Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/329
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),
de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 december 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 828.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [taxateur 1] en [naam ] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 828.000.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep van belanghebbende slaagt dus niet. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het jaar 1933 met een gebruiksoppervlakte van 256 m2, gelegen op een perceel van ongeveer 895 m2 groot. De woning is een rijksmonument en gebouwd naar het ontwerp van [architect] .
Overwegingen
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 29 september 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.049.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen in [plaats] . Het taxatierapport bevat beeldmateriaal van de woning en de referentiewoningen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een matrix overlegd waarin onder meer inzichtelijk is gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoning [adres 2] , met een gebruiksoppervlakte van 182 m2 en een perceeloppervlakte van 436 m2, het best vergelijkbaar. Deze referentiewoning - een twee onder één kap woning met bouwjaar 1933 - is net als de woning, een rijksmonument en gebouwd naar het ontwerp van [architect] . De bouwstijl is dus identiek aan die van de woning. De [adres 2] is op 9 november 2020 verkocht voor € 1.028.750. De overige referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. De overige referentiewoningen zijn bovendien dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de [adres 2] kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning en dat de overige referentiewoningen die waarde ondersteunen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.1.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de vorm van het perceel en de omstandigheid dat een aflopend stuk van het perceel bij hoog water onder water komt te liggen. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering het perceel een correctie op een deel van de kavelwaarde (580 m2) van ruim € 60.000 toegepast en het overige deel van de kavel (315 m2) gewaardeerd op € 50 per m2.
5.2.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat geen rekening is gehouden met achterstallig onderhoud van de woning van € 86.000. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van dit standpunt enkele foto’s van de woning overgelegd. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat belanghebbende een inpandige opname heeft geweigerd, waardoor de mate van achterstallig onderhoud moeilijk is in te schatten. De rechtbank overweegt als volgt. Ook al zou het standpunt van belanghebbende worden gevolgd, dan zou een aftrek wegens onderhoud die belanghebbende zich voorstaat niet leiden tot vaststelling van een lagere WOZ-waarde, gelet op de getaxeerde waarde van € 1.049.000.
Vergelijking met WOZ waarden
5.3.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning met 21% is gestegen in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Deze beroepsgrond van belanghebbende faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2] Datzelfde geldt voor de verhouding van de waarde van de woning ten opzichte van WOZ-waarden van andere onroerende zaken. Ook die (procentuele) waardestijgingen zijn in beginsel niet van belang bij de waardebepaling van de woning.
6. Gelet op dat wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 15 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.