Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 9574042 \ CV EXPL 21-3912
Vonnis van 8 november 2023
in de zaak van
WONINGFONDS X C.V.,
te Amsterdam,
eisende partij in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: WFX,
gemachtigde: Flanderijn & van Eck,
tegen
[gedaagde in conventie],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagde in conventie] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 juni 2023 en de daarin genoemde stukken (waaronder ook begrepen de conclusie van antwoord in reconventie, die daarin per abuis niet is genoemd);
- de akte van WFX met aanvullende producties 27 tot en met 33;
- de akte van WFX met aanvullende producties 27 tot en met 33;
- de mondelinge behandeling van 11 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, inclusief de ter zitting door WFX overgelegde aanvullende actuele specificatie van de huurachterstand.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
2.1.
De kantonrechter verwijst naar en volhardt bij hetgeen is overwogen en beslist bij voormeld tussenvonnis, voor zover thans nog relevant.
in conventie
2.2.
WFX heeft bij inleidende dagvaarding van 29 november 2021 gevorderd – samengevat – dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten voor de woning en de door [gedaagde in conventie] gehuurde parkeerplaatsen worden ontbonden en dat [gedaagde in conventie] wordt veroordeeld tot ontruiming daarvan, alsmede om [gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan (achterstallige) huur, servicekosten, gebruiksvergoeding en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met proceskosten en rente.
Woning
2.3.
WFX heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde in conventie] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst voor de woning door een achterstand te laten ontstaan in de huurtermijnen en de servicekosten.
2.4.
In het tussenvonnis van 28 juni 2023 is reeds overwogen dat er geen sprake (meer) is van een achterstand in de servicekosten. Tijdens de mondelinge behandeling op 11 oktober 2023 heeft WFX aan de hand van haar akte en een aanvullende actuele specificatie van de huurachterstand toegelicht dat [gedaagde in conventie] inmiddels een groot deel van de huurachterstand voor de woning heeft betaald en dat de achterstand, gerekend tot en met oktober 2023, nog € 907,74 bedraagt. [gedaagde in conventie] heeft de juistheid van de specificatie niet betwist voor wat betreft de betalingen die op de huurachterstand in mindering zijn gebracht; hij mist geen betalingen. Wel vraagt hij zich af of alle betalingen op de juiste huurovereenkomst (de woning respectievelijk een van de parkeerplaatsen) zijn geboekt, maar per saldo maakt het volgens hem niet uit.
2.5.
[gedaagde in conventie] betwist evenwel de verschuldigdheid van (de hoogte van) de huur waarmee WFX rekent. Bij de berekening van de huurachterstand is WFX uitgegaan van twee (periodieke) huurverhogingen, te weten: de huurverhoging met ingang van 1 juli 2022 naar € 879,75 per maand en de huurverhoging met ingang van 1 juli 2023 naar € 905,24 per maand. Tegen deze huurverhogingen voert [gedaagde in conventie] verweer. Hij voert aan dat de brieven van 22 april 2022 respectievelijk 24 april 2023, waarmee de huurverhogingen zijn aangezegd, niet bij hem bekend waren. Deze brieven zijn namelijk niet aan hem gestuurd, maar naar het adres van zijn (voormalig) bewindvoerder, terwijl het bewind reeds per 31 december 2021 is geëindigd.
2.6.
De kantonrechter overweegt dat het verweer voor wat betreft de huurverhoging per 1 juli 2022 niet slaagt. Hoewel WFX op 22 april 2022 op de hoogte was, althans had moeten zijn, van het feit dat [gedaagde in conventie] niet langer onder bewind stond en WFX de aanzegging van de huurprijsverhoging eigenlijk aan [gedaagde in conventie] zelf had moeten richten, is [gedaagde in conventie] kennelijk wel tijdig op de hoogte geraakt van de huurverhoging. [gedaagde in conventie] heeft vanaf juli 2022 namelijk steeds (nagenoeg) de verhoogde huurprijs betaald en daarmee (impliciet) de verschuldigdheid daarvan erkend. De kantonrechter zal daarom uitgaan van een met ingang van 1 juli 2022 geldende huur van € 879,75 per maand. Dit is anders voor wat betreft de huurverhoging per 1 juli 2023. Op dat moment was het bewind al meer dan een jaar geëindigd. Bovendien is niet gebleken dat [gedaagde in conventie] ook dit keer op de hoogte is geraakt van de huurverhoging. [gedaagde in conventie] is na 1 juli 2023 steeds de oude huurprijs van € 879,75 blijven betalen. Aangezien de huurverhoging per 1 juli 2023 niet op de juiste wijze aan [gedaagde in conventie] bekend is gemaakt, is deze niet ingegaan. Overigens rekent WFX om voor de kantonrechter onduidelijke redenen met ingang van september 2023 met een huurprijs van € 907,74, maar reeds gelet op het voorgaande zal de kantonrechter daaraan voorbij gaan. De huurprijs voor de woning bedraagt (nog steeds) € 879,75 per maand.
2.7.
Gelet op het voorgaande, stelt de kantonrechter vast dat de huurachterstand voor de woning, gerekend tot en met oktober 2023, nog € 800,78 bedraagt. Dit bedrag zal [gedaagde in conventie] nog aan WFX moeten betalen.
2.8.
