Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/185
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan [maatschap] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),
de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 december 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] (de woning) op
1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 639.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslagin de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing van waterschap Brabantse Delta.
1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 639.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslagin de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing van waterschap Brabantse Delta.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 2 november 2023 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] . Belanghebbende is niet verschenen (zie hierna).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement, type penthouse (bouwjaar 2009) met een oppervlakte van circa 141 m2, een balkon/loggia, een berging en twee eigen parkeerplaatsen.
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
3. Nadat de rechtbank belanghebbende op 25 augustus 2023 bij aangetekende brief heeft uitgenodigd om op zitting te verschijnen, heeft belanghebbende op de dag van de zitting per e-mail van 08:15 uur, de rechtbank verzocht de zitting digitaal te houden dan wel uit te stellen in verband met de slechte weersomstandigheden. Het uitstelverzoek bevat als bijlagen een uitdraai van nieuwsartikelen van anwb.nl en nos.nl.
De rechtbank heeft het verzoek om een digitale zitting dan wel uitstel van de zitting afgewezen. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een bijzondere omstandigheid, nu slechts sprake was van een advies om thuis te werken en gemachtigde niet heeft aangegeven waarom het voor hem persoonlijk niet mogelijk zou zijn om in de middag de zitting bij te wonen. De wederpartij is wel verschenen. De griffier heeft op diverse tijdstippen in de ochtend getracht telefonisch contact te krijgen met gemachtigde om de beslissing op het verzoek mede te delen. Dit is niet gelukt, omdat niet werd opgenomen. Gemachtigde heeft zelf geen contact gezocht met de rechtbank om de beslissing op het ingediende verzoek te vernemen. Om 12:54 uur heeft de griffie daarom een e-mail verzonden waarin is aangegeven dat het verzoek niet wordt gehonoreerd en de geplande zitting om 14:05 uur (fysiek) doorgang vindt. Een afweging van alle bij de zaak betrokken belangen en de omstandigheden van het geval hebben de rechtbank doen besluiten de zitting in de geplande vorm doorgang te laten vinden.
Inhoudelijke beoordeling
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende lijkt te vinden dat de waarde van de woning op de waardepeildatum primair maximaal € 337.000 en subsidiair € 364.000 is. In het beroepschrift wordt echter ook een bedrag van € 568.000 genoemd. In bezwaar is namens belanghebbende een taxatierapport overgelegd waaruit een waarde volgt van € 537.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 639.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 8 juni 2022 door taxateur J.R. Stellingwerff is opgemaakt.
3.8.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 639.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn alle gelegen in hetzelfde complex en hebben hetzelfde bouwjaar. De referentiewoningen met als huisnummer [adres 2] en [adres 3] vinden zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende goede referentiewoningen, omdat deze woningen door beide partijen als referentiewoningen zijn aangedragen. [adres 4] is ook een goed vergelijkingsobject, omdat dit net als onderhavige woning een penthouse is en ook in hetzelfde complex is gelegen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank ook in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft namelijk in zijn vergelijking onder meer rekening gehouden met de ligging, staat van onderhoud, voorzieningen, uitstraling en kwaliteit. De heffingsambtenaar heeft door middel van het taxatierapport er blijk van gegeven dat in de totstandkoming van de waarde van de woning met die factoren rekening is gehouden. De stelling van belanghebbende dat het onbegrijpelijk is dat is uitgegaan van bovengemiddeld onderhoud en voorzieningen en dat hij daarom inzicht wenst in de bewijsstukken die daaraan ten grondslag liggen, kan de rechtbank niet plaatsen. De KOUDVL-factoren zijn bij de woning en de referentieobjecten immers alle op cijfer 3 (gemiddeld) gewaardeerd. Ook in het eigen taxatierapport van belanghebbende wordt uitgegaan van cijfer 3.
3.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.H. van Schaik, rechter, in aanwezigheid van
C.J.M. Hendrickx, griffier, op 4 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.