ECLI:NL:RBZWB:2023:8393

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 22/221

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2023 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan [maatschap] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen,

de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 november 2021.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 637.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Gilze en Rijen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 2 november 2023 op zitting behandeld. Er is niemand verschenen (zie hierna).

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1971) met een inhoud van 555 m3.

Beoordeling door de rechtbank

Vooraf

3. Nadat de rechtbank belanghebbende op 25 augustus 2023 bij aangetekende brief heeft uitgenodigd om op zitting te verschijnen, heeft belanghebbende op de dag van de zitting per e-mail van 08:15 uur, de rechtbank verzocht de zitting digitaal te houden dan wel uit te stellen in verband met de slechte weersomstandigheden. Het uitstelverzoek bevat als bijlagen een uitdraai van nieuwsartikelen van anwb.nl en nos.nl.

De rechtbank heeft het verzoek om een digitale zitting dan wel uitstel van de zitting afgewezen. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een bijzondere omstandigheid, nu slechts sprake was van een advies om thuis te werken en gemachtigde niet heeft aangegeven waarom het voor hem persoonlijk niet mogelijk zou zijn om in de middag de zitting bij te wonen. De wederpartij is wel verschenen. De griffier heeft op diverse tijdstippen in de ochtend getracht telefonisch contact te krijgen met gemachtigde om de beslissing op het verzoek mede te delen. Dit is niet gelukt, omdat niet werd opgenomen. Gemachtigde heeft zelf geen contact gezocht met de rechtbank om de beslissing op het ingediende verzoek te vernemen. Om 12:54 uur heeft de griffie daarom een e-mail verzonden waarin is aangegeven dat het verzoek niet wordt gehonoreerd en de geplande zitting om 14:05 uur (fysiek) doorgang vindt. Een afweging van alle bij de zaak betrokken belangen en de omstandigheden van het geval hebben de rechtbank doen besluiten de zitting in de geplande vorm doorgang te laten vinden.

3.1.

De heffingsambtenaar is bij aangetekende brief van 25 augustus 2023 uitgenodigd om op zitting te verschijnen. Deze aangetekende brief is op 28 augustus 2023 bezorgd en daarbij is getekend voor ontvangst. Op 24 oktober 2023 is een aangetekende brief met daarin een tijdswijziging voor de zitting naar de heffingsambtenaar verzonden. Deze aangetekende brief is op 25 oktober 2023 bezorgd en daarbij is getekend voor ontvangst. De rechtbank heeft dan ook tijdig de heffingsambtenaar op de hoogte gebracht van (de wijziging van het tijdstip van) de zitting. De rechtbank gaat over tot een inhoudelijke beoordeling van de beslissing van de heffingsambtenaar.

Inhoudelijke beoordeling

3.2.

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 486.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 637.000.

3.3.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.

3.4.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 585.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Toetsingskader van de rechtbank

3.5.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

3.6.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.7.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

3.8.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.

3.9.

In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 637.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

3.10.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de gehanteerde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. In het dossier bevinden zich geen foto’s of ander (beeld)materiaal van onderhavige woning. Door het ontbreken van deze gegevens is het lastig om onderhavige woning met de referentiewoningen te vergelijken. Daarnaast zijn in de taxatiematrix waarden bepaald van de vergelijkingsobjecten, maar deze waarden komen niet overeen met de genoemde transactieprijzen van de betreffende vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] zijn voorts te ver van de waardepeildatum verkocht. Tot slot blijkt uit het dossier dat een inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden, maar de uitkomst van deze inpandige opname is niet duidelijk.

3.11.

De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning

3.12.

Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van
€ 486.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Uit het beroepschrift van belanghebbende blijkt niet waar de voorgestane waarde van € 486.000 op gebaseerd is. Het taxatierapport dat belanghebbende in de bezwaarfase heeft overgelegd vermeldt een waarde van € 563.000. Dit taxatierapport is ook onvoldoende als bewijs nu het geen foto’s of ander (beeld)materiaal van de woning bevat. Daarnaast is bij de koudvl-factor kwaliteit/luxe de correctie van € 43.954 niet onderbouwd. Belanghebbende heeft de door hem vorenstaande waarde onvoldoende inzichtelijk en daarmee niet aannemelijk gemaakt.

Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank

3.13.

Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 585.000.

Conclusie en gevolgen

4. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.

4.1.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de (telefonische) hoorzitting bijgewoond en een beroepschrift ingediend. De gemachtigde heeft niet aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Verder zijn er taxatiekosten (€ 128,26) in bezwaar gemaakt. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.557,26.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van
vermindert de voor de woning opgelegde aanslag OZB tot een aanslag berekend naar een waarde van € 585.000;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.557,26 aan proceskosten aan belanghebbende.

Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.H. van Schaik, rechter, in aanwezigheid van

C.J.M. Hendrickx, griffier, op 4 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.