ECLI:NL:RBZWB:2023:7864

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland -West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: C/02/397839 / HA ZA 22-263

Vonnis van 8 november 2023

in de zaak van

1.VvE [eiser in conventie 1] ,

te [plaats 1] ,
2.
VvE [eiser in conventie 2],

te [plaats 1] ,
3.
VvE [eiser in conventie 3],

te [plaats 1] ,
4.
VvE parkeergarage [eiser in conventie 4],

te [plaats 1] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: de VvE’s,

advocaat: mr. M.P.C. Hendriks te Eindhoven,

tegen

[gedaagde in conventie] B.V.,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie] ,

advocaat: mr. I.A.F. Hendriksen te Amsterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 september 2022

- de conclusie van antwoord in reconventie

- de akte van 16 mei 2023 houdende overlegging nadere producties tevens houdende wijziging en vermeerdering van eis in reconventie van [gedaagde in conventie]

- de akte eiswijziging tevens houdende akte overleggen productie van de VvE’s, ingekomen op 23 mei 2023

- de akte van 25 mei 2023 houdende overlegging nadere productie van [gedaagde in conventie]

- de mondelinge behandeling van 1 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de ter gelegenheid daarvan overgelegde spreekaantekeningen van beide partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde in conventie] was rechthebbende op een recht van erfpacht op een perceel grond te [plaats 3] . Bij notariële akte (van hoofdsplitsing) van 28 december 2016 heeft zij dit erfpachtrecht gesplitst in drie appartementsrechten: appartementsindex 1 ( [gebouw 1] ), appartementsindex 2 ( [gebouw 2] ) en appartementsindex 3 (parkeergarage). Bij die akte is eiseres sub 1 opgericht. Bij afzonderlijke notariële aktes van 29 december 2016 heeft [gedaagde in conventie] de indices 1 en 2 ( [gebouw 1] en [gebouw 2] ) ondergesplitst in telkens 17 onderappartementsrechten en de index 3 (parkeergarage) in 139 onderappartementsrechten. Bij die aktes zijn respectievelijk eisers sub 2, 3 en 4 opgericht.

2.2.

[gedaagde in conventie] heeft op het perceel een appartementencomplex met parkeergarage ontwikkeld, genaamd [appartementencomplex] . Na de (onder)splitsing heeft [gedaagde in conventie] diverse appartementsrechten verkocht en geleverd. In de koopovereenkomsten verbonden de kopers zich om voor de bouw van de appartementen een aannemingsovereenkomst te sluiten met [de aannemer] BVBA (hierna: de aannemer), een zustervennootschap van [gedaagde in conventie] , hetgeen zij op de zelfde datum ook hebben gedaan.

2.3.

In de afzonderlijke splitsingsaktes is het reglement als bedoeld in artikel 5:111 onder d BW vastgesteld. Daarin is (telkens) het volgende opgenomen:

“(…)
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:
[gedaagde in conventie] B.V., (…) hierna ook te noemen:
“de gerechtigde”.

(…)

A Definities en algemene bepalingen(…)
eigenaar: de gerechtigde tot een (onder)appartementsrecht, waaronder begrepen (…)

D Jaarlijkse begroting, jaarrekening en bijdragenArtikel 11

1. (…)

2. De begroting wordt vastgesteld door de vergadering. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 8 tweede lid.
Er is geen bijdrage verschuldigd indien een gebouw nog niet is opgeleverd. De bijdrage (servicekosten) dient dan berekend te worden naar rato van de aandelen in de wel opgeleverde (onder)appartementsrechten.Zodra er in een gebouw wel al appartementen zijn opgeleverd doch niet alle, zal gedurende twaalf (12) maanden gerechtigde zijn vrijgesteld van bijdrage/servicekosten ten aanzien van de nog niet opgeleverde appartementsrechten voor zover die nog op zijn naam staan.

3. De eigenaars zijn verplicht met ingang van de eerste maand van het betreffende boekjaar maandelijks bij vooruitbetaling één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen, tenzij de vergadering anders besluit. (…)”

2.4.

In de koopovereenkomsten tussen [gedaagde in conventie] (als verkoper van de appartementsrechten) en de individuele eigenaars (als verkrijger van de appartementsrechten) is onder meer opgenomen:

“Aannemingsovereenkomst

De Verkrijger verplicht zich het verkochte (samen met de overige eigenaren van de in de aanhef bedoelde appartementsrechten) te doen bebouwen met het project, waartoe de Verkrijger per heden separaat een aannemingsovereenkomst sluit met de Aannemer, hierna: “de Aannemingsovereenkomst”.

(…)

Artikel 2: Feitelijke levering en aanvaarding risico

De feitelijke levering en aanvaarding van het verkochte vindt plaats na oplevering van het project door de Aannemer, zodra de Verkrijger aan al zijn verplichtingen uit hoofde van de Aannemingsovereenkomst voldaan heeft en nadat de sleutels ter beschikking zijn gesteld dan wel nadat het proces verbaal van oplevering door de Aannemer is opgemaakt. Onmiddellijk na de ondertekening van de akte van levering draagt (in verhouding tot verkoper) de Verkrijger het risico van het verkochte. In relatie tot aannemer gaat het risico over op verkrijger bij oplevering van het project. De baten en lasten van het verkochte zijn voor rekening van de Verkrijger vanaf de datum van juridische levering.

