Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 10765051 VV EXPL 23-97
vonnis in kort geding d.d. 6 december 2023
inzake
de stichting Stichting Leystromen,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te (5121 LN) Rijen, gemeente Gilze en rijen, aan het adres Julianastraat 51,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, advocaat te Tilburg,
tegen
1. [gedaagde sub 1] B.V.,in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren aan gedaagde sub 2,
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 1] op een afgeschermd adres,
2. [gedaagde sub 2] ,
wonende te [adres]
gedaagden,
gemachtigde: mr. F.H.J. de Graaf, advocaat te Tilburg.
Partijen worden hierna aangeduid als “Leystromen”, “ [gedaagde sub 1] ” en “ [gedaagde sub 2] ”.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding van 30 oktober 2023 met producties;
b. het e-mailbericht de gemachtigde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van 21 november 2023 met bijlagen;
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 november 2023. Ter zitting waren aanwezig Leystromen, vertegenwoordigd door [naam 1] , rayon coördinator, en [naam 2] , consulent sociaal beheer, bijgestaan door mr. Roks voornoemd, alsmede [gedaagde sub 1] , vertegenwoordigd door [naam 3] en [gedaagde sub 2] in persoon, bijgestaan door mr. De Graaf voornoemd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.
2.Het geschil
2.1
Leystromen vordert om bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- primair [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, te veroordelen om de woning, staande en gelegen te [adres] (verder: het gehuurde), te ontruimen;
- subsidiair [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, indien vanuit het gehuurde opnieuw ernstige overlast wordt veroorzaakt aan omwonenden door één of meer huisdieren, derden die zich zijdens [gedaagde sub 2] in, bij of rondom het gehuurde bevinden of [gedaagde sub 2] zelf;
- meer subsidiair [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, en/of [gedaagde sub 2] te veroordelen de huidige hond van [gedaagde sub 2] te verwijderen en verwijderd te houden uit het gehuurde, met oplegging van een verbod aan [gedaagde sub 2] om één of meer nieuwe honden in het gehuurde te nemen, waarbij zij worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen als niet aan deze veroordeling wordt voldaan;
- uiterst subsidiair [gedaagde sub 2] te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat er vanuit en/of rondom het gehuurde geen ernstige overlast wordt veroorzaakt aan omwonenden op straffe van een dwangsom;
- in alle gevallen [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, te veroordelen in de proces- en nakosten.
2.2
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer.
3.De beoordeling
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast:
- Leystromen is een woningcoöperatie (toegelaten instelling krachtens artikel 19 Woningwet Pro);
- Leystromen verhuurt sinds 1 juli 2016 voor onbepaalde tijd het gehuurde aan [gedaagde sub 2] . Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden (versie 2011) van Leystromen van toepassing;
- in 2017 heeft [gedaagde sub 2] aan Leystromen gevraagd haar hulp te bieden bij goederen naar de stort brengen, nu zij daar de middelen niet voor heeft. Uiteindelijk heeft de aannemer van Leystromen de goederen afgevoerd;
- op 14 juni 2022 bericht [naam 4] , werkzaam bij [hulpverlening] regio Tilburg, aan Leystromen dat er sprake van ernstige vervuiling in het gehuurde en in de schuur en tuin van het gehuurde. Leystromen heeft uiteindelijk geregeld dat de goederen in het gehuurde (grotendeels) konden worden afgevoerd;
- op 30 januari 2023 heeft Leystromen [gedaagde sub 2] aangeschreven, omdat afval en een vaatwasser in een plantsoen nabij het gehuurde zijn gevonden. Zij deelt mede dat de afvaldump is gemeld bij de gemeente Goirle ;
- op 2 februari 2023 heeft de partner van [gedaagde sub 2] contact gezocht met Leystromen en aangegeven dat hij het afval en de vaatwasser heeft gedumpt. [gedaagde sub 2] was op dat moment opgenomen in verband met een psychose;
- op 20 februari 2023 heeft [naam 2] in het systeem van Leystromen opgenomen dat er onder andere overlast wordt ervaren van de partner van [gedaagde sub 2] ;
- op 2 maart 2023 heeft [naam 2] in het systeem van Leystromen opgenomen dat er overlast wordt ervaren van de partner van [gedaagde sub 2] en de hond van [gedaagde sub 2] ;
- op 30 maart 2023 heeft [naam 2] in het systeem van Leystromen opgenomen dat er met de partner van [gedaagde sub 2] is afgesproken dat hij enkel nog in het weekend mag komen en dat de hond van [gedaagde sub 2] nog steeds zorgt voor overlast;
- op 19 april 2023 heeft [naam 2] in het systeem van Leystromen opgenomen dat er overlast wordt ervaren door de partner van [gedaagde sub 2] en haar hond;
- op 8 mei 2023 heeft [huurder 1] een klacht bij Leystromen ingediend over door de partner van [gedaagde sub 2] rond 02:00 uur veroorzaakte overlast;
- op 9 mei 2023 heeft [huurder 2] geklaagd bij [naam 2] over de door de partner van [gedaagde sub 2] veroorzaakte overlast;
- op 10 mei 2023 heeft Leystromen [gedaagde sub 1] bericht dat haar partner niet meer in het gehuurde mag komen;
- op 15 mei 2023 heeft [huurder 2] een overlastmelding gedaan bij Leystromen en de politie met betrekking tot de hond van [gedaagde sub 2] . Leystromen heeft dit op dezelfde dag gemeld bij [zorgorganisatie] , die [gedaagde sub 2] begeleidt;
- op 16 mei 2023 heeft [naam 2] in het systeem van Leystromen opgenomen dat er overlast wordt ervaren door de hond van [gedaagde sub 2] ;
- op 24 mei 2023 ontvangt [naam 2] een klacht over het geblaf en gejank van de hond van [gedaagde sub 2] ;
- op 26 mei 2023 heeft [naam 2] meerdere klachten over de hond van [gedaagde sub 2] opgenomen in het systeem van Leystromen;
- op 12 juli 2023 ontvang [naam 2] een klacht van [huurder 2] over het geblaf en gejank van de hond van [gedaagde sub 2] ;
- op 14 juli 2023 heeft Leystromen [gedaagde sub 2] aangeschreven met betrekking tot de overlast die haar vriend en haar hond veroorzaken. Zij sommeert [gedaagde sub 2] de hond weg te doen en geen overlast meer te veroorzaken;
- begin augustus 2023 ontvangt [naam 2] klachten over de hond van [gedaagde sub 2] van meerdere bewoners op de [straatnaam] te [plaats 2] ;
- op 22 augustus 2023 heeft [naam 2] klachten over de hond van [gedaagde sub 2] in de week van 14 augustus 2023 in het systeem van Leystromen opgenomen;
- op 11 september 2023 maakt [naam 2] melding van ontvangen klachten op 9 en 10 september 2023 met betrekking tot de hond van [gedaagde sub 2] .
3.2
Leystromen stelt dat [gedaagde sub 2] al langdurig ernstig tekort schiet in de nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, nu omwonenden ernstige overlast ervaren door haar verzamelwoede, het geblaf en gejank van haar hond en het geschreeuw en onaangepast gedrag van haar vriend. Vanaf april 2023 is de overlast wat beter in kaart gebracht, omdat er toen intensiever contact was tussen Leystromen en omwonenden, maar het speelde al (veel) langer. De aanhoudende overlast heeft ertoe geleid dat Leystromen [gedaagde sub 2] verboden heeft haar vriend in het gehuurde toe te laten. De overlast van de hond is pas onlangs geëindigd, nu [gedaagde sub 2] deze inmiddels elders heeft ondergebracht. Daarnaast gebruikt [gedaagde sub 2] het gehuurde in strijd met de huurvoorwaarden, nu al meerdere malen is geconstateerd dat het gehuurde en de bijbehorende tuin volloopt met goederen, die pas worden verwijderd op het moment dat Leystromen [gedaagde sub 2] daarop aanspreekt en daar voorzieningen voor treft. Leystromen vraagt zich dan ook of het gehuurde wel passend is voor [gedaagde sub 2] . Steeds gaat het op meerdere fronten mis en de aangeboden begeleiding komt niet van de grond. Onder die omstandigheden kan Leystromen het niet langer toestaan dat [gedaagde sub 2] in het gehuurde woont. Zij heeft dan ook een belang bij haar vordering tot ontruiming. Het spoedeisend belang is gelegen in het feit dat omwonenden al geruime tijd overlast ervaren en niet van hen kan worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwachten. Tot slot lijkt [gedaagde sub 2] het gehuurde thans niet meer te bewonen.
