Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 6 december 2023
in de hoofdzaak met zaaknummer C/02/400151 / HA ZA 22-384 van
1.[eiser in hoofdzaak 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiser in hoofdzaak 2],
2.
[eiser in hoofdzaak 2],
te [plaats 1] ,,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers in hoofdzaak] ,
advocaat: mr. A.J. Nieuwenhuijse te Terneuzen,
tegen
1.[gedaagde in hoofdzaak 1] ,
(thans) wonende te [plaats 2] ( [land] ),
2.
[gedaagde in hoofdzaak 2],
[gedaagde in hoofdzaak 2],
(thans) wonende te [plaats 2] ( [land] ),
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden in hoofdzaak] ,
advocaat: mr. J.H. Bargeman te Rotterdam,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer C/02/403630 / HA ZA 22-618 van
1.[eiser in vrijwaring 1] ,
wonende te [plaats 2] ( [land] ),
2.
[eiser in vrijwaring 2],
[eiser in vrijwaring 2],
wonende te [plaats 2] ( [land] ),
eisers in vrijwaring,
advocaat mr. J.H. Bargeman te Rotterdam
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DJM BOUW B.V.,
gevestigd te Berkel en Rodenrijs,
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna [eisers in hoofdzaak] , [gedaagden in hoofdzaak] en DJM genoemd worden.
1.De procedure in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 21 december 2022,
de akte overlegging producties aan de zijde van [gedaagden in hoofdzaak] ,
de mondelinge behandeling van 15 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De procedure in de vrijwaringszaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 1 maart 2023, waarin de zaak is aangehouden tot 21 juni 2023.
de zaak is vervolgens opnieuw aangehouden totdat er in de hoofzaak kon worden beslist.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Op 6 augustus 2018 heeft [gedaagden in hoofdzaak] het perceel met aanhorigheden aan de [adres] te ( [postcode] ) te [plaats 1] , gemeente Hulst, in eigendom verkregen. Naast een woning stonden op het perceel een schuur, paardenstallen en een voormalige varkensstal.
3.2.
[gedaagden in hoofdzaak] heeft de woning met aanhorigheden op of omstreeks 2 januari 2019 te koop aangeboden. [eisers in hoofdzaak] heeft de woning met aanhorigheden voor de eerste maal bezichtigd op 21 april 2019.
3.3.
De schuur is op 20 juli 2019 afgebrand. [gedaagden in hoofdzaak] heeft DJM ingeschakeld voor de bouw van een nieuwe schuur. De schuur is op 27 maart 2020 opgeleverd.
3.4.
[eisers in hoofdzaak] heeft de woning met aanhorigheden voor de tweede maal bezichtigd op 1 juni 2020.
3.5.
[gedaagden in hoofdzaak] heeft het perceel met de woning en andere aanhorigheden (waaronder de schuur) op 10 juni 2020 verkocht aan [eisers in hoofdzaak] In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”
“6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
3.6.
De eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 20 juli 2020.
3.7.
Na de eerste regenbuien sinds de overdracht heeft [eisers in hoofdzaak] lekkages geconstateerd in de schuur. Hij heeft contact opgenomen met [gedaagden in hoofdzaak] van wie hij de contactgegevens van DJM heeft gekregen.
3.8.
Op 21 november 2020 heeft DJM in opdracht van [eisers in hoofdzaak] werkzaamheden verricht aan de nokvorsten, de ramen en de dakgoot.
3.9.
[eisers in hoofdzaak] heeft opdracht gegeven aan [taxateur] om een bouwkundige expertise uit te voeren. Deze expertise is uitgevoerd op 12 mei 2021. [taxateur] heeft hiervan op 11 juni 2021 een rapport uitgebracht. [taxateur] heeft de herstelkosten geschat op € 124.250,00 inclusief btw.
3.10.
Bij brief van 27 juni 2021 heeft [eisers in hoofdzaak] [gedaagden in hoofdzaak] aansprakelijk gesteld.
3.11.
Bij brief van 9 september 2021 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [gedaagden in hoofdzaak] de aansprakelijkheid van de hand gewezen en [eisers in hoofdzaak] verwezen naar DJM.
3.12.