(…)

Artikel 3: leveringsverplichting / staat van het verkochte / privaatrechtelijke beperkingen

(…)

2. De feitelijke levering en aanvaarding van het verkochte vindt plaats vrij van huur en elk ander gebruiksrecht, in de staat waarin het zich alsdan bevindt. Deze staat dient in overeenstemming te zijn met hetgeen bij deze koopovereenkomst (met bijlagen) en in de Aannemingsovereenkomst is overeengekomen.

(…)

Artikel 7: Garanties door verkoper / onderzoek verkrijger

(…)

3. Verkoper verklaart tevens:

(…)

f. Verkrijger wordt van rechtswege lid van de vereniging en is dientengevolge onderworpen aan het splitsingsreglement. Hij is verplicht zich aan een eventueel huishoudelijke reglement van de vereniging te onderwerpen.”

2.5.

In de aannemingsovereenkomsten tussen de individuele eigenaars en de aannemer is onder meer opgenomen:

“
DEFINITIES

2. ‘ datum van oplevering’: de in artikel II lid 9 van de algemene bepalingen bedoelde datum waarop de appartementsrechten door de opdrachtgever zijn of worden geacht te zijn aanvaard;

(…)

AANNEMING

De opdrachtgever geeft opdracht aan de aannemer om de appartementsrechten tot stand te brengen (…) en om de appartementsrechten na voltooiing aan de opdrachtgever op te leveren. (…)

ALGEMENE BEPALINGEN

(…)

Feitelijke levering van de appartementsrechten (oplevering)

Artikel II

(…)

9. De appartementsrechten wordt als opgeleverd beschouwd, indien de appartementsrechten overeenkomstig het in dit artikel bepaalde is of wordt geacht te zijn aanvaard. De dag, waarop de appartementsrechten is of geacht wordt te zijn aanvaard, geldt als de dag waarop de appartementsrechten als opgeleverd wordt beschouwd.
Direct nadat de appartementsrechten aan de opdrachtgever is opgeleverd dient de aannemer de sleutels van de appartementsrechten aan de opdrachtgever te overhandigen. (…)”

2.6.

De eerste appartementen zijn opgeleverd in 2020. [gedaagde in conventie] is thans nog eigenaar van verschillende appartementsrechten.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

De VvE’s vorderen – samengevat en na wijzing van eis – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad

[gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling aan de VvE’s van een bedrag van € 96.223,96, alsmede van alle door de VvE’s in verband met de procedure en het daaraan voorafgaande traject gemaakte kosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente;

te verklaren voor recht dat [gedaagde in conventie] de achterstallige voorschotbijdragen dient te voldoen tot aan de oplevering van de appartementen, garageboxen en parkeerplaatsen.

3.2.

De VvE’s stellen dat [gedaagde in conventie] voor het jaar 2021 een bedrag € 109.862,24 verschuldigd was aan (voorschot) servicebijdragen, waarvan zij slechts een bedrag van € 13.638,28 heeft voldaan. [gedaagde in conventie] is volgens de VvE’s ook bijdragen verschuldigd voor de appartementen die zij wel heeft verkocht, maar die nog niet zijn opgeleverd aan de kopers. Uit artikel 11 lid 2 van de splitsingsakten volgt volgens hen dat die kopers geen bijdrage verschuldigd zijn indien het gebouw nog niet (volledig) is opgeleverd. Volgens de VvE’s volgt uit de koopovereenkomsten en splitsingsakten ook dat de verkrijger van een appartementsrecht niet als eigenaar kwalificeert, zolang het appartementsrecht nog niet is opgeleverd. [gedaagde in conventie] dient daarom tot die tijd de servicebijdragen te betalen.

[gedaagde in conventie] is verder op grond van de notariële akten verplicht om alle kosten van de VvE’s voor het incasseren van de verschuldigde bijdragen, zowel in als buiten rechte, te vergoeden.

Ter verzekering van het verhaal van haar vordering hebben de VvE’s conservatoir (derden)beslag laten leggen op de bankrekening en op twee onroerende zaken van [gedaagde in conventie] .

3.3.

[gedaagde in conventie] voert verweer. [gedaagde in conventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de VvE’s, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE’s, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE’s in de kosten van deze procedure.

[gedaagde in conventie] betwist dat zij servicebijdragen aan de VvE’s verschuldigd is voor appartementsrechten die zij heeft verkocht en geleverd, maar die nog niet zijn opgeleverd door de aannemer. De verplichting om de bijdragen te voldoen rust op grond van artikel 11 lid 3 van de splitsingsakten op de eigenaars van de appartementsrechten. Die zijn immers ook van rechtswege lid van de VvE’s. Wanneer de appartementen door de aannemer zijn opgeleverd, is in dit verband niet relevant. Op grond van artikel 11 lid 2 van de splitsingsakten geldt bovendien een vrijstelling voor [gedaagde in conventie] voor een periode van twaalf maanden ten aanzien van appartementen die nog niet geleverd en ook niet opgeleverd zijn. De VvE’s hebben deze vrijstelling niet op een juiste manier toegepast. Op basis van haar eigen berekening concludeert [gedaagde in conventie] dat zij juist teveel aan de VvE’s heeft voldaan.

