Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10516570 \ CV EXPL 23-1437
Vonnis van 15 november 2023
in de zaak van
[eiseres in conventie] B.V.,
te [plaats 1] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres in conventie] ,
gemachtigde: mr. E.Tj. van Dalen,
tegen
1.[gedaagde in conventie sub 1] ,2. [gedaagde in conventie sub 2] ,
te [plaats 2] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie sub 1] , [gedaagde in conventie sub 2] en gezamenlijk [gedaagden in conventie] ,
gemachtigde: mr. F. Ergec.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 augustus 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de aanvullende producties van [gedaagden in conventie] ;
- de mondelinge behandeling van 12 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de ter zitting overgelegde productie van [eiseres in conventie] .
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
[gedaagde in conventie sub 1] heeft op 15 mei 2020 met de rechtsvoorganger van [eiseres in conventie] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juni 2020. [gedaagde in conventie sub 1] is gehuwd met [gedaagde in conventie sub 2] waardoor [gedaagde in conventie sub 2] van rechtswege medehuurder is geworden. De huurprijs bedraagt € 1.150,00 per maand.
2.2
[eiseres in conventie] heeft de woning op 30 juni 2021 gekocht waardoor [eiseres in conventie] op dat moment de nieuwe verhuurder is geworden.
2.3
[gedaagden in conventie] . hebben met de rechtsvoorganger van [eiseres in conventie] afgesproken dat zij zelf reparaties aan de woning zouden verrichten. In de huurovereenkomst is hierover opgenomen:
“Onderhoud woning binnen en buiten wordt gedaan door huurder”. Op 23 juli 2021 heeft [eiseres in conventie] per e-mail aan [gedaagden in conventie] hierover aangegeven:
“(…)Wij willen ook dat wij de mankementen herstellen en niet de bewoners wat door de vorige eigenaar wel is gedaan”.
“Onderhoud woning binnen en buiten wordt gedaan door huurder”. Op 23 juli 2021 heeft [eiseres in conventie] per e-mail aan [gedaagden in conventie] hierover aangegeven:
“(…)Wij willen ook dat wij de mankementen herstellen en niet de bewoners wat door de vorige eigenaar wel is gedaan”.
2.4
Op 25 maart 2022 heeft [gedaagden in conventie] een ingebrekestelling aan [eiseres in conventie] verzonden en verzocht de gebreken aan de woning te herstellen.
2.5
Op 5 mei 2022 heeft [eiseres in conventie] [gedaagden in conventie] aangemaand om de huur over de maanden maart en april 2022 te betalen.
2.6
In de periode van maart 2022 tot en met december 2022 heeft [gedaagden in conventie] 7 maanden aan huur niet betaald.
2.7
In januari 2023 is [eiseres in conventie] een kort geding procedure tegen [gedaagden in conventie] gestart. De vorderingen van [eiseres in conventie] zijn door de voorzieningenrechter bij vonnis van 29 maart 2023 afgewezen wegens het ontbreken van een spoedeisend belang.
2.8
De huur over de maanden januari tot en met september 2023 is door [gedaagden in conventie] betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1
[eiseres in conventie] vordert in conventie – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst te ontbinden;
II. [gedaagden in conventie] te veroordelen tot ontruiming van de woning binnen 10 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis;
III. [gedaagden in conventie] te veroordelen om aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag van € 8.050,00 aan huurachterstand tot en met oktober 2023, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 9 mei 2023 tot en met de dag van volledige betaling;
IV. [gedaagden in conventie] te veroordelen om aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag van € 1.150,00 voor iedere maand of gedeelte van de maand dat [gedaagden in conventie] nog gebruik maken van de woning;
V. [gedaagden in conventie] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
[eiseres in conventie] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van een huurachterstand tot en met oktober 2023 van € 8.050,00 oftewel zeven maanden. Dit is een zodanige ernstige tekortkoming dat dat op basis van artikel 6:265 lid 1 BW Pro ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt.