De rechtsbijstandsverzekeraar van [gedaagden in hoofdzaak] heeft DJM op 15 juli 2021 in gebreke gesteld en verzocht de overeenkomst na te komen. Aan deze sommatie heeft DJM geen gehoor gegeven.
3.13.
[eisers in hoofdzaak] heeft vervolgens TOP Expertise ingeschakeld om de schuur te beoordelen. TOP Expertise heeft daartoe op 23 mei 2022 onderzoek verricht waarvan zij op 16 juni 2022 een expertiserapport heeft opgesteld. Bij het onderzoek waren [eisers in hoofdzaak] (bijgestaan door zijn gemachtigde) en [gedaagden in hoofdzaak] aanwezig.
4.Het geschil
in de hoofdzaak
4.1.
De vordering van [eisers in hoofdzaak] is reeds weergegeven in het vonnis van 21 december 2022. [eisers in hoofdzaak] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagden in hoofdzaak] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat de geleverde schuur niet voldoet aan hetgeen [eisers in hoofdzaak] daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [eisers in hoofdzaak] heeft hiertoe aangevoerd dat de schuur door de vele lekkages niet geschikt is voor normaal gebruik. Door het vele water en het blijvende vocht is het opslaan van spullen in de schuur niet mogelijk. Bovendien hebben deskundigen geconcludeerd dat de schuur op korte termijn verstevigd diende te worden om te voorkomen dat deze zou instorten. De constructie van de schuur voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen. Door de gebrekkige constructie is het gebruik van de schuur nu in het geheel niet mogelijk. De gebreken bestonden al ten tijde van de eigendomsoverdracht en waren voor [eisers in hoofdzaak] niet zichtbaar. Ingevolge de koopovereenkomst is [eisers in hoofdzaak] aansprakelijk voor de schade die voortvloeit uit het bestaan van de gebreken. [eisers in hoofdzaak] heeft twee experts ingeschakeld om de schuur te beoordelen. Deze hebben beiden de herstelkosten begroot. [eisers in hoofdzaak] vordert thans het bedrag van € 107.625,--, zijnde het gemiddelde van de beide rapporten als schadevergoeding. Subsidiair beroept [eisers in hoofdzaak] zich op dwaling ex artikel 6:228 BW. [eisers in hoofdzaak] stelt hiertoe dat [gedaagden in hoofdzaak] wist dat de schuur niet conform de vergunningsaanvraag is gebouwd en hier bewust over heeft gezwegen tegen [eisers in hoofdzaak] Hierdoor treft [gedaagden in hoofdzaak] een ernstig verwijt en is hij aansprakelijk voor alle daaruit voortvloeiende schade. [eisers in hoofdzaak] vordert opheffing van het nadeel dat hij als gevolg van de dwaling heeft geleden.
4.2.
[gedaagden in hoofdzaak] betwist dat hij gehouden is de gevorderde schadevergoeding aan [eisers in hoofdzaak] te betalen. [gedaagden in hoofdzaak] heeft hiertoe allereerst aangevoerd dat [eisers in hoofdzaak] niet tijdig heeft geklaagd over de gestelde gebreken. Verder betwist [gedaagden in hoofdzaak] dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Hiertoe heeft hij – kort weergegeven - het volgende aangevoerd. Het ligt op de weg van [eisers in hoofdzaak] om te motiveren dat de schuur niet geschikt is voor normaal gebruik maar dit heeft hij niet gedaan. Uit de dagvaarding blijkt niet wat de aard, omvang en ernst is van de gestelde lekkages. Het enkele feit dat er sprake zou zijn van een lekkage brengt niet met zich dat de schuur niet gebruikt kan worden. Ditzelfde geldt voor de gestelde constructieve gebreken. Bovendien waren de gestelde gebreken kenbaar voor [eisers in hoofdzaak] nu hij een bouwkundig onderzoek had kunnen laten uitvoeren. Dhaene c.s heeft daar echter bewust van afgezien.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.4.
De vordering van [eisers in vrijwaring] en de grondslag daarvan is reeds weergegeven in het vonnis van 1 maart 2023. DJM is, hoewel behoorlijk gedagvaard, niet ter zitting verschenen. Zij heeft zich niet verweerd tegen de vordering. Tegen DJM is verstek verleend.
