Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/3888
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 november 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] )
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland,de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 juli 2021.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 234.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 17 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende [naam 1] verbonden aan [bedrijf] , en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning met een inhoud van 324 m³. Tevens beschikt de woning over een dakkapel, berging en overkapping.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 211.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 234.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.Overwegingen
Formeel:A
rtikel 40 Wet WOZ
rtikel 40 Wet WOZ
4.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens waaronder de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren niet heeft toegezonden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat niet is voldaan aan de verplichtingen uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Omdat in de beroepsfase met een taxatierapport alsnog een onderbouwing is gegeven voor de vastgestelde waarde passeert de rechtbank de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Materieel: Toetsingskader van de rechtbank
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 10 november 2021 door taxateur W. Schuren is opgemaakt.
4.6.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen bepaald op een waarde van € 234.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft de uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan de dakkapel, berging en overkapping afzonderlijke waarden toegekend en is de grondstaffel toegepast op de grondprijs van zowel deze woning als de referentiewoningen. De kwalificaties voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging van de referentiewoningen zijn gelijk aan de kwalificaties van onderhavige woning, waardoor geen correctie noodzakelijk was.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
4.10.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.11.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 1 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 28 november 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond negen maanden.
4.12.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
4.13.
De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 29 juli 2021. De bezwaarfase heeft afgerond vijf maanden geduurd. Dit brengt met zich mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
5.Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven.
5.2.
Omdat het beroep ongegrond is, bestaat in beginsel geen grond voor het toekennen van een proceskostenvergoeding. Gelet echter op hetgeen is geoordeeld in 4.1 kent de rechtbank in dit geval wel een kostenvergoeding toe voor de beroepsfase. De vergoeding bedraagt 2 punten (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting) met een waarde per punt van € 837, in totaal dus € 1.674. Voor vergoeding van andere kosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
5.3.
Op dezelfde gronden als met betrekking tot de proceskosten ziet de rechtbank ook aanleiding om te gelasten dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoedt.
5.4.
Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Zoals hiervoor overwogen, bedraagt deze vergoeding € 100, geheel voor rekening van de minister.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 100;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.674 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 49.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 28 november 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.