Subsidiair voert [gedaagde in conventie] aan dat de hoogte van het gevorderde bedrag onjuist althans onredelijk is. [gedaagde in conventie] voert verder verweer tegen de gevorderde wettelijke rente en de gevorderde (volledige) proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[eiser in reconventie] vordert – samengevat en na wijziging van eis – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad

I. de VvE’s hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling van de servicebijdragen die zij over het jaar 2021 teveel heeft betaald, te weten € 13.638,28;

II. de VvE’s (onder voorwaarden) te bevelen de beslaggarantie te retourneren en om aan de instelling die die heeft verstrekt te verklaren dat de VvE’s afstand doen van hun daaruit voortvloeiende rechten, met afschrift van die verklaring aan de advocaat van [eiser in reconventie] , op straffe van een dwangsom;

III. voor recht te verklaren dat de door de VvE’s gelegde conservatoire beslagen onnodig en/of onrechtmatig waren;

IV. de VvE’s hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 957,80, met wettelijke rente;

V. de VvE’s hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een kostenvergoeding voor elke dag na 16 mei 2023 dat de VvE’s gestelde bankgarantie niet hebben geretourneerd, met wettelijke rente;

VI. de VvE’s hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door [eiser in reconventie] als gevolg van de beslagen geleden en te lijden schade, op te maken bij staat;

VII. de VvE’s hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 113.551,51, met wettelijke rente vanaf 9 februari 2022 en vermeerderd met 10% vanaf 4 mei 2023;

VIII. de VvE’s hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, met wettelijke rente.

3.6.

[eiser in reconventie] stelt dat de VvE’s op basis van het door haar als productie 11 overgelegde overzicht over het jaar 2021 in elk geval geen recht hebben op € 106.732,90 (van het totaalbedrag van € 109.862,24). De voor rekening van [eiser in reconventie] komende servicebijdragen zouden dus hoogstens € 3.129,44 kunnen bedragen. Maar de hoogte van de bijdrage is om meerdere redenen onjuist en onredelijk. [eiser in reconventie] vordert daarom het volledige door haar betaalde bedrag van € 13.638,28 terug.
Omdat de vorderingen in conventie volgens [eiser in reconventie] moeten worden afgewezen, waren de ten laste van haar gelegde beslagen onnodig en onrechtmatig. [eiser in reconventie] stelt dat zij schade heeft geleden als gevolg van de beslagen op de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] . De VvE’s zijn gehouden om die schade aan haar te vergoeden. Inmiddels zijn de beslagen opgeheven en heeft [eiser in reconventie] een bankgarantie gesteld. De kosten daarvan bedragen 1% per jaar en is ook schade van [eiser in reconventie] die de VvE’s moeten vergoeden.

Verder stelt [eiser in reconventie] dat zij de door de VvE’s verschuldigde erfpachtcanon aan Waterschap Scheldestromen heeft betaald en dit heeft door gefactureerd aan de VvE’s. De VvE’s hebben deze facturen niet volledig voldaan. Er resteert nog een bedrag van € 3.081,51 over 2022 en
€ 110.470,-- over 2023. Op grond van de factuurvoorwaarden van [eiser in reconventie] heeft [eiser in reconventie] verder recht op een verhoging van 10% over de verschuldigde bedragen.

3.7.

De VvE’s voeren verweer. De VvE’s concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure.

De VvE’s betwisten dat [eiser in reconventie] een te hoog bedrag aan servicebijdragen heeft betaald en herhalen wat zij in dit verband in conventie hebben aangevoerd. Daaruit volgt volgens de VvE’s juist dat [eiser in reconventie] nog aan hen moet betalen in plaats van andersom. De VvE’s hebben ook op een juiste wijze rekening gehouden met de betalingsvrijstelling van 12 maanden.

De gelegde beslagen zijn opgeheven en op 19 september 2022 doorgehaald, nadat [eiser in reconventie] een bankgarantie had gesteld. De VvE’s hebben belang bij het behouden van die bankgarantie, ook als hun vorderingen (gedeeltelijk) worden afgewezen, zolang het vonnis niet onherroepelijk is. De gevorderde dwangsom moet volgens de VvE’s ook worden afgewezen. Zij betwisten verder dat de gelegde beslagen onnodig en/of onrechtmatig zijn gelegd. Los daarvan heeft [eiser in reconventie] niet aannemelijk gemaakt dat zij als gevolg van de beslagen schade heeft geleden. De schadevergoedingsvordering van [eiser in reconventie] moet daarom worden afgewezen. Dit geldt ook voor de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure. Bij een afzonderlijke verklaring voor recht heeft [eiser in reconventie] geen belang.

