Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/3940
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 november 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde 1] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat(de minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 augustus 2021.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 145.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 17 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende [gemachtigde 2] , verbonden aan [b.v.] , en namens de heffingsambtenaar [naam] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning, een appartement op erfpachtgrond. Het betreft een benedenwoning met een inhoud van 182 m³.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 125.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 145.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.Overwegingen
Formeel: Artikel 40 Wet Pro WOZ
4.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens niet heeft toegezonden.
4.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052)
4.3.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.
4.4.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een matrix in te dienen met vermelding van een tweetal verkopen van appartementen in de buurt. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Materieel: Toetsingskader van de rechtbank
4.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.6.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.7.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
4.9.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op een waarde van € 145.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de appartementen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.10.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Aandeel in VvE-reserve
4.11.
Belanghebbende voert aan dat het aandeel van de woning en van de referentiewoningen in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE) niet inzichtelijk is gemaakt door de heffingsambtenaar en evenmin in mindering is gebracht op de vastgestelde waarde.
4.12.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende, ook na bespreking ter zitting, geen relevant bedrag van de VvE-reserve aannemelijk heeft gemaakt, zodat anders dan belanghebbende aanvoert, er geen aanleiding bestaat om enig bedrag in aanmerking te nemen.
De woning staat geruime tijd te koop voor € 135.000 en is niet verkocht voor die prijs
4.13.
Daarnaast voert belanghebbende aan dat de woning al zeer geruime tijd voor een bedrag van € 135.000 te koop staat en dat de woning tot op heden voor die prijs nog steeds niet is verkocht. De heffingsambtenaar weerspreekt dit door te stellen dat de vraagprijs van € 135.000 gebaseerd is op erfpachtbasis en dat dit bedrag voor de bepaling van de waarde nog gecorrigeerd moet worden om te komen tot een waarde in volle eigendom.
4.14.
De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. Het waardebegrip van de Wet WOZ [2] bevat waardeficties. Eén van die ficties is dat de waarde dient te worden gesteld op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Deze fictie brengt mee dat de waarde van de woning moet worden bepaald alsof er sprake is van volle en onbezwaarde eigendom. Dat daarvan, omdat de woning is gelegen op erfpachtgrond, geen sprake is, doet voor de waardebepaling op grond van de Wet WOZ niet ter sprake.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.15.
Anders dan de belanghebbende in het beroepschrift veronderstelt, is de heffingsambtenaar niet uitgegaan van een bovengemiddelde kwaliteit of onderhoudstoestand van de woning. In zoverre is er geen reden aannemelijk geworden om op grond daarvan een lagere waarde aannemelijk te achten.
4.16.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
4.17.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.18.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 26 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 28 november 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond tien maanden.
4.19.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
4.20.
De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 5 augustus 2021 en de bezwaarfase heeft afgerond zes maanden geduurd. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
5.Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven.
5.2.
Omdat het beroep ongegrond is, bestaat in beginsel geen grond voor het toekennen van een proceskostenvergoeding. Gelet echter op hetgeen is geoordeeld in 4.1 t/m 4.4 kent de rechtbank in dit geval wel een kostenvergoeding toe voor de beroepsfase. De vergoeding bedraagt 2 punten (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting) met een waarde per punt van € 837, in totaal dus € 1.674. Voor vergoeding van andere kosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
5.3.
Op dezelfde gronden als met betrekking tot de proceskosten ziet de rechtbank ook aanleiding om te gelasten dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoedt.
5.4.
Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Zoals hiervoor overwogen, bedraagt deze vergoeding € 100, geheel voor rekening van de minister.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 100;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.674 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 49.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 28 november 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.