ECLI:NL:RBZWB:2023:9068

• Datum uitspraak: 20 december 2023
• Publicatiedatum: 22 december 2023
• Zaaknummer: 9713863 CV EXPL 22-600 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: P. Ponds
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs van een zorgwoning in een wooncomplex

In deze zaak heeft de kantonrechter zich gebogen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs van een woning in een wooncomplex, dat als zorgwoning is gekwalificeerd. De eiser, een huurder, heeft de vordering ingesteld om de aanvangshuurprijs te verlagen, omdat hij van mening is dat de woning niet voldoet aan de eisen van een zorgwoning. De huurovereenkomst, die op 1 april 2021 inging, bevatte bepalingen die de woning als zorgwoning kwalificeerden, inclusief de aanwezigheid van een noodoproepinstallatie. De Huurcommissie had eerder geoordeeld dat de woning als zorgwoning moest worden aangemerkt, wat leidde tot een hogere huurprijs door een opslag van 35% op het puntenaantal. De eiser betwistte deze kwalificatie en voerde aan dat de woning niet geschikt was voor rolstoelgebruikers en dat er geen adequate voorzieningen waren.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de woning voldoet aan de criteria voor een zorgwoning zoals vastgelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte. De rechter oordeelde dat de huurovereenkomst en de feitelijke situatie in het complex, waaronder de aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimten en de noodoproepinstallatie, voldoende waren om de woning als zorgwoning te kwalificeren. De aanvangshuurprijs werd als redelijk beoordeeld, omdat deze lager was dan de maximale huurprijs die bij het toegekende puntenaantal hoorde. De vordering van de eiser werd afgewezen, en hij werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Bergen op Zoom

Zaaknummer: 9713863 \ CV EXPL 22-600

Vonnis van 20 december 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.A.E. van Ginneken,

tegen

1. [gedaagde 1] B.V.,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,

en

2. 2. [gedaagde 2] B.V.,

te [plaats 3] ,

in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot van de commanditaire vennootschap [bedrijf 1] C.V. te [plaats 3] ,

derde partij ex artikel 118 Rv,

hierna te noemen: [gedaagde 2] ,

gemachtigde: mr. M. van Langeveld.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hierna tezamen aangeduid als [gedaagden]

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het (tussen)vonnis (in het incident en in de hoofdzaak) van 22 maart 2023, waarbij (in de hoofdzaak) een mondelinge behandeling is bepaald (hierna: het tussenvonnis);

- de akte houdende reactie op overgelegde productie en overlegging productie van [gedaagde 1] , ingekomen op 30 juni 2023;

- de brief van 24 oktober 2023 van mr. Van Ginneken met aanvullende producties;

- de brief van 24 oktober 2023 van mr. Langeveld met aanvullende producties;

- de zittingsaantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 7 november 2023 en de bij die gelegenheid door mr. Van Langeveld voorgedragen en overgelegde spreekaantekeningen.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald.

2. De feiten

Partijen, huurovereenkomst en gehuurde

2.1.

[gedaagde 1] heeft bij akte van levering van 15 februari 2016 de eigendom verkregen van het complex ‘ [naam complex] ’ te [plaats 1] (hierna: het complex). [gedaagde 1] heeft het complex bij akte van levering van 15 april 2022 aan
“ [gedaagde 2] B.V., handelend als beherend vennoot van [bedrijf 1] C.V.” in eigendom overgedragen.

2.2.

Op 11 maart 2021 is tussen [gedaagde 1] en [eiser] , geboren op [geboortedag] 1947, een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de tot het complex behorende woonruimte op het [adres 1] te [postcode] [plaats 1] , ingaande op 1 april 2021 (hierna: de huurovereenkomst en het gehuurde of de woning).

2.3.

Artikel 1.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“ 1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte / zorgwoning, bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als zorgwoning te dienen. In deze woning is een nood-oproepinstallatie aanwezig of de mogelijkheid daartoe, er is een gemeenschappelijke ruimte in het gebouw voor maaltijden of recreatie, die ook voor dit gebruik is ingericht.

Het gebouw of het complex en de woning zijn drempelloos toegankelijk en doorgankelijk, alle gangen naar de woningen zijn minimaal 1,2 meter breed en er is een lift of hellingbaan bij een drempel van 0,02 meter of hoger. De kosten van de voorzieningen zijn niet inbegrepen in de huur noch in de servicekosten. ”

2.4.

De huurprijs exclusief het voorschot op de servicekosten en het voorschot op de kosten van gas, water en elektriciteit (de kale huurprijs) bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 755,00 per maand (hierna: de aanvangshuurprijs).

