Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/3956
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Halderberge), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 juli 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak, een perceel aan de [adres] te [plaats 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 28.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Halderberge voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn echtgenote en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende is van mening van de waarde van de onroerende zaak nihil is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 28.000.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het beroep van belanghebbende slaagt dus niet. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een stuk perceel met een oppervlakte van 22.785 m2.
Overwegingen
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Het tweede lid bepaalt dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar ligt waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Waarderingsmethode
4.3.
Belanghebbende is de mening toegedaan dat de waarde in het economische verkeer van niet-woningen moet worden bepaald middels de methode van kapitalisatie. Dit betekent volgens belanghebbende dat bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de kosten/baten analyse. Zodoende komt hij op een waarde van
negatief€ 62.000.
negatief€ 62.000.
4.4.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit de Wet WOZ en de daarbij behorende regelgeving volgt niet de verplichting welke waarderingsmethode door de heffingsambtenaar moet worden gevolgd bij de waardering van niet-woningen. In de Wet WOZ en de daarbij behorende regelgeving staat de waarde centraal, niet de methode. Over de wijze van waarderen is slechts in artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling een instructienorm opgenomen voor de heffingsambtenaar. Maar zelfs daaruit volgt niet dat de heffingsambtenaar in enig geval de kapitalisatie-methode moet toepassen.
Vergelijkingsmethode
4.5.
De waarde van de onroerende zaak is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van onroerende zaken die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 18 oktober 2022 door [WOZ-taxateur] is opgemaakt. In dit waarderapport is de waarde van de onroerende zaak op basis van een vergelijking met verkochte onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) vastgesteld op een getaxeerde waarde van €28.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de verkochte percelen: [perceel 1] (2.510 m2) te [plaats 1] , [perceel 2] , 6.037 m2) te [plaats 2] en [perceel 3] (48.331 m2) te [plaats 3] . Het waarderapport is voorzien van de waardeopbouw van de onroerende zaak. Met de waardeopbouw is inzichtelijk gemaakt wanneer de vergelijkingsobjecten zijn verkocht en welke prijs per m2 (respectievelijk € 2,39, € 2,48 en € 1,45) het vergelijkingsobject bij verkoop heeft opgeleverd. Alle vergelijkingsobjecten hebben de bestemming ‘natuur’. De heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak een prijs per m2 van € 1,25 gehanteerd.
4.8.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de waardevaststelling van de onroerende zaak rekening moet worden gehouden met de uitspraak van de Raad van State van 9 oktober 2019 waarbij de bestemming ‘natuur’ is vernietigd. Deze uitspraak heeft volgens belanghebbende consequenties voor de waardebepaling van de onroerende zaak aangezien de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten alle bospercelen met bestemming ‘natuur’ zijn. Op zijn perceel staat immers geen bos en geld voor beplanting heeft hij niet. Ook heeft hij van de ‘Omgevingsdienst Brabant Noord’ een brief ontvangen waarin de herbeplantingsplicht is opgenomen voor de tussen 2022 en 2023 gevelde houtopstand. Daarom is de waarde van zijn perceel nihil, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar betwist dat er herbeplantingsplicht is en heeft onweersproken gesteld dat de huidige bestemming van de onroerende zaak nog steeds ‘natuur’ is.
4.9.
De rechtbank verwerpt het betoog van belanghebbende en overweegt daartoe als volgt. Belanghebbende heeft slechts pagina 43 van de uitspraak van de Raad van State en de brief van de ‘Omgevingsdienst Brabant Noord’ van april 2023 ter zitting overgelegd. De onvolledige uitspraak van de Raad van State acht de rechtbank tardief nu de heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij niet bekend is met deze uitspraak. De waarde van de onroerende zaak is per waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld. Dat op 1 januari 2021 een herbeplantingsplicht is, is met de brief van ‘Omgevingsdienst Brabant Noord’ niet aannemelijk gemaakt.
4.10.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen, is de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de onroerende zaak terecht uitgegaan van de bestemming natuur. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangedragen, is gelet op de weersprekingen van de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 15 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.