Ten aanzien van de vordering tot betaling van (het resterende deel van) de erfpachtcanon stellen de VvE’s dat niet zij, maar de individuele eigenaren de canon moeten betalen. [eiser in reconventie] kan dit dus niet van de VvE’s vorderen. De VvE’s incasseren die slechts bij de eigenaren uit praktische overwegingen. Zodra de betreffende eigenaren het resterende bedrag hebben betaald, zullen de VvE’s dit aan [eiser in reconventie] doorbetalen. Deze vordering moet daarom ook worden afgewezen.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

Waar gaat deze zaak over in conventie?

4.1.

Het geschil tussen partijen in conventie betreft de vraag of [gedaagde in conventie] servicebijdragen moet (blijven) betalen aan de VvE’s voor appartementsrechten die zij al wel heeft verkocht en in eigendom overgedragen (juridisch geleverd) aan individuele kopers, maar waar die kopers feitelijk nog niet over konden beschikken zolang de aannemer die nog niet aan hen had opgeleverd. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. De vorderingen van de VvE’s zullen daarom worden afgewezen. De rechtbank overweegt daarover het volgende.

Uitleg contractuele bepalingen

4.2.

De VvE’s menen ten onrechte dat uit de contractuele bepalingen (in de splitsingsakte, de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst), in onderlinge samenhang bezien, moet worden afgeleid dat [gedaagde in conventie] na verkoop en levering van de appartementsrechten als eigenaar daarvan moet worden aangemerkt, zolang de (nog te bouwen) appartementen niet door de aannemer zijn opgeleverd.

4.3.

Hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld hangt niet alleen af van de taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract maar ook van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

4.4.

De kopers van de appartementsrechten en de VvE’s zelf waren geen partij bij de notariële akten van hoofdsplitsing en ondersplitsing. Dit brengt mee dat bij de daarin opgenomen begrippen moet worden uitgegaan van een objectieve uitleg. In artikel 5:106 lid 5 BW is bepaald dat onder appartementseigenaar moet worden verstaan de gerechtigde tot een appartementsrecht. De gerechtigde is degene die over het zakelijk appartementsrecht kan beschikken door dit bijvoorbeeld door middel van levering aan een ander in eigendom over te dragen. [gedaagde in conventie] is na de (onder)splitsing eerst zelf gerechtigde en dus eigenaar geworden van de afzonderlijke appartementsrechten. Na de juridische levering van de afzonderlijke appartementsrechten is die eigendom overgegaan op de individuele kopers, die daarmee volledig beschikkingsbevoegd en dus gerechtigd werden. Zij zijn op dat moment dus appartementseigenaar geworden in de zin van artikel 5:106 lid 5 BW en de splitsingsakte. Dat de appartementen fysiek nog niet waren (af)gebouwd en/of door de aannemer opgeleverd, is daarbij niet relevant. De kopers kunnen de appartementsrechten namelijk zelf ook weer verkopen en leveren aan derden zonder dat de appartementen zijn (af)gebouwd.

4.5.

In artikel 5:125 lid 2 BW is bepaald dat iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is van de vereniging van eigenaars. Uit de leden 2 en 3 van artikel 11 van de splitsingsakten volgt dat de eigenaars maandelijks een door de vergadering vastgestelde voorschotbijdrage verschuldigd zijn. [gedaagde in conventie] is na verkoop en levering van een appartementsrecht geen eigenaar meer daarvan en, voor wat betreft dat appartement, ook geen lid meer van de VvE. Op grond van de wet en de splitsingsakten eindigt daarmee op dat moment ook haar verplichting tot het betalen van de voorschotbijdrage aan de VVE.

4.6.

De rechtbank volgt de VvE’s niet in hun stelling dat uit de koopovereenkomsten moet worden afgeleid dat [gedaagde in conventie] met de individuele kopers een van het voorgaande afwijkende regeling is overeengekomen over het (blijven) betalen van de voorschotbijdragen. Ook in de koopovereenkomsten staat (in artikel 7) dat de verkrijger van rechtswege lid wordt van de vereniging. Uit het feit dat in artikel 2 is opgenomen dat de feitelijke levering en aanvaarding van het verkochte plaatsvindt na oplevering van het project door de aannemer, mochten de kopers niet afleiden dat [gedaagde in conventie] tot die tijd de voorschotbijdragen zou blijven betalen. Over die voorschotbijdrage is niets opgenomen. In dat artikel staat echter wel dat de baten en lasten van het verkochte voor rekening van de verkrijger zijn vanaf de datum van juridische levering. Daaruit kan juist worden afgeleid dat dit ook geldt voor de voorschotbijdrage. Dat de feitelijke levering, dus het kunnen beschikken over het fysieke, afgebouwde, appartement (met bijbehorende parkeerplaats(en)), iets anders is dan de juridische levering van het appartementsrecht, moet duidelijk zijn geweest bij de kopers. De tekst van de koopovereenkomst en de daarbij behorende aannemingsovereenkomst is daar in elk geval helder over. De VvE’s hebben, los van de tekst van de overeenkomst, geen redenen aangevoerd waarom de kopers de overeenkomst anders mochten begrijpen.

