Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/3532
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 november 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] ( [land] ) , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 juli 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 124.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 25 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en haar [gemachtigde 2] en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1910 met aangebouwde bergingen van 45 m2 en met een inhoud van 190 m³, op een perceel van 493 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 86.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 124.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Anders dan belanghebbende veronderstelt, is de waarde op de waardepeildatum van belang en is niet van belang op welk bedrag de waarde van de woning op een eerdere peildatum is vastgesteld. De referentieobjecten hoeven ook niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 10 november 2021 door [taxateur 2] is opgemaakt.
5.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentieobjecten bepaald op € 139.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentieobjecten zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 3] , [adres 3] te [plaats 4] en [adres 4] te [plaats 5] . In het taxatierapport zijn deze referentieobjecten vergeleken met de woning van belanghebbende.
Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
6. Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 2] te [plaats 3] , [adres 3] te [plaats 4] en [adres 4] te [plaats 5] niet vergelijkbaar zijn, omdat deze in andere dorpen liggen dan [plaats 2] . De heffingsambtenaar heeft verklaard dat als er in de onmiddellijke omgeving van het pand geen verkooptransacties voorhanden zijn, er dan wordt gekeken naar verder gelegen panden. In het taxatieverslag respectievelijk het taxatierapport stonden twee verschillende bouwjaren, immers 1930 en 1958, vermeld bij referentieobject [adres 4] te [plaats 5] . De taxateur heeft ter zitting verklaard niet te weten welk bouwjaar juist zou zijn. De rechtbank acht op grond van de bouwstijl aannemelijk dat dit referentieobject is gebouwd in de 50-er-jaren en dus een naoorlogse woning betreft. Gelet op het feit dat de woning van belanghebbende uit 1910 dateert, is de rechtbank van oordeel dat de bouwjaren van referentieobject [adres 4] en van de woning van belanghebbende een te groot verschil kennen om als vergelijkingsobject te kunnen dienen.
6.1.
Naar het oordeel van de rechtbank kan het taxatierapport niettemin in beginsel dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde en is de heffingsambtenaar er wel in geslaagd aannemelijk te maken dat de twee overige referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn, een vergelijkbare bouwperiode en inhoud hebben, qua ligging in de gemeente Sluis vergelijkbaar zijn en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.2.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de twee resterende referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft met name het gebrek aan bouwkundige kwaliteit zwaar laten meewegen (factor 1) en verreweg de meeste waarde toegekend aan de grond. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat hij met de waardematrix inzichtelijk heeft gemaakt dat hij met de slechte bouwkundige kwaliteit van de woning van belanghebbende rekening heeft gehouden.
6.3.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat tussen de woning en de openbare weg een smalle brug ligt en haar woning daardoor niet met de auto bereikbaar is; daarnaast heeft zij gewezen op de ligging dichtbij de N253, een bedrijfsterrein en de rioolzuivering. Volgens de heffingsambtenaar zijn deze waardedrukkende factoren meegenomen in de waardering van de woning en heeft de taxateur een aftrek van 35% gehanteerd. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat in elk geval de woning [adres 2] te [plaats 3] pal aan een doorgaande weg (de N675) ligt. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door belanghebbende genoemde liggingsfactoren niet dermate zwaarwegend dat die aanleiding zouden moeten zijn tot afwaardering tot een bedrag van minder dan € 124.000.
6.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 30 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 28 november 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond acht maanden. Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500,- en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 6 juli 2021. De bezwaarfase was dus binnen zes maanden afgerond. Dit betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn is toe te rekenen aan de beroepsfase. Het gehele bedrag komt dus voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
8.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 209,25, te betalen door de Staat. Ook het griffierecht moet door de Staat aan belanghebbende worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 100,00;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 49,00 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr, griffier, op 28 november 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.