5.De beoordeling
in de hoofdzaak
het toetsingskader
5.1.
Tussen partijen is in geschil of de verkochte woning met aanhorigheden aan de koopovereenkomst beantwoordt. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten op basis van het VBO-model, waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eisers in hoofdzaak] de woning met aanhorigheden heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers in hoofdzaak] gelegd.
5.2.
Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagden in hoofdzaak] op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Uitgangspunt is dat [gedaagden in hoofdzaak] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. De rechtbank overweegt in dit kader dat [eisers in hoofdzaak] zich alleen beroept op gebreken aan de schuur. Aan een schuur mogen vanzelfsprekend andere – minder strenge – eisen worden gesteld dan aan een woonhuis.
5.3.
Indien sprake is van een gebrek dat aan het normaal gebruik in de weg staat, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers in hoofdzaak] als het gebrek haar bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die [eisers in hoofdzaak] niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.
klachtplicht
5.4.
[gedaagden in hoofdzaak] heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat [eisers in hoofdzaak] niet tijdig heeft geklaagd ex artikel 6:89 BW. De eigendomsoverdracht heeft immers al plaatsgevonden op 20 juli 2020, terwijl [gedaagden in hoofdzaak] pas bij brief van 27 juni 2021 op de hoogte is gesteld van de vermeende gebreken, althans van de omvang daarvan. Dit terwijl [eisers in hoofdzaak] – volgens zijn eigen stellingen – al na de eerste regenbuien last had van lekkages.
5.5.
De rechtbank volgt [gedaagden in hoofdzaak] niet in dit verweer. [gedaagden in hoofdzaak] heeft erkend dat [eisers in hoofdzaak] relatief snel na de aankoop van de schuur contact heeft opgenomen waarbij [gedaagden in hoofdzaak] de gegevens van DJM aan [eisers in hoofdzaak] heeft verstrekt. De rechtbank leidt hieruit af dat [eisers in hoofdzaak] hierbij aan [gedaagden in hoofdzaak] heeft gemeld dat er sprake was van lekkages in de schuur. [eisers in hoofdzaak] heeft vervolgens contact opgenomen met de aannemer om de lekkages te verhelpen. Toen bleek dat er geen deugdelijk herstel heeft plaatsgevonden, is [gedaagden in hoofdzaak] aansprakelijk gesteld. Gelet op dit tijdsverloop is er sprake geweest van een tijdige klacht.
gebreken
5.6.
[eisers in hoofdzaak] heeft op 27 juni 2021 een brief gestuurd aan [gedaagden in hoofdzaak] waarin hij tien punten heeft genoemd die naar voren zijn gekomen bij de bouwkundige expertise die in opdracht van [eisers in hoofdzaak] is uitgevoerd door [taxateur] . Nadat [gedaagden in hoofdzaak] het rapport van [taxateur] heeft betwist, zijn partijen overeengekomen dat er een onderzoek zou worden verricht door TOP Expertise. [eisers in hoofdzaak] heeft het rapport dat naar aanleiding van dit onderzoek is opgesteld aan zijn vordering ten grondslag gelegd. De rechtbank sluit bij de beoordeling ten aanzien van het bestaan van de gebreken aan bij dit rapport. Partijen zijn immers samen overeengekomen dat ze deze partij zouden inschakelen en zij zijn ook beiden aanwezig geweest bij het verrichte onderzoek.
5.7.
Uit het rapport van TOP Expertise volgt dat er verschillende gebreken aan de schuur bestaan. Overigens heeft [gedaagden in hoofdzaak] ook erkend dat er gebreken aan de schuur bestaan. Dit volgt bovendien uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie dat [gedaagden in hoofdzaak] zelf in het geding heeft gebracht. [gedaagden in hoofdzaak] heeft aan dit bureau de opdracht verstrekt om het rapport van [taxateur] en Top Expertise te beoordelen.
staan de gebreken in de weg aan het normaal gebruik?
5.8.
