Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5415
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 november 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda ),
de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 289.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd en de aanslag watersysteemheffing van het waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2021 (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 275.000 en de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing verminderd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft hierop gereageerd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 29 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en [naam] en [taxateur] namens de heffingsambtenaar.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting gereageerd op het laatste stuk van belanghebbende, door het overleggen van een pleitnota aan de rechtbank en aan de wederpartij en het voordragen hiervan. De pleitnota is toegevoegd aan het dossier.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1992) met een oppervlakte van 101 m2, een berging (5 m2), garage (18 m2) en dakkapel
(3 m2), op een perceel van 229 m2. Er is een brandgang aanwezig van 25 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 230.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 275.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel
Schending hoorplicht
5. Belanghebbende stelt dat tijdens een telefoongesprek met een medewerkster van de heffingsambtenaar is gevraagd of belanghebbende nog iets wilde toevoegen aan zijn bezwaarschrift. Belanghebbende verkeerde in de veronderstelling dat tijdens dit gesprek elkaars argumenten doorgenomen konden worden en dat gekeken kon worden of er tot overeenstemming gekomen kon worden. Toen echter werd aangegeven dat tijdens dit (hoor)gesprek niet op de zaak kon worden ingegaan op de manier die belanghebbende voorstond, heeft belanghebbende om hem moverende redenen afgezien van een hoorgesprek. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij in zijn belangen is geschaad, nu hij geen mogelijkheid heeft gehad om inhoudelijk van gedachten te wisselen over de (hoogte van de) waarde van zijn woning.
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat geen schending van de hoorplicht aan de orde is. Het oogmerk van belanghebbende om bij het hoorgesprek te willen onderhandelen, is geen belang wat door de wettelijke bepalingen wordt beschermd. Het is vervolgens een keuze van belanghebbende om tegen die achtergrond van het hoorgesprek af te zien. Die keuze komt voor zijn rekening.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dat is in lijn met de bedoeling van de wetgever. In dit concrete geval heeft de heffingsambtenaar gekozen voor een rekenkundige vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Die keuze valt binnen de marges die de wetgever heeft beoogd. De referentiewoningen hoeven om die reden niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 20 januari 2022 door [taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 289.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning en heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.2.
Het taxatierapport van de heffingsambtenaar is op onderdelen mogelijk voor lichte verbetering vatbaar. Het rapport als geheel voldoet echter aan de maatstaven die de wetgever heeft bepaald. De rechtbank ziet geen reden om een van de referentiewoningen buiten beschouwing te laten, dan wel nuanceringen aan te brengen op het rekenwerk. Met het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aan zijn bewijstaak voldaan. De rechtbank heeft kennis genomen van de passages van belanghebbende over de foto’s en de rol van inpandige opnames. De rechtbank gaat daar niet in mee, omdat belanghebbende onvoldoende concrete stellingen naar voren heeft gebracht met betrekking tot de waarde.
7.3.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
7.4.
Belanghebbende merkt terecht op dat de vrije bewijsleer met zich meebrengt dat hij zijn gronden tegen het taxatierapport van de heffingsambtenaar zelf mag vormgeven.
De rechtbank is echter van oordeel dat de methode van belanghebbende een statistische vastlegging van een grotere verzameling gegevens is die gelet op de doelmatigheid van de uitvoering van de wet niet in de beoordeling kan worden betrokken.
7.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van D. Alblas, griffier, op 10 november 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.