Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/188
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde [naam 1] , verbonden aan Bezwaarmaker.nl),
en
de heffingsambtenaar van Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 januari 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 247.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft een nader stuk toegestuurd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende [naam 2] (verbonden aan Bezwaarmaker.nl). Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning (bouwjaar 1994) met een inhoud van 366 m³, exclusief de garage en de dakkapel, op een perceel van 278 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 219.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 247.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
6.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking nader berekend op € 253.556 [2] naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze woningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. De objecten aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 6] en [adres 8] betreffen tussenwoningen. Het object [adres 5] betreft een twee-onder-een-kapwoning en [adres 7] een hoekwoning. De woningen hebben een bouwjaar tussen 1981 en 1994.
8. Belanghebbende bestrijdt dat het vergelijkingsobject aan de [adres 5] vergelijkbaar is, omdat dit een twee-onder-een-kapwoning betreft. Verder stelt belanghebbende dat de vergelijking met [adres 2] en [adres 4] niet opgaat omdat die woningen meer dan één jaar na de waardepeildatum zijn verkocht.
8.1.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat in de matrix de leveringsdatum van deze twee vergelijkingsobjecten is opgenomen. De datum van de koopovereenkomst ligt echter dichterbij de waardepeildatum, te weten van [adres 2] op [datum 1] 2019 en [adres 4] op [datum 2] 2020. Anders dan belanghebbende is de rechtbank van oordeel dat deze verkoopsommen en zeker die van [adres 2] wel bruikbaar zijn ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende. De vergelijkingsobjecten zijn qua inhoud, bouwjaar en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen in KOUDV-factoren tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende rekening is gehouden. De rechtbank ziet enkel in het verschil in type woning geen aanleiding om [adres 5] als vergelijkingsobject buiten beschouwing te laten.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
9. Belanghebbende stelt nog dat de waarde van de garage van de woning te hoog is gewaardeerd, gezien het feit dat de garage van [adres 5] voor een lagere waarde is gewaardeerd en de hoge vierkante-meterprijs in vergelijking met de vierkante-meterprijs van de woning. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de garage bij de woning van belanghebbende over een zadeldak beschikt en daarom groter is. Hij is van mening dat de waarde van de garage eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. De rechtbank is, gegeven het verwoorde onder 8.1 en deze toelichting, van oordeel dat de waarde van het geheel niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
10. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
10.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 18 maart 2020. De rechtbank doet uitspraak op 27 december 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 22 maanden.
10.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 200.
10.3.
De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 13 januari 2021. De bezwaarfase heeft afgerond 10 maanden geduurd en daarmee vier maanden te lang.
10.4.
Dit brengt mee dat 4/22 deel (€ 36,36) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 163,64) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
11.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837 en de wegingsfactor 0,25 [3] . De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed.
11.2.
De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 36,36;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 163,64;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,62 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 104,63 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 24,50, de helft van het griffierecht, aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden € 24,50, de helft van het griffierecht, aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A Boersma, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 27 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.