Procedures bij de Huurcommissie

2.5.

[eiser] heeft op 23 maart 2021 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Op 6 juli 2021 is het voorbereidend onderzoek uitgevoerd. De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 12 juli 2021 uitspraak gedaan, waarbij is overwogen:

“Puntenaantal

In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd met 168 punten. De huurder heeft weliswaar aangegeven dat er geen sprake zou zijn van een zorgwoning, maar de onderzoeker heeft naar aanleiding van zijn bevindingen tijdens het onderzoek in zijn rapport beargumenteerd waarom de woonruimte wel als zorgwoning bestempeld dient te worden. De voorzitter ziet geen aanleiding om af te wijken van het rapport. De voorzitter volgt daarom het rapport en neemt de daarin opgenomen conclusie over. De voorzitter stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 april 2021 vast op 168 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 882,63 per maand. Dit bedrag ligt, evenals de overeengekomen huurprijs, boven de geldende liberalisatiegrens van € 752,33 per maand.

(…)”

2.6.

[eiser] is op 19 juli 2021 tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie in verzet gegaan en heeft daartoe in zijn verzetschrift aangevoerd:

“Omdat de Huurcommissie totaal voorbij gegaan is aan het feit dat dit géén "zorgwoning" is. De Huurcommissie heeft zich geconformeerd aan de uitleg van [bedrijf 2] b.v. [naar de kantonrechter begrijpt is hier [gedaagde 1] B.V. bedoeld]
op dit punt zonder mij als huurder daarvan in kennis te stellen. Er zijn inhoudelijk en juridisch geen argumenten hiervoor aangevoerd. Door deze opstelling wordt het puntenaantal voor de huur oneigenlijk hoog opgeschroefd waardoor de woning boven de liberalisatiegrens uitkomt. O.a. de toegangs- en andere deuren zijn te smal, het is niet drempelloos, er zijn géén gehandicaptenvoorzieningen, de douche en keuken zijn veel te klein voor rolstoelers, er is geen werkende oproepinstallatie voor hulp etc. Bij de woningbezichtiging zijn er alleen maten opgemeten die allang op papier bekend zijn, naar alle andere zaken is niet gekeken. Het appartement boven mij is exact gelijk en heeft die kwalificatie "zorgwoning niét!! Om dit alles ga ik in verzet tegen deze uitspraak.”

2.7.

Bij uitspraak van 27 september 2021, verzonden op 21 december 2021, heeft de Huurcommissie het verzet ongegrond verklaard, met de navolgende motivering:

“De woningwaardering is beoordeeld door een onderzoeker van de Huurcommissie en zijn deskundig oordeel dient als uitgangspunt voor de Commissie.

De Commissie is naar aanleiding van de aanvullende stukken en de verklaring ter zitting onvoldoende overtuigd geraakt om af te wijken van het onderzoeksrapport. Het feit dat huurder geen zorg afneemt wil niet zeggen dat er geen sprake is van een zorgwoning. De Commissie volgt daarom het onderzoeksrapport en komt tot de conclusie dat er wel degelijk sprake is van een zorgwoning.”

2.8.

De Huurcommissie heeft op 8 december 2021 uitspraak gedaan met betrekking tot de huurprijs van (onder andere) de tot het complex behorende woning aan de [adres 2] . In die uitspraak is onder meer overwogen:

“(…)

Daarnaast moeten er voorzieningen zijn bij drempels van 0,02 meter of hoger.

In het rapport van onderzoek heeft de onderzoeker aangegeven dat de gangen naar de gemeenschappelijke ruimten drempelloos zijn en dat de overgangen tussen de verschillende gebouwen licht hellend zijn. Dit is zowel door de huurders als door de verhuurder niet weersproken. Wel hebben de huurders kenbaar gemaakt dat er geen drempelloze toegang tot de balkons is. De verhuurder heeft dit bevestigd. De verhuurder heeft hierbij wel opgemerkt dat indien gewenst er een hellingbaan geplaatst kan worden, zodat het balkon drempelloos toegankelijk is.