De rechtbank stelt voorop dat TOP Expertise bij haar onderzoek onder meer heeft getoetst of de bouw van de schuur is uitgevoerd volgens de tekening en documenten behorende bij de omgevingsvergunning, het bouwbesluit en/of andere uitvoeringsrichtlijnen. Zoals uit het voorgaande toetsingskader blijkt, is dit niet de maatstaf waaraan de gebreken in het kader van dit geschil beoordeeld dienen te worden. Tussen partijen is niet in geschil dat de rechtbank dient te beoordelen of de gebreken in de weg staan aan het normale gebruik van de schuur. TOP Expertise heeft 13 gebreken geconstateerd. Van twee van die gebreken heeft [eisers in hoofdzaak] ter zitting aangevoerd dat deze buiten beschouwing kunnen worden gelaten omdat die niet aan het normaal gebruik van de schuur in de weg staan. Deze gebreken zijn niet langer aan de vordering ten grondslag gelegd.
5.9.
Ten aanzien van de overige gebreken heeft [eisers in hoofdzaak] zijn standpunt gehandhaafd dat de schuur als gevolg van de aanwezigheid van deze gebreken niet geschikt is voor normaal gebruik. [gedaagden in hoofdzaak] heeft dit gemotiveerd weersproken. Voor zover [gedaagden in hoofdzaak] heeft aangevoerd dat [eisers in hoofdzaak] onvoldoende heeft gesteld dat de gebreken aan een normaal gebruik in de weg staan omdat dit niet is beoordeeld door de deskundige, treft dit verweer geen doel. Dit is een juridische beoordeling die is voorbehouden aan de rechtbank en het lag dan ook niet op de weg van TOP Expertise om deze juridische beoordeling te geven. TOP Expertise diende alleen aan den hand van technisch onderzoek de gebreken vast te stellen.
5.10.
De rechtbank zal beoordelen welke juridische gevolgen de gebreken met zich brengen. De rechtbank is met [eisers in hoofdzaak] van oordeel dat voor een normaal gebruik van een schuur minimaal is vereist dat je deze kunt gebruiken als opslagruimte. De rechtbank zal de door TOP Expertise vastgestelde gebreken daarom toetsen aan deze maatstaf.
Omgevingsvergunning (nr. 1)
5.11.
Top Expertise heeft in haar rapport opgenomen dat niet is voldaan aan de in de omgevingsvergunning gestelde eisen. Zij is tot deze conclusie gekomen omdat de statische berekeningen en tekeningen niet ter goedkeuring aan de gemeente zijn overgelegd en omdat de start van de werkzaamheden niet bij de gemeente is gemeld.
5.12.
Dit is geen gebrek dat aan het normaal gebruik van de schuur in de weg staat. [eisers in hoofdzaak] heeft niet gesteld dat hij de schuur moet afbreken omdat deze niet aan de vereisten voldoet. [eisers in hoofdzaak] kan de schuur dus gewoon gebruiken.
vocht
5.13.
TOP Expertise heeft daarnaast verschillende gebreken geconstateerd die met zich brengen dat er regenwater en vocht de schuur kan binnenkomen. TOP Expertise heeft in dit kader de volgende gebreken benoemd:
windveren (nr. 3)
Uit het rapport van TOP Expertise volgt dat de windveren van de voor- en achtergevel onjuist, onvoldoende vlak en onvoldoende dicht op de dakpannen zijn aangebracht waardoor er zich bij regen in combinatie met wind een lekkage kan voordoen.
goten (nr. 4,5)
TOP expertise heeft aan de voorzijde van de schuur, boven de schuifdeur, lekkage van de goot aangetroffen. De uitgevoerde reparaties met loodband, een zelfklevende (bitumen)band met folie, is een tijdelijke oplossing. Verder heeft TOP Expertise geconstateerd dat er water bleef staan in de goot aan de voorzijde van de schuur. Dit wordt veroorzaakt doordat de goten aanzienlijk doorhangen. Doordat water lang in de goten aanwezig blijft is er een verhoogd risico op een kortere levensduur van de goten dan gebruikelijk.
vochtwering tussen houten regelwerk en onderconstructie ontbreekt (nr. 6)
Met betrekking tot alle buitengevels bestaat er een verhoogd risico dat het regelwerk aan de onderzijde gedurende lange periode nat kan worden. Dit komt door de beperkte hoogte tussen het hout en het maaiveld, het onbehandeld/niet verduurzaamd regelwerk en het ontbreken van een vochtwerende folie. Deze omstandigheden brengen een verhoogd risico met zich op het ontstaan van houtrot.
kozijnen (nr. 8,9)
TOP Expertise heeft geconstateerd dat de kozijnen in de gevel niet conform de bouwtekening zijn aangebracht en dat er sprake is van een afwijking van de verstrekte omgevingsvergunning.
