Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10021454 \ CV EXPL 22-2265
Vonnis van 15 november 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A.T.J.W. van Heumen,
tegen
STICHTING WOONKWARTIER,
gevestigd te Zevenbergen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Woonkwartier,
gemachtigde: mr. J.G. van Heertum.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 oktober 2022 en de daarin genoemde stukken,
- de akte van 3 februari 2023 inhoudende aanvullende producties tevens wijziging van eis zijdens [eiser] ,
- de brief van 6 februari 2023 zijdens Woonkwartier, met producties,
- de mondelinge behandeling van 16 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ter zitting hebben partijen verzocht om de zaak aan te houden voor schikkingsonderhandelingen. Vervolgens hebben partijen bij akte verzocht om de procedure opnieuw met twee maanden aan te houden. Na de aanhouding heeft [eiser] de kantonrechter gevraagd vonnis te wijzen conform de akte van [eiser] van 3 februari 2023, onder overlegging van aanvullende producties. Woonkwartier heeft daarop gereageerd, eveneens met aanvullende producties. Vervolgens zijn beide partijen in de gelegenheid gesteld om een laatste keer op elkaars standpunt te reageren, waarbij Woonkwartier laatstelijk opnieuw aanvullende producties heeft overgelegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt per 23 januari 2018 van Woonkwartier de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De huurprijs voor de woning bedroeg laatstelijk € 604,90 per maand.
2.2.
[eiser] heeft sinds 2020 geklaagd bij Woonkwartier over een vochtprobleem in de woning.
2.3.
Woonkwartier heeft het bedrijf Bodima ingeschakeld om de vochtproblemen in de woning te onderzoeken.
2.4.
Omdat herstel van de gebreken uitbleef, is [eiser] een procedure bij de Huurcommissie gestart voor huurverlaging wegens onderhoudsgebreken. Na verzet van Woonkwartier tegen de voorzittersuitspraak van 17 maart 2022 heeft de commissie op 30 mei 2022 geoordeeld dat het gebrek in januari 2022 was hersteld en dat [eiser] een huurprijsverlaging over de periode 1 november 2021 tot 1 februari 2022 toekwam.
2.5.
[eiser] was het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en is daarom de onderhavige procedure gestart.
2.6.
Na de mondelinge behandeling van de zaak op 16 februari 2023, heeft Woonkwartier per e-mail van 16 februari 2023, voor zover relevant, het volgende aan [eiser] bericht:
“Hieronder de afspraken (niet al te juridisch verwoord) die partijen vanmiddag maakten. Als jij hierover opmerkingen hebt, hoor ik het graag. (…)
De afspraken:
1. Binnen 14 dagen na vandaag zal aan [eiser] een plan van aanpak worden gestuurd waarin Bodima aangeeft hoe zij de gestelde vochtproblemen in de woning kan verhelpen. De werkzaamheden hebben tot doel dat geen schimmelvorming of andere (gevolg)schade meer ontstaat als gevolg van (te) vochtige muren. Welke werkzaamheden daarvoor noodzakelijk zijn, zal Bodima uiteenzetten. Hierbij wordt rekening houdend met de renovatie die beoogd staat voor 2024. Idealiter zouden bepaalde werkzaamheden uit die renovatie al naar voren worden gehaald, zodat die reeds nu al kunnen worden uitgevoerd. Zodoende wordt dubbel werk voorkomen, zowel voor verhuurder, maar ook voor huurder. Het plan van aanpak bevat in ieder geval een tijdspad voor herstel.
(…)
3. Huurder wil liever niet dat alle werkzaamheden tegelijk worden uitgevoerd, omdat het dan onleefbaar wordt. Hierover zal voorafgaand aan het uitvoeren van de werkzaamheden overleg over gevoerd worden;
4. Het schilderwerk aan de wanden dat na de beoogde werkzaamheden moet worden uitgevoerd, zal Woonkwartier voor eigen rekening (laten) uitvoeren. Het schilderwerk aan de deuren en kozijnen (productie 11 bij dagvaarding) zal niet worden gedaan;
5. Als er werkzaamheden in de keuken moeten worden uitgevoerd, moet daarvoor waarschijnlijk het tegelwerk eraf. Als daarvan sprake is, Zal Woonkwartier dat tegelwerk na de werkzaamheden herstellen;
6. Er zal worden gekeken naar de vloer in de woonkamer, in relatie tot wat TOP daarover aangegeven heeft, namelijk dat er sprake zou zijn van los holklinkende delen. De vloer moet in de woonkamer vloerbedekking klaar zijn;
7. Woonkwartier zet de werkzaamheden voor de gestelde lekkage in de aanbouw uit;
8. Woonkwartier betaalt huurder een bedrag van € 3.000,00 als zijnde een lumpsum voor al het door huurder gevorderde, waaronder maar niet uitsluitend:
huurprijsvermindering/gevolgschade/kosten deskundige etc. Voornoemd bedrag zal hoogstwaarschijnlijk in maart ’23 overgemaakt worden. Daarnaast zal Woonkwartier het nog openstaande bedrag van huurder aan ‘huurachterstand’ (als gevolg van de procedure bij de huurcommissie) a € 550,00 kwijtschelden.