4.7.

De in het tweede lid van artikel 11 van de splitsingsakten vetgedrukte passage maakt het voorgaande niet anders. Hierin is slechts een uitzondering opgenomen van de verplichting tot het betalen van de voorschotbijdragen door de appartementseigenaren.

[gedaagde in conventie] kan niet meer als eigenaar van de appartementsrechten die zij heeft verkocht en geleverd worden aangemerkt. Deze uitzondering is dus voor wat betreft die appartementsrechten ten aanzien van [gedaagde in conventie] niet relevant. Uit deze passage kan ook niet (omgekeerd) worden afgeleid dat, daar waar de appartementseigenaars zijn vrijgesteld van het betalen van de voorschotbijdragen, dus [gedaagde in conventie] die bijdragen dient te voldoen. Er is juist uitdrukkelijk opgenomen dat de bijdrage (servicekosten) dan berekend dient te worden “naar rato van de aandelen in de wel opgeleverde (onder)appartementsrechten”. Dat betekent dat de kosten verdeeld dienen te worden onder de eigenaren van de reeds opgeleverde appartementen.

4.8.

De VvE’s hebben nog aangevoerd dat [gedaagde in conventie] heeft nagelaten om op grond van artikel 5:130 BW vernietiging van het besluit van de vergadering met betrekking tot de vaststelling van de servicebijdragen te vorderen. Gelet op het voorgaande kan ook deze stelling de VvE’s niet baten. Voor zover de vergadering besluiten heeft genomen over de hoogte van de servicebijdragen, binden die besluiten [gedaagde in conventie] niet voor wat betreft de appartementsrechten waarvan [gedaagde in conventie] geen eigenaar meer was.

Conclusie en proceskosten

4.9.

De VvE’s hebben ter zitting bevestigd dat de volledige vordering tot betaling van het bedrag van € 96.223,96 servicebijdragen betreft voor appartementsrechten die [gedaagde in conventie] al in eigendom had overgedragen aan afzonderlijke kopers. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, ontbreekt de grondslag voor die vordering. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. Dit geldt ook voor de vordering tot betaling van incassokosten en de gevorderde verklaring voor recht. Aangezien [gedaagde in conventie] geen bedragen verschuldigd was aan de VvE’s hebben de VvE’s ten onrechte beslag gelegd onder [gedaagde in conventie] . Ook de vordering tot vergoeding van de daarmee samenhangede kosten, wordt daarom afgewezen.

4.10.

De VvE's zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde in conventie] als volgt vastgesteld:

- griffierecht € 2.837,00

- salaris advocaat € 2.366,00 (2 punten x € 1.183,00)

- nakosten
€ 173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 5.376,00.

4.11.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.12.

De veroordeling in de proceskosten wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

in reconventie

Waar gaat deze zaak over in reconventie?

4.13.

In reconventie gaat het over de vraag of [eiser in reconventie] over het jaar 2021 recht heeft op een teruggave van de bedragen die zij al aan de VvE’s heeft betaald. En over de vraag of de VvE de door [eiser in reconventie] voorgeschoten erfpachtcanon aan [eiser in reconventie] moeten (terug)betalen. Verder gaat het in reconventie over de vraag of de VvE’s onrechtmatig beslag hebben gelegd en in verband daarmee schadevergoeding aan [eiser in reconventie] moeten betalen. De rechtbank komt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiser in reconventie] grotendeels toewijsbaar zijn.

Onverschuldigde betaling?

4.14.

Vaststaat dat de VvE’s over het jaar 2021 een bedrag van € 109.862,24 bij [eiser in reconventie] in rekening hebben gebracht wegens servicekosten en dat [eiser in reconventie] daarvan een bedrag van
€ 13.638,28 heeft betaald. Vast staat ook dat [eiser in reconventie] in 2021 nog eigenaar was van appartementsrechten en dus in beginsel ook de daarvoor door de vergadering vastgestelde servicebijdrage verschuldigd was. Volgens [eiser in reconventie] hebben de VvE’s echter ten onrechte bij de berekening van de verschuldigde bijdragen geen rekening gehouden met de betalingsvrijstelling van artikel 11 van de splitsingsaktes. De VvE’s erkennen dat bij de in rekening gebrachte servicebijdragen geen rekening is gehouden met een betalingsvrijstelling voor [eiser in reconventie] . Volgens de VvE’s kan [eiser in reconventie] geen beroep doen op de betalingsvrijstelling. De rechtbank volgt de VvE’s hierin niet.

4.15.