Er zijn glasopeningen aangebracht waarin isolerende beglazing is aangebracht. Volgens de bouwtekening zouden daarin meranti kozijnen worden geplaatst maar dat is niet gebeurd. Aan de buiten- en binnenzijde is de isolerende beglazing opgesloten tussen latten die zijn aangebracht op het regelwerk van de houtskeletbouwwand. In de houten latten is geen specifieke kozijnprofilering aangebracht en het regelwerk van de houtskeletbouwwand is niet duurzaam behandeld. TOP expertise heeft bij het door haar verrichte onderzoek een opening in de rechterzijgevel belast met een waterslang om een lekkage te forceren. Na korte tijd werd er aan de binnenzijde lekwater geconstateerd. Volgens TOP expertise zijn de aansluitingen van de houten latten onvoldoende waterdicht uitgevoerd.
schuifdeuren (nr. 10,11)
De schuifdeuren in de linker zijgevel en in de achtergevel zijn – anders dan op de bouwtekening – niet aan de buitenzijde maar aan de binnenzijde geplaatst. De onderdorpel is aan de buitenzijde, voor de deur, aangebracht. Aan de onderzijde van de deur ontbreekt een waterkering die eventueel afkomend water van de deur naar buiten toe afvoert. Aan de zijkanten is sprake van grote kieren en ontbreekt een deugdelijke aanslag/afdichting. Bij regen, in combinatie met wind, kan er regenwater via de zijkanten naar binnen dringen. Het van de deur afkomende water kan aan de onderzijde tussen de deur en de dorpel naar binnen stromen.
Ook de schuifdeur aan de voorzijde is aan de binnenzijde geplaatst. Deze deur bolt circa 15 millimeter naar binnen. Bij het openen/sluiten raakt de deur, nagenoeg in het midden van de deuropening, de dorpel naast de geleiding. Aan de zijkanten is er, in dichte stand van de deur, sprake van grote kieren. Er ontbreekt een deugdelijke aanslag/afdichting aan de zijkanten.
5.14.
Uit het rapport van TOP Expertise volgt dus dat er op verschillende plaatsen water de schuur binnen kan dringen. [gedaagden in hoofdzaak] heeft aangevoerd dat de lekkages zijn geforceerd door TOP Expertise doordat er op bepaalde plaatsen met een waterslang een grote hoeveelheid water in een keer is gespoten. Volgens [gedaagden in hoofdzaak] is niet gebleken dat er ook sprake van een lekkage zal zijn bij een ‘normale’ regenbui. De rechtbank volgt [gedaagden in hoofdzaak] hierin niet. Vast staat dat de schuur op verschillende plaatsen niet waterdicht is. Als de schuur volledig waterdicht zou zijn, zou er immers ook geen water binnen kunnen komen indien er met een waterslang op wordt gespoten. De rechtbank concludeert daarom dat er ook bij normale weersomstandigheden water de schuur kan binnendringen. Dit volgt ook uit de (onweersproken) stelling van [eisers in hoofdzaak] dat er sneeuw in de schuur is gekomen.
5.15.
De rechtbank is van oordeel dat deze gebreken aan het normaal gebruik van de schuur in de weg staan. Dit heeft namelijk tot gevolg dat de in de schuur opgeslagen spullen kunnen worden aangetast door vocht. Dit geldt voor alle hiervoor genoemde gebreken, met uitzondering van de gebreken die TOP Expertise heeft vastgesteld aan de goten (nr. 4,5) . Deze gebreken staan naar het oordeel van de rechtbank echter niet aan een normaal gebruik van de schuur in de weg. Het feit dat de goten lekken en doorhangen, betekent immers niet dat [eisers in hoofdzaak] daardoor geen spullen kan opslaan in de schuur.
