Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10704510 \ VV EXPL 23-76
Vonnis in kort geding van 7 november 2023
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.A.R. Schuckink Kool.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de producties van [eiser] ;
- de productie van [gedaagde] en de akte met usb-stick van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 26 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de pleitnota van [gedaagde] .
- de producties van [eiser] ;
- de productie van [gedaagde] en de akte met usb-stick van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 26 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de pleitnota van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
- [gedaagde] huurt met ingang van 1 april 2023 de begane grond van de woning aan het [adres] te [plaats] , waarbij in de huurovereenkomst een huurprijs van € 450,00 per maand is opgenomen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van een jaar en eindigt op 31 maart 2024. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2017 van toepassing (verder te noemen: de algemene bepalingen).
- In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en muziekstudio.
1.3
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming te geven dan omschreven in artikel 1.2.
- In de algemene bepalingen is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“1.1 Huurder zal het gehuurde -gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst- daadwerkelijk, geheel, voortdurend en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, hetgeen onder andere betekent dat huurder het gehuurde niet mag gebruiken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten.
2.1
Huurder is -zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder-niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (…). “
14.1
Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw (…) zal hij zijnerzijds ertoe bijdragen, dat deze ruimten en terreinen (…) niet worden gebruikt voor andere doeleinden dan waartoe zij kennelijk, dan wel krachtens de huurovereenkomst of de aanwijzingen van verhuurder, zijn bestemd.”
- Bij brief van 18 juli 2023 heeft de gemeente Tilburg [eiser] bericht dat toezichthouders van de afdeling Veiligheid & Wijken, team Toezicht en Handhaving van de gemeente Tilburg in samenwerking met de politie op 28 juni 2023 hebben vastgesteld dat in de woning sprake was van illegale prostitutie.
- Via Whatsapp heeft [gedaagde] aan [eiser] onder meer de volgende berichten gestuurd:
“25-07-2023 18:40: Ik wil wel weten wat die v handhaving allemaal opgeschreven
Hebben huisvredebreuk is onzin die dames zijn gepakt toen ze binnen kwamen dus ze hebben daar nooit daadwerkelijk gewerkt.
04-09-2023 22:43 - W D: Komt zsm deze maand
27-09-2023 15:20 - W:D: Herstel. Sour bitches like u don’t deserve it…
27-09-2023 51:31 - W:D: Pnk ass lyer
27-09-2023 51:33 - W:D: Yall can rot in hell let the worms n snails hava nasty meal
fkin lyin hallfass sour bitches. I just pulled the plug on urselves.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde aan de
[adres] te [plaats] , betaling van de huurachterstand en de borgsom van
€ 950,00 daarop in mindering te laten strekken.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat sprake is van meerdere toerekenbare tekortkomingen door [gedaagde] , op grond waarvan hij genoodzaakt is in kort geding ontruiming van het gehuurde te vorderen en betaling van de achterstallige huurtermijnen over de maanden augustus en september 2023. [eiser] stelt dat naast de huurachterstand sprake is geweest van illegale prostitutie in het pand, waarbij ook zijn eigen privévertrekken zijn gebruikt. Verder zijn er meerdere hennepplanten aanwezig in de tuin. Dit alles is in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen, aldus [eiser] .
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] betwist het spoedeisend belang van [eiser] . Daarnaast betwist hij de hoogte van de gevorderde huurachterstand. Verder erkent [gedaagde] de aanwezigheid van de prostituees, maar stelt hij dat te goeder trouw aan twee dames onderdak heeft geboden zonder kennis te hebben gehad van hun intenties. [gedaagde] meent dat hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de acties van derden in het gehuurde. Ten aanzien van de hennep stelt [gedaagde] dat [eiser] dat heeft gedoogd, zodat dit ook geen grond kan zijn voor ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] acht de zaak te complex voor een behandeling in kort geding.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen de akte van [gedaagde] betreffende overlegging van een usb-stick met opnames en filmpjes van het gehuurde, omdat hij deze niet heeft ontvangen en hij zich daarop niet heeft kunnen voorbereiden. Gelet hierop zal de kantonrechter wegens strijd met een goede procesorde geen acht slaan op de usb-stick. [gedaagde] had immers kunnen volstaan met een transcriptie of afdrukken van de foto’s.
