedoogde gebruik van de strook publieke grond. Het is mede tegen deze achtergrond dat de rechtbank van oordeel is dat, waar in het algemeen bij onroerende zaken al niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende pleegt te worden aangenomen, dit des te meer geldt bij stroken publieke grond als de onderhavige.

4.4

Het tot 1 januari 1992 geldende BW kende de op artikel 3:105 BW gebaseerde wijze van eigendomsverkrijging niet. Dat sluit niet uit dat bij de toepassing van artikel 3:105 BW rekening wordt gehouden met een bevrijdende verjaring waarvan de termijn is aangevangen vóór 1 januari 1992. In dat geval zijn mogelijk relevant de artikelen 73 en 93 Overgangswet NBW, die een uitgestelde werking van één jaar vanaf 1 januari 1992 tot gevolg hebben en op grond waarvan de eigendomsverkrijging niet eerder dan op 1 januari 1993 kan hebben plaatsgevonden.

4.5

De rechtbank is van oordeel dat uit de overgelegde foto’s en verklaringen nog niet voldoende blijkt dat er gedurende een periode van tenminste 20 jaar sprake is van een volledige omheining van de strook grond als gevolg waarvan de gemeente de strook grond niet kon betreden. Hierdoor is thans nog niet duidelijk dat er gedurende een periode van minstens 20 jaar sprake is van bezit door [eisers in conventie01] Voor zover echter aangenomen wordt dat [eisers in conventie01] de strook grond wel door volledige omheining in bezit heeft genomen geldt dat niet voldaan is aan het vereiste dat het bezit ondubbelzinnig is. Dit op grond van het navolgende.

4.6

De ouders van [eiser in conventie01] hebben de strook grond bij de tuin getrokken welke tuin zij op grond van de huurovereenkomst in gebruik hadden. Dat betekent dat naar buiten toe geen waarneembaar feitelijk verschil zat tussen de wijze waarop de strook grond van de gemeente werd gebruikt en de tuin die deel uitmaakte van het gehuurde. De gemeente heeft uit dat gebruik niet duidelijk kunnen en hoeven opmaken dat de ouders van [eiser in conventie01] daarmee de eigendom van de strook grond pretendeerden. Het is immers niet voorstelbaar, ook niet voor de gemeente, dat de ouders van [eiser in conventie01] bij beëindiging van de huurovereenkomst het gebruik van de strook grond zouden hebben voortgezet. De gemeente hoefde er vanwege de huursituatie niet op bedacht te zijn dat de ouders van [eiser in conventie01] door het gebruik pretendeerden bezitter te zijn en dat de gemeente maatregelen diende te nemen om te voorkomen dat zij door tijdsverloop de eigendom zou kwijt raken. Het bestaan van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning en tuin staan volgens de verkeersopvatting aan het aannemen van eigendomspretentie van de strook grond in de weg. Dit betekent dat er tot 1 oktober 2015 geen sprake is van ondubbelzinnig bezit door de ouders van [eiser in conventie01] , ook indien sprake was van een zichtbare en volledige omheining.

4.7

[eisers in conventie01] beroept zich erop dat er vanaf 1994/1995 sprake is van een onrechtmatige toestand waarvan onmiddellijke opheffing door de gemeente gevorderd had moeten worden. De gemeente betwist dat de eerdere periode meegenomen kan worden, onder meer omdat er geen onrechtmatige toestand was waarvan het bezit de voortzetting vormt vanwege de mondelinge toestemming in 2006.