(spant)constructie (nr. 13a t/m 13g)
5.16.
TOP expertise heeft verder meerdere gebreken aan de (spant)constructie aangetroffen welke veelal zijn terug te voeren op afwijkingen in de uitvoering ten opzichte van de berekeningen en tekeningen van de constructeur. Kort gezegd komt het erop neer dat er met betrekking tot het gehele gebouw/dakconstructie geen dan wel onvoldoende samenhang van de constructieve onderdelen bestaat en dat de stabiliteit niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen.
5.17.
Ook ten aanzien van deze gebreken is de rechtbank van oordeel dat deze aan het normaal gebruik van de schuur in de weg staan. Voor een normaal gebruik van de schuur is logischerwijze vereist dat deze een voldoende stabiele constructie heeft en dat deze veilig te betreden is. Uit het rapport van TOP Expertise volgt dat er met name bij hevige storm een verhoogd veiligheidsrisico en/of risico op schade bestaat. Om die reden heeft de expert ook geadviseerd om op korte termijn stabiliteitsvoorzieningen aan te brengen hetgeen [eisers in hoofdzaak] ook heeft gedaan. Dat de voornoemde risico’s met het aanbrengen van die voorzieningen zijn weggenomen en [eisers in hoofdzaak] de schuur nu dus kan gebruiken, zoals [gedaagden in hoofdzaak] betoogt, doet aan het voorgaande niets af. Dat er stabiliteitsvoorzieningen nodig waren bevestigt juist dat er ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst sprake was van gebreken die het normale gebruik van de schuur verhinderden.
onderzoeksplicht
5.18.
De rechtbank is verder van oordeel dat [eisers in hoofdzaak] de gebreken niet kende bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en dat hij deze ook niet behoorde te kennen. Op het moment dat partijen de koopovereenkomst sloten, was de schuur immers pas net gebouwd. [eisers in hoofdzaak] hoefde dan ook niet te verwachten dat deze niet waterdicht zou zijn en/of constructieproblemen zou bevatten. Het kan [eisers in hoofdzaak] dan ook niet worden tegengeworpen dat hij geen bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten.
vervangende schadevergoeding
5.19.
Het voorgaande betekent dat [gedaagden in hoofdzaak] aansprakelijk is voor de (meeste) gebreken aan de schuur. [eisers in hoofdzaak] heeft geen nakoming van de koopovereenkomst gevorderd maar een vervangende schadevergoeding. Uit artikel 6:87 BW volgt dat, voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, de verbintenis wordt omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding wanneer de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser hem schriftelijk mededeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert. [gedaagden in hoofdzaak] heeft aangevoerd dat de vordering van [eisers in hoofdzaak] dient te worden afgewezen omdat [eisers in hoofdzaak] een dergelijke omzettingsverklaring niet heeft verzonden maar ook dit verweer slaagt niet.
5.20.
Op 21 oktober 2021 heeft de advocaat van [eisers in hoofdzaak] een brief gestuurd aan de advocaat van [gedaagden in hoofdzaak] Hierin schrijft zij onder meer het volgende: “
Clienten blijven bij hun standpunt dat uw clienten aansprakelijk zijn voor de gebreken aan de schuur. Clienten zullen naast uw clienten ook DJM Bouw aansprakelijk stellen. Voor clienten maakt het immers niet uit wie de schade vergoedt, als het maar vergoed wordt. (…)”
Clienten blijven bij hun standpunt dat uw clienten aansprakelijk zijn voor de gebreken aan de schuur. Clienten zullen naast uw clienten ook DJM Bouw aansprakelijk stellen. Voor clienten maakt het immers niet uit wie de schade vergoedt, als het maar vergoed wordt. (…)”
5.21.
Uit deze brief kan worden afgeleid dat [eisers in hoofdzaak] geen nakoming maar een schadevergoeding wenst. Nu tussen partijen verder niet in geschil is dat [gedaagden in hoofdzaak] in verzuim verkeert, heeft [eisers in hoofdzaak] de verbintenis rechtsgelding omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding.