De discussie tussen partijen spitst zich toe op de uitleg van artikel 11, tweede lid, van de splitsingsaktes, dat – hier zijn partijen het over eens – niet uitblinkt in helderheid. Ook hier geldt de beoordelingsmaatstaf, zoals hiervoor opgenomen onder r.o. 4.3.
In dit artikel is eerst bepaald dat er geen bijdrage verschuldigd is indien een gebouw nog niet is opgeleverd. Onduidelijk is echter wat met “gebouw” wordt bedoeld. Anderzijds staat er dat de bijdrage (servicekosten) dan berekend dient te worden naar rato van de aandelen in de wel opgeleverde (onder)appartementsrechten. In het tweede deel is een specifieke regeling opgenomen voor [eiser in reconventie] , die immers in de splitsingsakte als “de gerechtigde” wordt aangemerkt. Naar het oordeel van de rechtbank ligt het voor de hand deze bepaling zo uit te leggen dat alle appartementseigenaren, behalve [eiser in reconventie] , zijn vrijgesteld van het betalen van de voorschotbijdrage, zolang hun appartement nog niet is opgeleverd door de aannemer. Die vrijstelling eindigt voor die eigenaren dus bij oplevering van hun appartement, ongeacht de status van de resterende delen van het gebouw. Voor [eiser in reconventie] geldt ook een vrijstelling, maar die is in tijdsduur beperkt en gaat pas lopen vanaf de datum van oplevering van het eerste appartement in een gebouw en loopt tot maximaal twaalf maanden nadien. Vanaf dat moment eindigt dus de vrijstelling voor [eiser in reconventie] en moet [eiser in reconventie] , anders dan de andere appartementseigenaren, de servicebijdragen gaan betalen. Dit geldt dus ook als de betreffende appartementen, waarvan zij op dat moment nog eigenaar is, nog niet zijn opgeleverd. Zodra een appartement, waarvan [eiser in reconventie] nog eigenaar is, is opgeleverd, vervalt de vrijstelling eveneens.

4.16.

Zoals de VvE’s terecht aanvoeren, kan voorgaande uitleg tot gevolg hebben dat de kosten van de VvE’s door een beperkt aantal appartementseigenaren gedragen moeten worden zolang nog niet alle appartementen zijn opgeleverd. De rechtbank ziet in dit mogelijke gevolg echter geen reden om de vrijstellingsbepaling anders uit te leggen. De VvE’s hebben niet, dan wel onvoldoende, onderbouwd dat deze uitleg daarom niet zou stroken met de bedoeling van de splitsingsaktes. Ook kan uit hetgeen de VvE’s in dit verband hebben aangevoerd niet worden afgeleid dat de consequentie hiervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De VvE’s hebben gesteld dat deze uitleg ertoe zou kunnen leiden dat bepaalde appartementen bewust niet worden opgeleverd, omdat er bijvoorbeeld nog geen koper is. Dat dit daadwerkelijk het geval is (geweest), stellen zij echter niet.

4.17.

Het betoog van de VvE’s dat de termijn van de vrijstelling nog niet is gaan lopen aangezien de algemene delen van de gebouwen nog niet zijn opgeleverd, gaat dus niet op. Voor de berekening van de door [eiser in reconventie] verschuldigde servicebijdrage is immers het tijdstip van het eerst opgeleverde appartementsrecht relevant.

4.18.

[eiser in reconventie] heeft, onder verwijzing naar het door haar als productie 11 overgelegde overzicht, gesteld dat als de betalingsvrijstelling wel op juiste wijze was toegepast, bij haar een bedrag van € 3.129,44 in rekening gebracht had moeten worden. De VvE’s hebben slechts aangevoerd dat [eiser in reconventie] er ten onrechte vanuit is gegaan dat garage 36 bij appartement 1C pas op 30 juni 2020 (in plaats van 1 april 2020) is opgeleverd. Wat dit betekent voor de door [eiser in reconventie] overlegde berekening, stellen zij echter niet. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij. De VvE’s hebben de berekening van [eiser in reconventie] overigens niet weersproken. De rechtbank komt daarom tot de conclusie dat de VvE’s een bedrag van (€ 13.638,28 -/-
€ 3.129,44 =) € 10.508,84 ten onrechte bij [eiser in reconventie] in rekening hebben gebracht en dat [eiser in reconventie] dit bedrag onverschuldigd heeft betaald. Haar vordering in reconventie is dan ook voor dit bedrag toewijsbaar.

4.19.

Het resterende bedrag van € 3.129,44 betreft de bijdrage die bij [eiser in reconventie] in rekening is gebracht en waarvoor de betalingsvrijstelling van artikel 11, tweede lid, van de splitsingsakte niet van toepassing is. [eiser in reconventie] heeft meerdere redenen aangevoerd op grond waarvan de hoogte van deze bijdrage onjuist dan wel onredelijk zou zijn. Onbetwist is echter dat de hoogte van de servicebijdrage voor 2021, conform de regeling in de splitsingsakte, aan de hand van de definitieve begroting van 2021 bij besluit van de vergadering van de VvE op 22 april 2022 is vastgesteld. Op grond van artikel 5:130 BW kan een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars worden vernietigd door een uitspraak van de kantonrechter. Het verzoek daartoe dient te worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen. [eiser in reconventie] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Zoals de VvE’s terecht hebben aangevoerd, staat daarmee de hoogte van de (ook) door [eiser in reconventie] verschuldigde bijdrage vast. Dit leidt tot de conclusie dat het bedrag van € 3.129,44 niet onverschuldigd is betaald. Dit deel van de vordering van [eiser in reconventie] zal daarom worden afgewezen.