9. De procedure is aangehouden voor de duur van 6 weken. Doel is doorhaling nadat herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd onder compensatie van kosten; ieder draagt zijn eigen kosten. Na het uitvoeren van de werkzaamheden beogen partijen finale kwijting over en weer.”
2.7.
Per e-mail van 21 februari 2023 heeft [eiser] in reactie op de e-mail van 16 februari 2023 het volgende medegedeeld aan Woonkwartier:
“(…)Slechts ten aanzien van punten 1 en 4 heb ik nog kleine opmerkingen.
Punt 1: Mocht overleg met Top Expertise nodig zijn, dan verneem ik dat graag van tevoren in verband met eventuele kosten die daaraan verbonden kunnen zijn.
Punt 4: Ten aanzien van de deuren bespraken wij dat deze waarschijnlijk met de renovatie in 2024 zullen worden meegenomen en daarom nu buiten beschouwing worden gelaten.
(…)
Het plan van aanpak zie t.z.t. graag tegemoet”
2.8.
Bodima heeft met [eiser] gesproken over een plan van aanpak. Uit het nadien toegezonden plan bleek dat de herstelwerkzaamheden 5 tot 6 weken in beslag zouden nemen.
2.9.
Omdat de werkzaamheden meer tijd in beslag zouden nemen en voor meer derving van het woongenot zou zorgen dan vooraf gedacht, heeft [eiser] per e-mail van 27 maart 2023 verzocht om aanvullende compensatie. Woonkwartier heeft het verzoek per e-mail van 29 maart 2023 afgewezen.
2.10.
In de periode van 3 april 2023 tot en met 14 juni 2023 heeft Bodima in opdracht van Woonkwartier diverse werkzaamheden in de woning uitgevoerd.
2.11.
Per e-mail van 13 juli 2023 heeft [eiser] aan Woonkwartier, onder andere, medegedeeld dat de laatste werkzaamheden in de woning hebben plaatsgevonden en dat nog geen werkzaamheden zijn uitgevoerd ten aanzien van de lekkage in de berging. [eiser] verzocht vanwege de uitloop en de omvang van de werkzaamheden boven op de gemaakte afspraken opnieuw aanvullend te worden gecompenseerd. Dit verzoek heeft Woonkwartier wederom afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I) voor recht te verklaren dat vanaf 18 oktober 2021 sprake is van een vochtprobleem, aan de woning, met veroordeling van Woonkwartier om binnen vier weken na betekening van het vonnis de voorzieningen te treffen die leiden tot opheffing van het gebrek, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag,
II) voor recht te verklaren dat de lekkage in de aanbouw niet is verholpen en dat nog steeds sprake is van een gebrek, met veroordeling van Woonkwartier om binnen vier weken na betekening van het vonnis de voorzieningen te treffen die leiden tot opheffing van het gebrek, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag,
III) voor recht te verklaren dat de huurprijs dient te worden verlaagd naar een in goede justitie te bepalen huurprijs, met ingang van zes maanden voorafgaand aan de dag van de dagvaarding, tot het moment dat Woonkwartier de gebreken heeft verholpen en Woonkwartier te veroordelen tot betaling van het door [eiser] teveel betaalde bedrag aan huurpenningen,
IV) Woonkwartier te veroordelen tot vergoeding van de schade van [eiser] van € 4.441,75, inclusief btw,
V) Woonkwartier te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 569,18,
VI) Woonkwartier te veroordelen tot betaling van de gemaakte expertisekosten van € 2.420,- inclusief btw,
VII) Woonkwartier te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt – samengevat – het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Er is sprake van gebreken in de woning. De gebreken worden niet veroorzaakt door bewonersgedrag. Woonkwartier is als verhuurder op grond van de wet verplicht om de gebreken te verhelpen. Omdat partijen na de mondelinge behandeling geen overeenstemming hebben bereikt, handhaaft [eiser] zijn eerdere vorderingen.