4.2.
Gelet op de steeds slechter wordende verhouding tussen [eiser] en [gedaagde] , zo blijkt uit het appberichten van 27 september 2023, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn ontruimingsvordering.
4.3.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.4.
[eiser] vordert in de eerste plaats betaling van de ontstane huurachterstand. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat hij met [gedaagde] mondeling heeft afgesproken dat [gedaagde] naast de overeengekomen huurprijs van € 450,00 per maand maandelijks € 700,00 aan bijdrage in de energielasten zou voldoen. Het is dan de bedoeling dan aan het einde van het jaar, als de jaarafrekening volgt, zou worden verrekend. [eiser] stelt dat [gedaagde] vanaf aanvang huurovereenkomst tot en met juli 2023 in totaal 4 maal
€ 700,00 heeft betaald en daarna niet meer. [gedaagde] heeft erkend dat hij de extra bedragen heeft betaald, maar hij stelt dat hij zich vanaf juli 2023 niet meer in de extra bijdrage kan vinden, omdat hij sindsdien geen gebruik meer mag maken van de ruimte op de eerste verdieping hetgeen hij naar zijn zeggen voorheen wel mocht. [gedaagde] meent dat van de betaalde bijdragen op zijn minst 2 maal € 700,00 kan worden gecompenseerd met de huurachterstand. [gedaagde] erkent dat hij de huurtermijn van augustus tot en met oktober 2023 van € 450,00 niet heeft betaald.
4.5.
Ook al is niet in geschil dat er sprake is van een huurachterstand, de precieze hoogte van de huurachterstand kan, gelet op de betwisting van [gedaagde] en zijn verweer niet worden vastgesteld. Het bovenstaande brengt naar het oordeel van de kantonrechter met zich mee dat de omvang van de vordering van [eiser] nog niet duidelijk is. Daarvoor is nader onderzoek nodig en gelet op de beperkingen van dit kort geding is daarvoor nu geen plaats. Voor een dergelijk onderzoek is de bodemprocedure de aangewezen weg. Dat brengt mee dat betaling van de huurachterstand en de daarmee samenhangende vordering om de betaalde borg in mindering te doen strekken op de hoofdsom, wordt afgewezen.
4.6.
Ten aanzien van de gevorderde ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. Vast is komen te staan dat in de woning aan de [adres] illegale prostitutie heeft plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] de dames tot de woning heeft toegelaten zonder toestemming van de verhuurder, laat staan dat toestemming ontbrak om de bovenverdieping van het gehuurde te gebruiken. Volgens [eiser] mocht [gedaagde] van de eerste verdieping alleen de vaste kast gebruiken. Wat daar ook van zij, gelet op de inhoud van de rapportage en hetgeen de toezichthouders van de gemeente Tilburg hebben aangetroffen in het gehuurde, heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. [gedaagde] stelt weliswaar dat hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor hetgeen zijn bezoek in de woning en het gehuurde uitvoert. Echter, op grond van 7:219 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Het verweer van [gedaagde] gaat dus niet op.
4.7.
Op grond van het voorgaande is het naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat [gedaagde] door de betreffende prostituees in het gehuurde toe te laten, ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarnaast geldt dat het door de ernstige tekortkoming uiterst waarschijnlijk is dat een bodemrechter, als het geschil aan hem wordt voorgelegd, de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Tot slot is de kantonrechter van oordeel de ernst van de tekortkoming zodanig is dat een beslissing in een eventuele bodemzaak niet kan worden afgewacht. Een en ander brengt mee dat de gevorderde ontruiming op de in de beslissing weergegeven wijze zal worden toegewezen. Dit betekent dat een bespreking van de overige gestelde tekortkomingen (aanwezigheid hennep, matrassen in de keuken) achterwege kan worden gelaten.
4.8.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
130,48
- griffierecht
€
214,00
- salaris gemachtigde
€
529,00
- nakosten
€
132,00
Totaal
€
975,48
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 975,48,
5.3.
[gedaagde] is wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023.