Erfpachtcanon

4.20.

[eiser in reconventie] vordert van de VvE’s betaling van een bedrag van € 3.081,51 (over 2022) en
€ 110.470,00 (over 2023) wegens door haar aan het Waterschap betaalde erfpachtcanon. Tussen partijen staat vast dat [eiser in reconventie] de erfpachtcanon heeft voldaan (op grond van artikel 6:30 BW) ten behoeve van de appartementseigenaren en dat zij recht heeft op terugbetaling daarvan. Tussen partijen is in geschil of [eiser in reconventie] betaling van de VvE’s kan vorderen.
Artikel 5:115 BW, tweede lid, bepaalt dat de vereniging van eigenaars hoofdelijk verbonden is voor de door één of meer appartementseigenaars verschuldigde canon of retributie. Een redelijke toepassing van dit artikel brengt mee dat de vereniging van eigenaars ook in het geval dat de canon door een derde is voorgeschoten, hoofdelijk tot (terug)betaling daarvan is verbonden. Anders dan de VvE’s stellen, geldt deze hoofdelijke verbondenheid dus niet alleen in het geval zij rechtstreeks door de grondeigenaar tot betaling worden aangesproken, maar ook in hun verhouding met [eiser in reconventie] . Het is vervolgens aan de VvE’s om de canon door te belasten aan de individuele eigenaars, hetgeen zij in de praktijk ook doen. Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot betaling van het bedrag van € 113.551,51 zal worden toegewezen. De tevens gevorderde wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen met ingang van 11 maart 2022 over het bedrag van € 3.081,51 en met ingang van 2 februari 2023 over het bedrag van € 110.470,00. [eiser in reconventie] heeft gesteld dat de VvE’s vanaf die data in verzuim zijn geraakt en daarom de wettelijke rente verschuldigd zijn. De VvE’s hebben daar als zodanig geen verweer tegen gevoerd. De gevorderde wettelijke rente zal voor het overige worden afgewezen. [eiser in reconventie] vordert daarnaast een verhoging van 10% op grond van haar “factuurvoorwaarden”. Aangezien de VvE’s tegen dit deel van de vordering geen (afzonderlijk) verweer hebben gevoerd, zal dit deel van de vordering eveneens worden toegewezen. Het gaat daarbij om 10% van het (onbetaalde deel van het) factuurbedrag, in dit geval dus € 11.355,15.

Gelegde beslagen

4.21.

Uit hetgeen in conventie is overwogen en beslist volgt dat de VvE’s onnodig en ten onrechte beslag hebben gelegd onder [eiser in reconventie] . Gebleken is immers dat de VvE’s geen vordering hebben op [eiser in reconventie] . Volgens vaste rechtspraak handelt degene die een beslag legt op eigen risico en dient diegene, bijzondere omstandigheden daargelaten, de door het beslag geleden schade te vergoeden, indien het beslag ten onrechte blijkt te zijn gelegd. Dit is ook het geval indien hij, op verdedigbare gronden van het bestaan van zijn vorderingsrecht overtuigd, bij het leggen van het beslag niet lichtvaardig heeft gehandeld (zie o.a. HR 15 april 1965, NJ 1965, 331, HR 21 februari 1992, NJ 1992, 321 en HR 11 april 2003, NJ 2003, 440). Bijzondere omstandigheden daargelaten, is de beslaglegger wiens beslag ten onrechte blijkt te zijn gelegd, aansprakelijk uit onrechtmatige daad jegens degene op wiens recht het beslag inbreuk heeft gemaakt. Dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden als hiervoor bedoeld, is gesteld noch gebleken. Dit betekent dat de VvE’s gehouden zijn om de bankgarantie, die in de plaats van de gelegde beslagen is gesteld, aan [eiser in reconventie] te retourneren. Hun, niet concreet toegelicht, belang bij behoud van de bankgarantie, totdat onherroepelijk op haar vordering is beslist, weegt onder deze omstandigheden niet op tegen het belang van [eiser in reconventie] om weer volledig over haar banktegoed te kunnen beschikken. De hierop gerichte vorderingen zullen daarom worden toegewezen. Dit geldt ook voor de vordering van [eiser in reconventie] om “aan de financiële instelling die de beslaggarantie heeft verstrekt op deugdelijke wijze schriftelijk en ondubbelzinnig te verklaren dat de VvE’s onherroepelijk en onvoorwaardelijk afstand doen van al hun rechten onder voornoemde beslaggarantie”. Anders dan de VvE’s stellen, heeft een dergelijke verklaring niet tot gevolg dat de VvE’s afstand van al haar rechten jegens [eiser in reconventie] doen. De verklaring beperkt zich immers tot de rechten van de VvE’s uit deze bankgarantie als zodanig en staat het instellen van een rechtsmiddel niet in de weg.