3.3.
Woonkwartier voert verweer. Woonkwartier concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . Zij voert hiertoe aan – kort gezegd – dat partijen nadere afspraken hebben gemaakt, die door Woonkwartier zijn nagekomen. De gestelde gebreken zijn inmiddels verholpen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter zal de aanvullende producties van Woonkwartier, welke zij bij de akte van 20 september 2023 heeft overgelegd, buiten beschouwing laten. [eiser] is namelijk niet meer in de gelegenheid gesteld om op die nadere producties te reageren.
4.2.
Tussen [eiser] en Woonkwartier is niet in geschil dat er sprake was van vochtproblematiek in de woning en dat daardoor schade is ontstaan. Woonkwartier heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling verschillende acties ondernomen om deze problemen op te (laten) lossen en om de schade te herstellen. Partijen hebben op en na de mondelinge behandeling van 16 februari 2023 nadere afspraken gemaakt om hun geschil op te lossen. Deze zijn in de e-mails van 16 en 21 februari 2023 verwoord. Uitgangspunt daarbij was dat wanneer de afspraken waren nagekomen/uitgevoerd verzocht zou worden om de procedure door te halen. [eiser] verzoekt nu alsnog om vonnis te wijzen op basis van de gewijzigde eis. De kantonrechter zal de vorderingen beoordelen in het licht van de nader gemaakte afspraken en de uitgevoerde werkzaamheden.
4.3.
Uit onder meer het plan van aanpak volgt dat de nodige werkzaamheden moesten worden uitgevoerd om het vochtprobleem en de daardoor ontstane schade in de woning te verhelpen. Als niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat vast dat die werkzaamheden inmiddels zijn uitgevoerd door Woonkwartier. Zij heeft daarbij kosten noch moeite gespaard. Dat een (klein) deel van de (verf)werkzaamheden naar mening van [eiser] slordig zou zijn uitgevoerd, doet hieraan niets af. Nu de werkzaamheden zijn verricht en de lekkage is verholpen, is er geen grond voor toewijzing van de onder sub I gevorderde verklaring voor recht en het treffen van voorzieningen die leiden tot opheffing van het gebrek. Niet alleen zijn de tussen partijen gemaakte afspraken door Woonkwartier nagekomen, ook heeft [eiser] geen belang meer bij die vorderingen. De vordering onder sub I wordt daarom afgewezen.
4.4.
De onder sub II gevorderde verklaring voor recht dat de lekkage in de aanbouw niet is verholpen, is evenmin toewijsbaar. Woonkwartier betwist dat de lekkage in de aanbouw niet is verholpen. Niet is gebleken dat nog steeds sprake is van een lekkage in de aanbouw. Nu op dit punt geen nader bewijsaanbod is gedaan door [eiser] , ziet de kantonrechter geen aanleiding om [eiser] op dit punt toe te laten om nader bewijs over te leggen. Gelet op het voornoemde zal de vordering sub II worden afgewezen.
4.5.
De vorderingen sub III tot en met VI zijn niet toewijsbaar. Partijen zijn namelijk overeengekomen dat Woonkwartier aan [eiser] een bedrag van € 3.000,00 zou betalen voor ‘al het door huurder gevorderde’, waaronder uitdrukkelijk de huurprijsvermindering, gevolgschade en kosten van de deskundige. Daarbij is afgesproken dat Woonkwartier het openstaande bedrag aan huurachterstand van € 550,00 zou kwijtschelden. [eiser] heeft daarbij geen voorbehoud gemaakt, zodat hij niet op die afspraak kan terugkomen.
De vorderingen sub III, V en VI vallen binnen de afgesproken vergoeding. Bij gebrek aan belang zal de gevorderde verklaring voor recht zoals in sub III gevorderd worden afgewezen. De vordering sub IV heeft volgens de dagvaarding betrekking op begrote kosten voor schilderwerk aan de wanden, uit te voeren door [eiser] . Uit punt 4 van de gemaakte afspraken volgt echter dat Woonkwartier het schilderwerk voor eigen rekening zou uitvoeren. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] nadien kosten heeft gemaakt voor schilderwerk aan de wanden dat voor rekening van Woonkwartier zou moeten komen. Om die reden is ook deze vordering niet toewijsbaar.
4.6.
Uit de gemaakte afspraken volgt dat het de bedoeling van partijen was dat de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De kantonrechter zal om die reden de proceskosten tussen partijen compenseren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Borm, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2023.