3.3
[gedaagden in conventie] voeren verweer. Bij aanvang van de huurovereenkomst was de woning in ernstige mate verwaarloosd. Met de vorige verhuurder is de afspraak gemaakt dat [gedaagden in conventie] de woning zouden opknappen en de reparaties zouden kunnen verrekenen met de huurprijs. [gedaagden in conventie] hebben [eiseres in conventie] daarnaast in gebreke gesteld om de gebreken op te lossen, maar [eiseres in conventie] heeft daar niet aan voldaan. Daarom waren [gedaagden in conventie] genoodzaakt de werkzaamheden zelf uit te voeren. De werkzaamheden zijn na het ontvangen van de dagvaarding in kort geding door [gedaagden in conventie] gestaakt. [gedaagden in conventie] doen een beroep op verrekening en subsidiair op ongerechtvaardigde verrijking. Tot nu toe hebben [gedaagden in conventie] in totaal een bedrag van € 7.250,00 aan kosten gehad. Nu de werkzaamheden grotendeels tot een einde zijn gekomen, betalen [gedaagden in conventie] de huur weer elke maand. Er is geen sprake van niet-nakoming omdat er gegronde redenen waren om de huurbetalingen te staken.
in reconventie
3.4
[eisers in reconventie] vorderen in reconventie – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [verweerster in reconventie] te veroordelen om aan [eisers in reconventie] te betalen een bedrag van € 7.250,00 voor gemaakte kosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 juli 2023;
II. [verweerster in reconventie] te veroordelen in de proceskosten.
3.5
[eisers in reconventie] leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag. Het bedrag ziet op kosten voor renovatie van de voortuin en achtertuin, reparaties aan waterleidingen, daken, kozijnen en de badkamer. Primair doen [eisers in reconventie] een beroep op verrekening wegens de afspraak met de vorige verhuurder dat de gemaakte kosten met de huurpenningen mochten worden verrekend. Subsidiair doen zij een beroep op ongerechtvaardigde verrijking, omdat [verweerster in reconventie] zich de werkzaamheden en kosten heeft bespaard terwijl zij als verhuurder hiervoor verantwoordelijk is. De woning is aanzienlijk in waarde vermeerderd door de werkzaamheden die [eisers in reconventie] hebben uitgevoerd.
3.6
[verweerster in reconventie] betwist de vordering van [eisers in reconventie] [verweerster in reconventie] voert daartoe aan dat zij niet op de hoogte is van een dergelijke afspraak en dat, zelfs al zou die afspraak met haar rechtsvoorganger zijn gemaakt, die afspraak [verweerster in reconventie] als rechtsopvolger onder bijzondere titel niet bindt. Op basis van artikel 7:226 lid 3 BW Pro is [verweerster in reconventie] slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door [eisers in reconventie] te betalen tegenprestatie. Daarnaast is door [eisers in reconventie] geen of nauwelijks bewijs geleverd dat door [eisers in reconventie] daadwerkelijk kosten zijn gemaakt voor het opknappen van de woning. [verweerster in reconventie] heeft voor een aantal reparaties juist de kosten aan [eisers in reconventie] vergoed. Bovendien komt het opknappen van de voortuin en de achtertuin in ieder geval voor rekening van huurders zelf en nooit voor rekening van de verhuurder. Voor wat betreft het beroep op ongerechtvaardigde verrijking staat niet vast dat er kosten zijn gemaakt en dat deze kosten voor de verhuurder hadden moeten komen. Dat de woning aanmerkelijk in waarde zou zijn vermeerderd wordt niet onderbouwd. Ook staat niet vast dat de verhuurder door [eisers in reconventie] in gebreke is gesteld, zodat er geen situatie van verzuim is ontstaan.
in conventie en reconventie
3.7
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
4.2
[gedaagden in conventie] erkennen dat een aantal maanden aan huurpenningen niet zijn betaald. Ter zitting is door [gedaagden in conventie] aangevoerd dat dit echter geen zeven, maar zes maanden zijn. De huurtermijnen zijn telkens aan het einde van de betreffende maand betaald en dus ook dan pas verschuldigd. [eiseres in conventie] heeft in haar berekening de huurtermijn voor oktober 2023 al opgenomen, terwijl die nog niet verschuldigd is. [eiseres in conventie] heeft ter zitting bevestigd dat dat klopt, zodat vast staat dat [gedaagden in conventie] . zes maanden aan huurpenningen, oftewel een bedrag van € 6.900,00, gerekend tot en met september 2023, onbetaald hebben gelaten.