Om te bevorderen dat op dit punt aan de veroordeling wordt voldaan, zal de rechtbank, zoals gevorderd, aan deze veroordelingen een dwangsom verbinden. De rechtbank ziet aanleiding om de gevorderde dwangsom ambtshalve te matigen en aan een maximum te verbinden.
Ook zijn de VvE’s gehouden om de schade die [eiser in reconventie] in verband met de beslagen en de garantie heeft geleden te vergoeden. [eiser in reconventie] heeft de kosten die zij in dit verband heeft gemaakt concreet onderbouwd in haar akte van 16 mei 2023. De bedragen die zij in verband daarmee vordert (€ 832,80 + € 125,00 + 1% van het garantiebedrag per jaar vanaf 16 mei 2023, met wettelijke rente), zijn op grond daarvan toewijsbaar. De VvE’s hebben tegen die kosten en rente als zodanig ook geen verweer gevoerd.

4.22.

[eiser in reconventie] heeft in verband met de gelegde beslagen verder gevorderd dat de VvE’s worden veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Anders dan de VvE’s naar aanleiding hiervan stellen, heeft [eiser in reconventie] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij verdere schade heeft geleden. [eiser in reconventie] heeft gesteld dat het beslag op de onroerende zaken de levering daarvan aan derden heeft vertraagd. Dit is aannemelijk, aangezien [eiser in reconventie] juist tot doel heeft om de appartementsrechten aan derden te leveren. Dat een vertraagde levering tot schade leidt, is eveneens aannemelijk. Voor de verwijzing naar de schadestaatprocedure is het voldoende dat aannemelijk is dat er mogelijk schade is geleden. Of er daadwerkelijk schade is geleden en of dit in causaal verband staat met de beslaglegging, zal dan in de eventuele schadestaatprocedure moeten worden beoordeeld en beslist.

Conclusie en proceskosten

4.23.

De conclusie is dat de vorderingen in reconventie grotendeels zullen worden toegewezen. De VvE's zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser in reconventie] als volgt vastgesteld:

- salaris advocaat € 3.760,00 (2 punten x € 1.880,00)

- nakosten
€ 173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.933,00.

4.24.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.25.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van de VvE's af,

5.2.

veroordeelt de VvE's hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 5.376,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de VvE’s niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten de VvE’s € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.3.

veroordeelt de VvE's hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten, als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.5.

veroordeelt de VvE’s hoofdelijk tot (terug)betaling aan [eiser in reconventie] van:

- een bedrag van € 10.508,84

- een bedrag van € 957,80, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot algehele voldoening

- een bedrag gelijk aan de door [eiser in reconventie] gestelde bankgarantie (thans € 125.091,15), vermenigvuldigd met het aantal dagen tussen 16 mei 2023 en de datum waarop de VvE’s de beslaggarantie aan [eiser in reconventie] retourneren, gedeeld door 365, vermenigvuldigd met 1%, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot algehele voldoening

- een bedrag van € 113.551,51

- de wettelijke rente over het bedrag van € 3.081,51 met ingang van 11 maart 2022 en over het bedrag van € 110.470,-- met ingang van 2 februari 2023
- een bedrag van € 11.355,15,

5.6.

beveelt de VvE’s om binnen vierentwintig (24) uur na betekening van dit vonnis

- de door [eiser in reconventie] ten behoeve van de VvE’s gestelde beslaggarantie te retourneren aan [eiser in reconventie] , en

- aan de financiële instelling die de beslaggarantie heeft verstrekt op deugdelijke wijze schriftelijk en ondubbelzinnig te verklaren dat de VvE’s onherroepelijk en onvoorwaardelijk afstand doen van al hun rechten onder voornoemde beslaggarantie, en

- deugdelijk afschrift van voornoemde schriftelijke verklaring aan de financiële instelling die de bankgarantie heeft verstrekt aan de advocaat van [eiser in reconventie] (mr. I.A.F. Hendriksen, Beethovenplein 10 te Amsterdam) te verstrekken,

5.7.

veroordeelt de VvE’s hoofdelijk tot betaling van een dwangsom van € 1.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat de VvE’s geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven om aan (één van) de onder 5.6. vermelde bevelen te voldoen, zulks met een maximum van
€ 100.000,--,

5.8.

verklaart voor recht dat de door de VvE’s op grond van het beslagverlof van 11 april 2022 gelegde conservatoire verhaalsbeslagen onnodig en/of onrechtmatig waren,

5.9.

veroordeelt de VvE’s hoofdelijk om aan [eiser in reconventie] te vergoeden alle geleden en nog te lijden schade als gevolg van de door de VvE’s gelegde conservatoire verhaalsbeslagen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid tot de dag van algehele voldoening, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

5.10.

veroordeelt de VvE's hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.933,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de VvE’s niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten de VvE’s € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.11.

veroordeelt de VvE's hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten, als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

5.12.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.13.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. De Graaf en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.

Vordering tot betaling van VVE-bijdragen

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland -West-Brabant

1.VvE [eiser in conventie 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing