Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5414
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [WOZ-specialist] B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk,
de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 oktober 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 767.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 5 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] , verbonden aan [WOZ-specialist] B.V. en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [naam 3] , taxateur. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar machtigingen voor beide vertegenwoordigers overgelegd aan de rechtbank. De gemachtigde van belanghebbende heeft verklaard akkoord te zijn met de vertegenwoordiging ter zitting van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1991) met een oppervlakte van 388 m2, een overkapping (30 m2) en een carport (18 m2), op een perceel van 854 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 680.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij het verweerschrift vastgestelde waarde van € 767.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending artikel 40 van de Wet WOZ?
6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om alle relevante gegevens aan hem toe te sturen. Bij het hoorgesprek en in het beroepschrift is dit verzoek niet herhaald. Het verzoek is pas weer herhaald ter zitting bij de rechtbank. Dat is te laat om de rechtsbescherming van artikel 40 van de Wet WOZ in te roepen.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.2.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix en een grondstaffel ten grondslag gelegd die door [taxateur] , als WOZ-taxateur verbonden aan [consultancy] , is opgemaakt. In de waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 767.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.3.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
7.4.
Belanghebbende voert aan dat referentiewoning 3 niet vergelijkbaar is, omdat het verschil in bouwjaarklasse 20 jaar bedraagt. De heffingsambtenaar mag woningen die 20 jaar oud zijn wel gebruiken, mits een goede onderbouwing wordt gegeven. In dit geval is die gelezen in het feit dat referentiewoning 3 een zeer vergelijkbare woonoppervlakte heeft. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank daarom wel degelijk in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn en/of een vergelijkbaar bouwjaar en oppervlakte hebben, en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
7.6.
De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen van de referentiewoningen gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de transactiedatum en de waardepeildatum
1 januari 2020. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en/of onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van het indexeringspercentage documenten overgelegd van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
7.7.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopprijzen van de referentiewoningen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt en onderbouwd. Bij het voorgaande neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende de
juistheidvan de gehanteerde indexering niet gemotiveerd heeft bestreden.
juistheidvan de gehanteerde indexering niet gemotiveerd heeft bestreden.
7.8.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs is vastgesteld op basis van een grondstaffel, die juist is toegepast. Aan de overkapping en carport zijn afzonderlijke waarden toegekend. Tevens is rekening gehouden met de verschillen in koudv-waarden. Het is voorstelbaar dat de accentverschuiving qua koudv-factoren in beroep (ten opzichte van de toepassing ervan in de bezwaarfase) vragen oproept. Echter, dat is nu juist ook het effect van heroverweging waarvoor de bezwaar- en beroepsprocedure bedoeld is. In totaal is op de opstalwaarde 15% waardedruk aangenomen en voor het perceel ook 15%. Het enkele feit dat de duiding in cijfers (van 1 tot 5 per categorie) een accentverschuiving heeft plaatsgevonden kan niet het oordeel dragen dát onvoldoende met de verschillen rekening is gehouden. Daar komt bij dat de getaxeerde waarde van € 775.000 ruim boven de waarde van de beschikking ligt, zijnde € 767.000.
7.9.
Tot de stukken die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht behoort een waarderapport, opgemaakt door [taxateur] (voornoemd). De waardebepaling door de taxateur vervangt het in de bezwaarfase gehanteerde taxatieverslag. Dat is toegestaan. Het belastingrecht kent een vrije bewijsleer en beide partijen zijn in beginsel in elke stand van het geding vrij om hun bewijs te wijzigen en/of aan te vullen. De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase tot een andere onderbouwing is gekomen maakt niet dat hij in dit specifieke geval onbehoorlijk heeft gehandeld in het licht van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De beschikking in combinatie met het taxatieverslag maakt duidelijk dat de heffingsambtenaar de waardebepaling heeft gedaan met toepassing van de vergelijkingsmethode. Dat brengt mee dat belanghebbende kan weten dat verkoopsommen van vergelijkbare objecten relevant zijn. Hij kan zich daarover informeren door zelf verkoopinformatie op te zoeken, onder meer via het Kadaster. Daarmee is de waardebeschikking voldoende gemotiveerd. Vervolgens is het aan belanghebbende om te bepalen welke argumenten hij er tegenoverstelt. Belanghebbende heeft niet gekozen voor het maken van een eigenstandige berekening of taxatie. Belanghebbende heeft een kritische blik geworpen op de onderbouwing door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar op die bezwaargronden gereageerd (en het bezwaar ongegrond verklaard). De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in beroep één of meerdere objecten uit de vergelijking aanpast, maakt niet dat daarmee de motivering van het besluit danwel de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk was. Indachtig het stelsel van waardebepaling in de WOZ in combinatie met de inhoud van het bezwaarschrift is de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd. Deze gang van zaken kwalificeert niet als een geheel van omstandigheden dat ertoe dwingt om in beroep te gaan of anderszins in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het betoog van belanghebbende slaagt niet.
7.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 26 mei 2021. De rechtbank doet uitspraak op 16 november 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond zes maanden.
8.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Het door belanghebbende aangevoerde arrest van 29 september 2023 [2] brengt daarin geen verandering, omdat dit arrest is gewezen in het licht van een andere belastingsoort.
8.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 31 oktober 2021. De bezwaarfase heeft afgerond zes maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase niet is overschreven. De termijnoverschrijding wordt daarom volledig toegerekend aan de beroepsfase. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,- en de wegingsfactor 0,25. [3] De Staat wordt ook opgedragen om het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van C.J.M. Hendrickx, griffier, op 16 november 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.