Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 21/5552
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 november 2021.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 300.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelasting van de gemeente Raamsdonksveer voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB). Aan belanghebbende is daarnaast een aanslag rioolheffing en afvalstoffenheffing opgelegd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 29 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote [naam] , en namens de heffingsambtenaar [taxateur] . Na afloop van de zitting heeft de heffingsambtenaar, conform afspraak, een machtiging overgelegd aan de rechtbank. Een afschrift van deze machtiging wordt, zoals is afgesproken ter zitting, met deze uitspraak meegezonden aan belanghebbende voor in zijn dossier.
1.6.
De rechtbank heeft aangekondigd uiterlijk na zes weken uitspraak te doen. Deze termijn is niet haalbaar gebleken. De termijn voor het doen van uitspraak is daarom verlengd. In de regel informeert de rechtbank partijen per brief als de uitspraak langer op zich laat wachten. Omdat de verlenging van de uitspraaktermijn beperkt is, is afgezien van een separate brief. Desondanks heeft het aanbieden bij de griffie ter verzending van de uitspraak op zich laten wachten. De regie daarvoor ligt bij de behandelend rechter. Op deze plaats past daarom verontschuldigingen voor eventuele verwarring na het verlengen van de uitspraaktermijn.
2.
Feiten
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [plaats] in 2021. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1930) met een oppervlakte van 121m2 en een vrijstaande schuur (48m2) op een perceel van 300m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld voor het jaar 2021. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning maximaal € 270.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in het taxatierapport bij het verweerschrift vastgestelde waarde van € 300.000.
3.3.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op de beschikkingen. Omdat belanghebbende tegen de overige aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank ligt de waarheid in het midden. De waarde is te hoog vastgesteld. Deze moet worden verlaagd. Echter niet tot het bedrag dat belanghebbende bepleit. De rechtbank zal de waarde daarom in goede justitie vaststellen. In het onderstaande legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt, op welke waarde de beschikking moet worden vastgesteld en welke gevolgen dit heeft.
Toetsingskader
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.6.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.7.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd, opgemaakt door de heer [taxateur] (voornoemd) op 21 juni 2022. Daarmee heeft de heffingsambtenaar in beroep een nieuwe onderbouwing gegeven van de vastgestelde waarde. Dat is op zichzelf toegestaan. De heffingsambtenaar mag in elke stand van het geding de waarde opnieuw onderbouwen. In de waardematrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 300.487. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [plaats] . De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de bijlage bij de waardematrix).
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen in beginsel kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat verband als volgt.
3.11.
Bij de becijfering van de waarde per vierkante meter van [adres 2] is een correctie van 22% naar boven toegepast, waarop geen toelichting is gegeven, anders dan de vermelding ‘correctie gebruiksoppervlakte’. De becijfering suggereert dat wordt uitgegaan van een zeker gemiddelde gebruiksoppervlakte waarbij een bovengemiddelde oppervlakte ook een correctie van de prijs per vierkante meter meebrengt. Dit acht de rechtbank niet verdedigbaar. Juist omdat de leer van het afnemend grensnut meebrengt dat de meerdere meters niet in gelijke mate bijdragen aan de waarde.
3.12.
In de berekening komt niet tot uitdrukking komt hetgeen belanghebbende in het beroepschrift naar voren heeft gebracht en met foto’s heeft onderbouwd. De weerspreking door de heffingsambtenaar op deze stellingen slaagt niet. Het betoog dat de foto’s onduidelijk zijn had juist aanleiding mogen zijn om met belanghebbende in contact te treden. Temeer omdat belanghebbende beschrijft het op prijs te stellen als er een inpandige opname kan plaatsvinden. Ook de verwijzingen van de heffingsambtenaar naar de (hypotheek)taxatie van belanghebbende en de aldaar opgenomen neutrale danwel licht positieve bewoordingen is geen succesvolle weerspreking, omdat dat moet worden gezien in het licht van een waardering door die betreffende taxateur van een beoogde verkoopopbrengst van € 280.000 (dus € 20.000 lager dan de waardebeschikking).
3.13.
Belanghebbende heeft in de van hem afkomstige stukken een overzicht gegeven van in totaal 11 transacties (en 12 daaraan te linken transacties) rondom de waardepeildatum van woningen in de omgeving. De berekeningen in dit overzicht hebben grote gelijkenis met de systematiek de waardematrix. Wel zijn er enkele kritiekpunten te benoemen (transportdatum in plaats van verkoopdatum, gebrek aan indexatie en een andere prijs per vierkante meter grond (€ 300) dan de heffingsambtenaar heeft gehanteerd (€ 330)). Daarom volgt de rechtbank deze berekeningen niet zonder meer waar het gaat om de waarde. Met dit overzicht heeft belanghebbende wel aannemelijk gemaakt dat de waarde per vierkante meter woonoppervlak van de woning van belanghebbende (in zijn becijfering € 2.222 per vierkante meter) ruim hoger uitkomt dan het gemiddelde van de 12 transacties (€ 1.925 per vierkante meter).
3.14.
Gelet op het voorgaande houdt de berekening van de heffingsambtenaar geen stand. Ook de berekening van belanghebbende komt niet geheel overeen met de huidige stand van de jurisprudentie met betrekking tot taxatietechniek.
3.15.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde in goede justitie bepalen. Alles in ogenschouw nemend, de beschikbare informatie tegen elkaar afwegend en hetgeen als redelijk voorkomt, stelt de rechtbank de waarde voor het jaar 2021 vast op € 275.000.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting verminderd moeten worden.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht van aan belanghebbende vergoeden. Voor andere vergoedingen ziet de rechtbank geen aanleiding, omdat daar geen verzoeken voor zijn gedaan.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning naar een bedrag van € 275.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 november 2023.
De griffier is verhinderd om deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.