4.3
[gedaagden in conventie] betwisten dat hierdoor sprake is van een huurachterstand, omdat zij de kosten voor werkzaamheden aan de woning mochten verrekenen met de huurpenningen. [eiseres in conventie] betwist het bestaan van een dergelijke afspraak en voert aan dat indien die afspraak wel is gemaakt (met de vorige verhuurder), zij daar niet aan is gebonden. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Uit de bepalingen in de huurovereenkomst en de e-mail van [eiseres in conventie] van 23 juli 2021 blijkt dat er inderdaad afspraken zijn gemaakt tussen de vorige verhuurder en [gedaagden in conventie] over het onderhoud van de woning. Daaruit blijkt echter niet dat de kosten daarvan mochten worden verrekend met de door [gedaagden in conventie] te betalen huurpenningen. De vorige verhuurder heeft het bestaan van een dergelijke afspraak ook ontkend, zoals blijkt uit de namens [gedaagden in conventie] ter zitting voorgelezen e-mail van de vorige verhuurder. Daarmee kan niet worden vastgesteld dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Maar zelfs als dat wel zou kunnen worden vastgesteld, dan kan dat [gedaagden in conventie] . niet baten. Een dergelijke afspraak valt namelijk niet onder de reikwijdte van artikel 7:226 lid 3 BW Pro, omdat die afspraak geen direct verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Dit betekent dat, zoals [eiseres in conventie] terecht stelt, zij in dat geval niet aan die afspraak gebonden zou zijn en dat [gedaagden in conventie] hier jegens [eiseres in conventie] geen beroep op kunnen doen. [gedaagden in conventie] kunnen daarom de door hen gestelde kosten van onderhoud niet verrekenen met de door hen te betalen huur. Er is dan ook sprake van een huurachterstand van zes maanden. De kantonrechter zal de vordering tot betaling van de huurachterstand, te weten een bedrag van € 6.900,00, om die reden toewijzen. De kantonrechter zal ook de gevorderde wettelijke rente toewijzen over dit bedrag.
4.4
[eiseres in conventie] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Het uitgangspunt hierbij is dat [gedaagden in conventie] zich als goed huurders moeten gedragen. Dit betekent dat zij zich moeten houden aan hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en de wet. Indien [gedaagden in conventie] die verplichtingen niet nakomen (een tekortkoming), kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dus of er een tekortkoming is en zo ja, of deze van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen van partijen.
4.5
Het (op tijd) betalen van de huur is een essentiële verplichting van de huurder. Vast staat dat [gedaagden in conventie] daar niet aan hebben voldaan. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt op zichzelf bezien de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagden in conventie] doen in dat kader een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Daarnaast verzoeken zij om een terme de grâce van één maand voor betaling van de huurachterstand. [gedaagden in conventie] stellen dat zij altijd van goede wil en goede trouw zijn geweest en dat het niet betalen van de huurpenningen in dit geval niet rechtvaardigt dat [gedaagden in conventie] op straat zullen komen te staan. Een ontruiming van de woning zal vergaande gevolgen hebben voor hen en voor hun inwonende dochters en kleinzoon. Hun kleinzoon is minderjarig en heeft een lange medische achtergrond, aldus [gedaagden in conventie] Tot slot verzoeken [gedaagden in conventie] bij een toewijzend vonnis een ontruimingstermijn van drie maanden. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt.
4.6
De kantonrechter moet de belangen van kinderen op zichzelf voorop stellen. Dit betekent echter niet dat een huurovereenkomst van huurders met inwonende minderjarige kinderen niet mag worden ontbonden. De kantonrechter is zich ervan bewust dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor [gedaagden in conventie] en de kinderen en hun kleinkind ingrijpend kunnen zijn. Maar het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [gedaagden in conventie] zelf – als ouders c.q. grootouders – om voorzieningen te treffen om die nadelige gevolgen te voorkomen. [gedaagden in conventie] hebben zelf een risico genomen door de huurpenningen niet te betalen en daarvoor moeten zij de gevolgen zelf dragen. Rekening houdend met alle omstandigheden oordeelt de kantonrechter dat de (woon)belangen van [gedaagden in conventie] en hun kinderen en kleinkind niet opwegen tegen de belangen van [eiseres in conventie] . De kantonrechter zal de vordering tot ontbinding en ontruiming dan ook toewijzen, met inachtneming van het volgende.