Aangezien de huurachterstand minder dan één maand huur bedraagt, rechtvaardigt dit niet de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst voor de woning en de ontruiming daarvan. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
Parkeerplaatsen
2.9.
In het tussenvonnis van 28 juni 2023 is reeds overwogen dat [gedaagde in conventie] – ongeacht welke afspraken er onderling gelden met andere bewoners en van welke parkeerplaatsen hij feitelijk gebruik maakt – twee parkeerplaatsen van WFX huurt en gehouden is daarvan de huur te betalen.
2.10.
Ter zitting heeft WFX toegelicht dat de huurachterstand, gerekend tot en met oktober 2023, voor parkeerplaats 22 € 1.797,18 bedraagt voor parkeerplaats 24 € 1.381,27. Bij de berekening van deze huurachterstanden is WFX (opnieuw) uitgegaan van de huurverhogingen per 1 juli 2022 en per 1 juli 2023, welke (eveneens) bij brieven van 22 april 2022 respectievelijk 24 april 2023 zijn aangezegd. Aangezien deze huurverhogingen (ook) zijn aangezegd aan de voormalig bewindvoerder van [gedaagde in conventie] , en niet aan hemzelf, geldt dat dit niet rechtsgeldig is geschied. Anders dan bij de woning is evenmin gebleken dat [gedaagde in conventie] anderszins tijdig van deze huurverhogingen op de hoogte is geraakt en/of de verschuldigdheid daarvan (impliciet) heeft erkend door de verhoogde huurprijzen te betalen. Dat betekent dat de maandelijkse huurprijs voor parkeerplaats 22 ook na 1 juli 2022 € 56,01 is gebleven en voor parkeerplaats € 57,72. De huurachterstand voor parkeerplaats 22 bedraagt daarom tot en met oktober 2023 € 1.732,38 en voor parkeerplaats 24 € 1.315,03. Aangezien [gedaagde in conventie] de hoogte van de huurachterstanden voor de parkeerplaatsen inhoudelijk niet (nader) heeft betwist, zal de kantonrechter deze bedragen toewijzen.
2.11.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten voor de parkeerplaatsen en de ontruiming daarvan zullen – gelet op de hoogte van de huurachterstand – eveneens worden toegewezen. De kantonrechter wijst [gedaagde in conventie] erop dat WFX niet verplicht is van het vonnis tot ontruiming gebruik te maken. Een goede betalingsregeling, die stipt wordt nagekomen, leidt er vaak toe dat het niet tot een ontruiming komt. De kantonrechter adviseert [gedaagde in conventie] dan ook contact op te nemen met de gemachtigde van WFX om (opnieuw) te spreken over zo’n betalingsregeling. Partijen hebben ter zitting van 11 oktober 2023 de intentie uitgesproken om na ontvangst van het vonnis met elkaar daarover om tafel te gaan. Deze gelegenheid kan ook benut worden om de mogelijkheden te onderzoeken om de feitelijke situatie met betrekking tot het gebruik van de parkeerplaatsen in overeenstemming te brengen met de juridische werkelijkheid (of vice versa).
2.12.
WFX vordert voorts betaling van de huur tot aan de ontbinding van de huurovereenkomsten, alsmede een gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming. Dit zal (voor de parkeerplaatsen) worden toegewezen zoals hierna in het dictum bepaald.
Wettelijke rente
2.13.
De verschuldigdheid van de gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurachterstand is door [gedaagde in conventie] niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken en zal daarom worden toegewezen over de huurtermijnen telkens vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag van volledige betaling.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.14.
WFX maakt tevens aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 802,74 (inclusief btw). Omdat [gedaagde in conventie] hiertegen geen (inhoudelijk) verweer heeft gevoerd en bovendien is voldaan aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW en het bedrag in overeenstemming is met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief, zijn de buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar.
in reconventie
2.15.
Zoals overwogen in het tussenvonnis van 28 juni 2023 zullen de reconventionele vorderingen van [eiser in reconventie] worden afgewezen.
in conventie en in reconventie
2.16.
[gedaagde in conventie] is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WFX worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
121,39
- griffierecht
€
507,00
- salaris gemachtigde in conventie
- salaris gemachtigde in reconventie
- nakosten
€
€
€
1.155,00
495,00
132,00
(3,50 punten × tarief € 330,00)
(1,50 punten × tarief € 330,00)
Totaal
€
2.410,39
3.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
3.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten voor de parkeerplaatsen 22 en 24 per vandaag,
3.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om de parkeerplaatsen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden,
3.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan WFX te betalen:
- een bedrag van € 4.650,93 aan huurachterstanden en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurtermijnen telkens vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag van volledige betaling,
- een bedrag van € 56,01 per maand of gedeelte daarvan aan huur dan wel gebruiksvergoeding vanaf 1 november 2023 tot de feitelijke ontruiming van parkeerplaats 22,
- een bedrag van € 57,72 per maand of gedeelte daarvan aan huur dan wel gebruiksvergoeding vanaf 1 november 2023 tot de feitelijke ontruiming van parkeerplaats 24,
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
3.5.
wijst de vorderingen van [eiser in reconventie] af,
in conventie en in reconventie
3.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten van € 2.410,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde in conventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde in conventie] ook de kosten van betekening betalen,
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ponds en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.