5.22.
De hoogte van de vervangende schadevergoeding dient te worden bepaald aan de hand van de waarde van de uitgebleven of ondeugdelijk verrichte prestatie. De vervangende schadevergoeding moet [eisers in hoofdzaak] in staat stellen de gemiste prestatie bij een derde te verwerven. [eisers in hoofdzaak] heeft het gevorderde bedrag gebaseerd op het gemiddelde van de twee expertiserapporten van Spant Expertise en Top Expertise. De rechtbank ziet hiertoe echter geen aanleiding. Nu ten aanzien van het bestaan van de gebreken is aangesloten bij het rapport van Top Expertise, zal de rechtbank dat ook doen ten aanzien van de herstelkosten van die gebreken. Top Expertise heeft de totale herstelkosten beraamd op € 91.000,00. Dit bedrag bevat echter ook de herstelkosten voor enkele gebreken die [eisers in hoofdzaak] niet langer aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd (nr. 7, Schilderwerk geveldelen € 6.000,-- en nr. 12, Aanbrengen afscheiding vloer en trap € 4.000,--). Deze kosten van in totaal € 10.000,00 zullen daarom buiten beschouwing worden gelaten. Ook de beraamde kosten van € 4.000,00 voor het ter goedkeuring indienen van constructieberekeningen- en tekeningen (nr. 1) en de kosten van € 3.000,00 voor het herstellen van de goten (nr. 4,5) betreft geen schade die voor vergoeding in aanmerking komt.
5.23.
Ten aanzien van het resterende bedrag van € 74.000,00 overweegt de rechtbank dat uit het rapport van Top Expertise voldoende blijkt dat dit bedrag nodig is om de geconstateerde gebreken te herstellen zodat dit bedrag zal worden toegewezen. De vordering tot betaling van de kosten die [eisers in hoofdzaak] al heeft gemaakt voor het (op korte termijn) verstevigen van de constructie, het bedrag van € 2.305,05, zal worden afgewezen. Die kosten zijn namelijk al meegenomen in de raming van Top Expertise.
5.24.
[eisers in hoofdzaak] vordert daarnaast de wettelijke rente over de toe te wijzen bedragen. [gedaagden in hoofdzaak] heeft verweer gevoerd tegen de verschuldigdheid van de wettelijke rente omdat niet is gebleken wanneer hij in verzuim is komen te verkeren. De rechtbank overweegt hierover dat het verzuim bij een verbintenis tot vervangende schadevergoeding intreedt zonder ingebrekestelling. Dit betekent dat de wettelijke rente meteen verschuldigd is over het als vervangende schadevergoeding verschuldigde bedrag. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen vanaf 21 oktober 2021, de dag waarop de omzettingsverklaring heeft plaatsgevonden.
aanvullende schade
5.25.
[eisers in hoofdzaak] heeft verder betaling van een bedrag van € 1.874,30 aan buitengerechtelijke incassokosten en een bedrag van € 2.592,95 aan kosten voor de ingeschakelde experts gevorderd. [gedaagden in hoofdzaak] heeft ten aanzien van deze kosten heeft aangevoerd dat deze niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat dit is uitgesloten in de koopovereenkomst.
5.26.
De rechtbank oordeelt ten aanzien van deze kosten het volgende. Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagden in hoofdzaak] uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten. Vergoeding van overige (aanvullende) schade is uitdrukkelijk uitgesloten, tenzij verkoper een verwijt treft. Van een verwijt aan de zijde van [gedaagden in hoofdzaak] kan bijvoorbeeld sprake zijn indien hij wist dat de schuur gebreken vertoonde die aan het normale gebruik daarvan in de weg stonden maar hij dit niet aan [eisers in hoofdzaak] heeft gemeld. Daarvan is in dit geval echter geen sprake. Het is niet in geschil dat [gedaagden in hoofdzaak] de schuur zelf nooit in gebruik heeft genomen zodat hij niet wist dat er sprake was van lekkageproblemen. Ook de constructieproblemen waren [gedaagden in hoofdzaak] niet bekend. Deze zijn immers pas naar voren gekomen bij het in opdracht van [eisers in hoofdzaak] uitgevoerde onderzoek. Er bestond bij de oplevering van de schuur door DJM voor [gedaagden in hoofdzaak] geen reden om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de schuur. Dat de schuur niet helemaal conform de bouwtekening is uitgevoerd, maakt dit niet anders. Dit betrof immers voornamelijk uiterlijke kenmerken die los staan van de deugdelijkheid van de schuur. Nu [gedaagden in hoofdzaak] geen verwijt treft, dient de gevorderde aanvullende schade te worden afgewezen.
verklaring voor recht
5.27.