3.3
[gedaagde sub 2] voert aan dat haar vriend niet meer naar het gehuurde komt. De hond zit nu bij haar vriend en zij zal ervoor zorgdragen dat de hond niet meer terug in het gehuurde komt. Ze is op zoek naar een adres, waar de hond permanent kan verblijven. Zij begrijpt dat het blaffen en het janken overlast veroorzaakt en zij wil haar buren daar niet (meer) aan blootstellen. Het blaffen en janken is verergerd doordat de hond lange tijd alleen was in het gehuurde. [gedaagde sub 2] was in een psychose terechtgekomen en was een tijd opgenomen. [gedaagde sub 2] voert daarnaast aan dat haar partner geen overlast heeft veroorzaakt. Er is hooguit incidenteel sprake geweest van ruzie. Ook is hij wel eens zaken gaan lenen bij buren. Hij heeft een harde stem, dus dat kan agressief overkomen, maar er was geen sprake van overlast. Zij geeft tot slot aan de woning graag te behouden. Hoewel zij thans vaak verblijft bij haar partner, kan zij niet met hem gaan samenwonen. Zij heeft dan ook een dak boven haar hoofd nodig. Zij is nog regelmatig in het gehuurde, onder andere om de was te doen. Zij is op zoek naar een kleinere woning in Tilburg, nu het voor haar lastig is deze woning (goed) te onderhouden. Er is nog geen concreet zicht op een woning.
3.4
In deze procedure dient te worden beoordeeld of Leystromen een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen en of aannemelijk is dat de vorderingen van Leystromen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
3.5
Aan de vorderingen ligt ten grondslag dat er al lange tijd overlast wordt ervaren door omwonenden van [gedaagde sub 2] . Naar het oordeel van de kantonrechter is het spoedeisend belang met de aard van de vorderingen gegeven.
3.6
De kantonrechter overweegt dat er drie vormen van overlast door Leystromen aan de vorderingen ten grondslag worden gelegd: kortgezegd verzamelwoede, overlast van de partner van [gedaagde sub 2] en overlast van de hond van [gedaagde sub 2] .
3.7
Uit de overgelegde stukken volgt dat het gehuurde in de afgelopen zes jaar twee maal is leeggeruimd. [gedaagde sub 2] geeft aan dat zij het lastig vindt het gehuurde goed te onderhouden. Uit de overgelegde stukken volgt echter dat [gedaagde sub 2] of haar begeleiding telkens contact hebben gezocht met Leystromen voor hulp bij het leegruimen van het gehuurde op het moment dat [gedaagde sub 2] hier zelf niet meer voor kon zorgdragen en dat [gedaagde sub 2] deze hulp ook accepteerde. Ter zitting heeft Leystromen toegelicht dat het gehuurde nu toegankelijk en redelijk opgeruimd is. Alleen de zolder ligt nog vol spullen. Er is niet gebleken van een gevaarlijke of onhygiënische situatie. Gelet op het voorgaande is, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, onvoldoende onderbouwd dat het gehuurde langdurig niet is onderhouden en er dermate langdurig sprake is geweest van verzamelwoede bij [gedaagde sub 2] dat er (ernstige) overlast is ontstaan voor omwonenden. Dat [gedaagde sub 2] hulp en begeleiding nodig heeft om goed voor het gehuurde te zorgen is voor de kantonrechter wel aannemelijk. Het is dan ook belangrijk dat [gedaagde sub 2] die hulp gaat aanvaarden. Maar vooralsnog is de situatie niet dusdanig dat op grond daarvan – vooruitlopend op een bodemprocedure – de ontruiming van de woning gerechtvaardigd is.
3.8
Hetzelfde geldt voor de overlast, die volgens Leystromen wordt veroorzaakt door de partner van [gedaagde sub 2] . Leystromen stelt dat dit al lange tijd aan de gang is, maar dit blijkt niet uit de overgelegde stukken. Wel blijkt van enige overlast door een incident in mei 2023 waarbij de partner van [gedaagde sub 2] op straat stond te schreeuwen, op de deur van het gehuurde stond te bonzen en een ruit heeft ingegooid. Daarnaast was incidenteel sprake van ruzie tussen [gedaagde sub 2] en haar partner, waar omwonenden last van ondervonden. Dat dit zodanig ernstig en structureel aan de orde is dat nu in kort geding een ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden is vooralsnog niet gebleken. Ter zitting is ook gebleken dat er geen nieuwe overlast meldingen zijn over de partner van [gedaagde sub 2] . Volgens [gedaagde sub 2] komt hij ook niet meer in het gehuurde.
