Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1304 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [b.v.] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 184.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen en daarbij de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] , verbonden aan [b.v.] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [taxateur] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een rijwoning (bouwjaar 1920) met een gebruiksoppervlakte van 94m², een aanbouw, twee dakkapellen en een garage. De woning is voorzien van dubbele beglazing en dakisolatie. Het geheel is gelegen op een perceel van 191m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
5. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt primair dat de waarde van de woning maximaal € 160.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 184.000.
6. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
7.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
8. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de woning heeft getaxeerd en een inpandige opname van de woning heeft uitgevoerd. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] gebruikt. Uit de taxatie volgt een waarde van € 188.000.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
9. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling en ligging onvoldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen liggen allemaal in [plaats 2] , nabij een spoorlijn terwijl de woning is gelegen in [plaats 1] , aan de rand van het dorp in bosrijk gebied. De heffingsambtenaar stelt dat niet zozeer is gekeken naar ligging, maar met name naar bouwjaar en oppervlakte omdat het verschil in ligging kan worden gecorrigeerd door het hanteren van een andere grondstaffel. Echter, de heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met het verschil van plaats nu onder andere de voorzieningen in [plaats 1] anders zijn dan de voorzieningen in [plaats 2] en het verschil in ligging (aan het spoor of in een bosrijk gebied) significant kan zijn. Een enkele verwijzing naar een andere grondstaffel is daartoe onvoldoende. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen niet kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft daarmee de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.
10. Weliswaar heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd, maar uit dat taxatierapport blijkt niet hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten in de totstandkoming van de door belanghebbende gestelde waarde. Belanghebbende heeft de door hem voorgestelde waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt.
11. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde in goede justitie bepalen. Alles in ogenschouw nemende, de beschikbare informatie tegen elkaar afwegend en wat als redelijk voorkomt, stelt de rechtbank de waarde voor het jaar 2021 vast op € 175.000.
Immateriële schadevergoeding
12. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
12.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 25 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 19 december 2023, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 10 maanden.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Anders dan belanghebbende ziet de rechtbank in het arrest van de Hoge Raad [2] geen aanleiding om haar standpunt te wijzigen omdat in dat arrest door de Hoge Raad een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegekend waar de rechtbank dat ten onrechte niet heeft gedaan. Anders dan belanghebbende meent heeft de Hoge Raad geen oordeel gegeven over de mogelijk afwijkende hoogte van de vergoeding in WOZ-zaken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
12.2.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 14 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond twaalf maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met zes maanden is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar moet daarom 6/10 deel van € 100 betalen aan belanghebbende (€ 60) en de minister 4/10 deel van € 100 (€ 40). De minister moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag verminderd moeten worden. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
14. Omdat het beroep gegrond is bestaat aanleiding voor veroordeling van de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten. De rechtbank stelt de vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 waarvan een bedrag van € 592 ziet op de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296 en een wegingsfactor 1), en een bedrag van € 1.674 op de beroepsfase (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, een wegingsfactor 1 voor de zwaarte van de zaak). Ook het griffierecht moet door de heffingsambtenaar aan belanghebbende worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning naar een bedrag van € 175.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 60;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 40;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.266 proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 19 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.