4.7
De kantonrechter maakt gebruik van de wettelijke bevoegdheid om [gedaagden in conventie] een termijn van één maand toe te staan om de schuld wegens huurachterstand aan [eiseres in conventie] alsnog te betalen en daarmee ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te voorkomen. Bij deze beslissing weegt mee dat [gedaagden in conventie] hebben aangevoerd dat, indien de kantonrechter van oordeel is dat er sprake is van huurachterstand, zij het bedrag van € 6.900,00 binnen één maand aan [eiseres in conventie] kunnen voldoen. Ook weegt mee dat de huurpenningen door [gedaagden in conventie] sinds januari 2023 weer worden betaald.
4.8
Mochten [gedaagden in conventie] in gebreke blijven te voldoen aan het onder 4.7 bepaalde, dan wordt de huurovereenkomst alsnog ontbonden en kan [eiseres in conventie] gebruik maken van haar recht om de woning te ontruimen. In dat geval zal de kantonrechter, gelet op de belangen van het minderjarige kleinkind, een langere ontruimingstermijn van drie maanden bepalen.
4.9
[gedaagden in conventie] vorderen in reconventie betaling van een bedrag van € 7.250,00 aan kosten op grond van verrekening dan wel ongerechtvaardigde verrijking, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 juli 2023. Gelet op het bovenstaande slaagt het beroep op verrekening niet. Ten aanzien van het beroep op ongerechtvaardigde verrijking stelt de kantonrechter voorop dat pas van een ongerechtvaardigde verrijking sprake kan zijn op het moment dat de huurovereenkomst is beëindigd. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat de vordering van [gedaagden in conventie] onvoldoende is onderbouwd. Nog daargelaten of sprake is van een onrechtmatigheid, staat bijvoorbeeld niet vast dat door [gedaagden in conventie] kosten zijn gemaakt die voor rekening van [eiseres in conventie] hadden moeten komen en waardoor [eiseres in conventie] wordt verrijkt bij een eventuele beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal de vordering van [gedaagden in conventie] dan ook afwijzen.
4.1
[gedaagden in conventie] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zullen daarom de proceskosten (inclusief nakosten) moeten betalen. De proceskosten aan de zijde van [eiseres in conventie] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
106,73
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
660,00
132,00
(2,00 punten × € 330,00)
Totaal
€
1.412,73
4.11
[gedaagden in conventie] worden daarnaast veroordeeld in de proceskosten in reconventie. De kosten in reconventie worden tot dit vonnis begroot op € 330,00 (2 x 0,5 punt à € 330,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1
veroordeelt [gedaagden in conventie] om aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag van € 6.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2023 tot de dag van volledige betaling;
5.2
veroordeelt [gedaagden in conventie] in de proceskosten van € 1.412,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet-betaling het vonnis daarna betekend, dan moeten [gedaagden in conventie] ook de kosten van betekening betalen;
5.3
staat [gedaagden in conventie] toe om het verschuldigde bedrag inclusief rente, zoals genoemd onder 5.1, aan [eiseres in conventie] te betalen binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis;
en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagden in conventie] niet binnen de gestelde termijn geheel aan die betalingsverplichtingen voldoen:
5.4
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats 3] met ingang van de dag na afloop van vorenbedoelde termijn van één maand en veroordeelt [gedaagden in conventie] om de woning binnen drie maanden na betekening van dit vonnis met de hunnen en het hunne te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres in conventie] te stellen;
5.5
veroordeelt [gedaagden in conventie] om aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag van € 1.150,00 per maand voor iedere maand of gedeelte van de maand dat [gedaagden in conventie] gebruik maken van de woning, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van de woning;
5.6
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
5.8
wijst de vordering af;
5.9
veroordeelt [eisers in reconventie] in de proceskosten van € 330,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
5.1
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en uitgesproken op 15 november 2023.