3.9
De langdurige overlast door de hond van [gedaagde sub 2] is, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, wel voldoende onderbouwd. Dat omwonenden daar al langere tijd overlast van ondervonden wordt ook niet betwist door [gedaagde sub 2] . Voldoende gebleken is, dat als [gedaagde sub 2] het gehuurde verlaat en de hond daar alleen achter blijft, de hond voortdurend blaft en jankt. Dat de buren daar “gek van worden”, acht de kantonrechter aannemelijk. [gedaagde sub 2] is meerdere keren door Leystromen gewezen op deze overlast en gevraagd om die overlast te stoppen. Daar heeft [gedaagde sub 2] telkens – tot deze procedure – geen gehoor aan gegeven. Er is volgens de kantonrechter sprake van een tekortschieten van [gedaagde sub 2] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.1
De primaire vordering van Leystromen is de onvoorwaardelijke ontruiming van het gehuurde. Zij vertrouwt erop dat de rechter in de bodemprocedure de door haar gestelde tekortkomingen voldoende ernstig acht om de huurovereenkomst op grond van de gestelde tekortkomingen te ontbinden op grond van artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Hiervoor is al overwogen dat enkel ten aanzien van de hond aannemelijk is geworden dat sprake is van een ernstige en langdurige tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Dat de overlast door de hond door omstandigheden (psychose en afwezigheid van [gedaagde sub 2] ) is verergerd, doet aan het voorgaande niet af, nu de toerekenbaarheid van de tekortkoming niet van belang is bij een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Voor de beoordeling of de overeenkomst moet worden ontbonden, zal dus enkel de overlast van de hond worden meegewogen. Dit is, naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter, onvoldoende om de huurovereenkomst onvoorwaardelijk te ontbinden. Daarbij speelt mee dat [gedaagde sub 2] inmiddels erkent dat haar hond voor overlast heeft gezorgd, dat de hond op dit moment niet meer in het gehuurde verblijft, dat [gedaagde sub 2] begrijpt dat de hond daar ook niet meer alleen kan verblijven en dat zij op zoek is naar een permanente oplossing voor de hond. Wel is aannemelijk dat de overlast, gelet op de duur en de hevigheid daarvan in samenhang met de omstandigheid dat er voor [gedaagde sub 2] een stok achter de deur nodig is om de hond echt niet meer alleen achter te laten in het gehuurde, voldoende zal zijn om een voorwaardelijke ontbinding toe te kennen in een bodemprocedure. Daarop vooruitlopend is een voorwaardelijke ontruiming hier dan ook wel toe te wijzen.
3.11
Ter mondelinge behandeling heeft Leystromen nog aangegeven dat [gedaagde sub 2] thans niet woonachtig is in het gehuurde. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter leidt het voorgaande in deze procedure niet tot een ander oordeel, nu het niet houden van het hoofdverblijf in het gehuurde niet aan de vordering ten grondslag is gelegd en het woonbelang van [gedaagde sub 2] zwaarder weegt, gelet op de ernst van de vastgestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde sub 2] heeft ter mondelinge behandeling immers aangegeven dat zij op dit moment vaak bij haar partner verblijft, maar dat het niet mogelijk is dat zij gaan samenwonen. Het verlies van het gehuurde zou ertoe leiden dat zij dakloos zou worden, waardoor het niet meer mogelijk is de aangeboden begeleiding op te starten en er een grote kans is dat zij weer in een psychose terechtkomt. Zij heeft ter mondelinge behandeling bovendien aangegeven weer gebruik te gaan maken van het gehuurde.
3.12
Het voorgaande betekent dat de primaire vordering niet toewijsbaar is. De subsidiaire vordering is wel toewijsbaar, waarbij de kantonrechter deze enkel toewijsbaar acht ten aanzien van de hond. De meer en uiterst subsidiaire vorderingen behoeven geen behandeling meer.
3.13
[gedaagde sub 1] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proces- en nakosten van het geding. De kosten worden begroot op een bedrag van € 133,00 aan dagvaardingskosten, een bedrag van € 128,00 aan griffierecht, € 529,00 aan salaris gemachtigde en € 132,00 aan nakosten.
4.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al de goederen en personen die zich zijdens [gedaagde sub 2] in het gehuurde bevinden te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Leystromen te stellen, op het moment dat er vanuit het gehuurde opnieuw ernstige overlast wordt veroorzaakt aan omwonenden door één of meer huisdieren van [gedaagde sub 2] ;
veroordeelt [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, in de kosten van dit geding, aan de zijde van Leystromen tot op heden begroot op € 922,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, ook de kosten van betekening betalen;
verklaart de veroordelingen in dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2023.