[eisers in hoofdzaak] heeft ten slotte gevorderd om voor recht te verklaren dat [gedaagden in hoofdzaak] hoofdelijk aansprakelijk is voor de herstelkosten aan de schuur, alsmede voor de overige door eisers geleden en nog te lijden schade ingevolge de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagden in hoofdzaak] heeft aangevoerd dat [eisers in hoofdzaak] geen (afzonderlijk) belang heeft bij het eerste gedeelte van de gevorderde verklaring voor recht. Ten aanzien van het tweede gedeelte daarvan heeft [gedaagden in hoofdzaak] aangevoerd dat dit kennelijk ziet op overige schadeposten die gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet voor vergoeding in aanmerking komen. [eisers in hoofdzaak] heeft deze verweren niet weersproken. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
proceskosten
5.28.
[gedaagden in hoofdzaak] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers in hoofdzaak] worden begroot op:
- dagvaarding € 131,17
- griffierecht € 2.277,00
- salaris advocaat € 2.366,00 (2 punten × tarief IV)
- nakosten €
173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 4.774,17
5.29.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in de vrijwaringszaak
5.30.
De vordering van [eisers in vrijwaring] komt de rechtbank niet onrechtmatig of ongegrond voor zodat deze zal worden toegewezen.
5.31.
De vordering van [eisers in vrijwaring] omvat de veroordeling van DJM tot vergoeding van de proceskosten in de hoofdzaak. Het door [eisers in vrijwaring] in de hoofdzaak gevoerde verweer diende mede ter verdediging van de belangen van DJM. De proceskosten die in de hoofdzaak voor rekening van [eisers in vrijwaring] zijn gekomen, moeten daarom door DJM worden vergoed. [eisers in vrijwaring] moet in de hoofdzaak de proceskosten van [eisers in hoofdzaak] betalen ter hoogte van € 4.774,17. De kosten aan de zijde van [eisers in vrijwaring] zelf bestaan uit het door hem betaalde griffierecht van € 2.277,00 en het salaris van zijn advocaat van ter hoogte van € 2.366,00.
5.32.
DJM is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in de vrijwaringszaak (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers in vrijwaring] worden begroot op:
- dagvaarding € 131,18
- salaris advocaat € 1.183,00 (1 punt × tarief IV)
- nakosten €
173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.487,18
5.33.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1.
veroordeelt [gedaagden in hoofdzaak] hoofdelijk om aan [eisers in hoofdzaak] te betalen een bedrag van € 74.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 21 oktober 2021, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagden in hoofdzaak] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in hoofdzaak] begroot op € 4.774,17, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden in hoofdzaak] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagden in hoofdzaak] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
6.3.
veroordeelt [gedaagden in hoofdzaak] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in de vrijwaringszaak
6.6.
veroordeelt DJM om aan [eisers in vrijwaring] al datgene te voldoen, waartoe [eisers in vrijwaring] in de hoofdzaak met zaaknummer C/02/400151 / HA ZA 22-384 is veroordeeld, waaronder de proceskosten van de hoofdzaak waarin [eisers in vrijwaring] is veroordeeld, aan de zijde van [eisers in hoofdzaak] begroot op € 4.774,17 en tot betaling van de proceskosten in de hoofdzaak aan de zijde van [eisers in vrijwaring] , begroot op € 4.643,00,
6.7.
veroordeelt DJM tot betaling van een bedrag van € 1.836,65 aan beslagkosten,
6.8.
veroordeelt DJM in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in vrijwaring] begroot op € 1.487,18, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als DJM. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet DJM c.s. € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
6.9.
veroordeelt DJM in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Graaf en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2023.