4.8

De rechtbank stelt vast dat de gemeente in de brief van 2 oktober 2006 aan de moeder van [eiser in conventie01] heeft medegedeeld dat er toestemming wordt gegeven voor het gebruik van de strook grond en dat een en ander nog in een bruikleenovereenkomst wordt gegoten. Als reactie hierop heeft de moeder van [eiser in conventie01] een opgave gedaan van het gebruik. Het feit dat de toestemming voor het gebruik niet formeel is vastgelegd in een bruikleenovereenkomst doet niet af aan het toestaan van gebruik. Er is dus geen sprake van een onrechtmatige situatie op grond waarvan de gemeente het gebruik kon beëindigen. De gemeente heeft het gebruik juist toegestaan en daarmee is de moeder van [eiser in conventie01] voor de gemeente gaan houden. Gelet op het interversieverbod van artikel 3:111 BW kon de moeder van [eiser in conventie01] zichzelf niet van houder tot bezitter maken. De toestemming was gericht tot de moeder van [eiser in conventie01] en is een persoonlijk recht van de moeder. Tot aan de verkoop van de woning aan [eisers in conventie01] per 1 oktober 2015 was dan ook geen sprake van een onrechtmatige handelen waarvan de gemeente de beëindiging kon vorderen.

4.9

Er veronderstellenderwijs vanuit gaande dat de strook grond volledig van een hekwerk was voorzien bedoeld om anderen buiten het perceel te houden – waar partijen over verdeeld zijn – geldt dat er eerst sprake kan zijn van ondubbelzinnig bezit vanaf 1 oktober 2015. Bij afwezigheid van een persoonlijk recht van [eisers in conventie01] geldt immers dat er sprake kan zijn van een onrechtmatige situatie waarvan de gemeente het gebruik kon beëindigen, maar die situatie bestaat hoe dan ook nog geen 20 jaar. Hierdoor is er geen sprake van een situatie dat [eisers in conventie01] op grond van bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. Dit leidt ertoe dat de vorderingen van [eisers in conventie01] in conventie worden afgewezen.

Ontruiming

4.1

De gemeente vordert in reconventie dat [eisers in conventie01] hoofdelijk wordt veroordeeld het perceel binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen. Deze vordering tot ontruiming is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen toewijsbaar. [eisers in conventie01] heeft aangevoerd dat de termijn te kort is omdat hij een aannemer dient in te schakelen voor verwijdering van het kippenhok en het hekwerk en er een termijn van twee of drie maanden nodig is. De rechtbank is van oordeel dat [eisers in conventie01] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld waarom een termijn van vier weken niet voldoende is. Nu er geen bijzonderheden zijn gesteld omtrent het hekwerk en de bebouwing zal de rechtbank de termijn vaststellen op vier weken na betekening van het vonnis.

4.11

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie wordt afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen.

Proceskosten

4.12

[eisers in conventie01] zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de gemeente als volgt vastgesteld:

- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
€ 1.196,00(2 punten x € 598,00)
Totaal € 1.872,00

4.13

In reconventie zal [eisers in conventie01] hoofdelijk als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Het salaris zal vanwege de verwevenheid met de vordering in conventie worden vastgesteld op een half punt per proceshandeling en komt neer op een aan de gemeente te betalen bedrag van € 598,00 (2 punten x 0,5 x € 598,00).

4.14

De door de gemeente gevorderde nakosten in conventie en in reconventie en wettelijke rente over de proces- en nakosten worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

In conventie

5.1

wijst de vorderingen van [eisers in conventie01] af,

5.2

veroordeelt [eisers in conventie01] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot dit vonnis vastgesteld op € 1.872,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, als niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot betaling wordt overgegaan, met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

In reconventie

5.4

veroordeelt [verweerders in reconventie01] hoofdelijk om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de strook grond (de ongeveer 300 vierkante meter van het perceel kadastraal [gemeente01] , [kadastrale aanduiding02] ) geheel te ontruimen en ontruimd te houden en de strook grond aan de gemeente ter beschikking te stellen,

5.5

veroordeelt [verweerders in reconventie01] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot dit vonnis vastgesteld op € 598,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, als niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot betaling wordt overgegaan, met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.6

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7

wijst het meer of anders gevorderde af.

in conventie en in reconventie

5.8

veroordeelt [eisers in conventie01] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 271,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening, en te vermeerderen met de wettelijke rente over deze nakosten met ingang van vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.9

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.