Naar het oordeel van de commissie wordt met het op verzoek van de huurders plaatsen van een hellingbaan voldaan aan het criterium van een drempelloze toegang tot de balkons. Daarbij overweegt de commissie dat het niet standaard leveren van deze voorziening tegemoetkomt aan de wensen van huurders die daaraan geen behoefte hebben. Ter zitting hebben meerdere huurders bevestigd dat zij een ruimer balkon prefereren boven drempelloze toegankelijkheid. De commissie merkt hierbij wel op dat indien door een huurder wordt verzocht om een hellingbaan, de verhuurder adequaat moet reageren op een dergelijk verzoek, nu ook verhuurder heeft laten weten het als zijn taak te zien om ervoor te zorgen dat de tot de woonruimte behorende ruimtes drempelloos of met passende voorzieningen toegankelijk te maken. De commissie adviseert de verhuurder om duidelijk met de huurders te communiceren op welke wijze en aan wie zij kenbaar kunnen maken dat er behoefte is aan een hellingbaan voor het balkon. De commissie vertrouwt erop dat de verhuurder direct gehoor zal geven aan dit verzoek, zoals verhuurder ter zitting heeft toegezegd.

Gelet op het bovenstaande concludeert de commissie dat sprake is van een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid.

(…)

In het woongebouw zijn gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden en recreatie aanwezig. Het exclusieve gebruik van deze ruimten door de huurders van het complex is geen vereiste. Wel dienen de ruimten primair ten behoeve van de huurders te zijn. Onweersproken is dat de ruimtes door de huurders kunnen worden gebruikt. Niet is gebleken dat het gebruik door andere wijkbewoners de huurders beperkt in het gebruik van de ruimten. De commissie is dan ook van oordeel dat huurders gebruik kunnen maken van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie. Daarmee is ook voldaan het tweede criterium.

(…)

In de woonruimte dient een noodoproepinstallatie aanwezig te zijn. Aan het soort noodoproepinstallatie worden geen nadere eisen gesteld.

De commissie merkt op dat er steeds meer technische mogelijkheden zijn en dat de mobiele mogelijkheden en domotica een vlucht hebben genomen. In de woonruimte was een noodoproepinstallatie aanwezig, maar een dergelijke installatie is minder geschikt dan een op de persoon gedragen noodknop. De commissie is daarom van oordeel dat een redelijke uitleg van het criterium is dat verhuurder ervoor dient te zorgen dat elke huurder in het complex over een noodknop kan beschikken. Verhuurder heeft dat geborgd door met een zorgaanbieder een overeenkomst aan te gaan. Op grond daarvan kan elke huurder van het complex, ongeacht of hij of zij hiervoor een indicatie heeft, beschikken over een armband of ketting waarmee de betreffende huurder een noodoproep kan doen. Naar het oordeel van de commissie biedt verhuurder op die wijze in het gehuurde een noodoproepmogelijkheid aan. Dat verhuurder dat via een zorgverlener doet, maakt dat niet anders.

Tot slot heeft huurder gesteld dat de opvolging van de noodoproep niet voldoet. De uitspraak waarnaar huurder verwijst, is gedaan toen een verhuurder van een woonruimte medische of paramedische zorg van eenvoudige aard moest laten verlenen aan een huurder van een woonruimte die volgens verhuurder een zorgwoning (destijds genaamd serviceflatwoning) was. Dat criterium is bij de laatste wetswijziging niet opnieuw opgenomen voor zorgwoningen. De commissie ziet daarom geen reden om de opvolging van de noodoproep onderdeel te maken van de beoordeling of sprake is van een zorgwoning.

De commissie is daarom van oordeel dat aan alle criteria wordt voldaan om de woonruimte aan te merken als zorgwoning. (…)”

3. Het geschil

3.1.

De vordering van [eiser] is weergegeven in rechtsoverweging 2.1 van het tussenvonnis. Ter onderbouwing daarvan stelt [eiser] samengevat het volgende.

In de huurovereenkomst is ten onrechte opgenomen dat het gehuurde is bestemd om als zorgwoning te dienen. [eiser] had eind februari 2021 dringend een woning nodig en heeft destijds vanwege de emotionele toestand waarin hij verkeerde, geen acht geslagen op deze bepaling in de huurovereenkomst. Hij had en heeft geen zorg nodig en deze wordt in het complex ook niet aangeboden. Hij is er bij het aangaan van de huurovereenkomst ook niet op gewezen dat het gehuurde een zorgwoning betreft. In de huurovereenkomsten van de andere huurders in het complex noch in de huurovereenkomsten van de vorige huurders van het gehuurde is opgenomen dat sprake is van een zorgwoning zoals in zijn huurovereenkomst wel is gedaan.

Het gehuurde kan ook niet worden aangemerkt als zorgwoning en dat geldt eveneens voor de overige woningen in het complex, waartoe wordt gewezen op een vonnis van 22. februari 2023 met betrekking tot een andere woning in het complex. Er is onvoldoende ruimte om met een rolstoel de woning in en uit te gaan en om in de woning te bewegen, het gehuurde is (nog steeds) niet drempelloos, er zijn geen gehandicaptenvoorzieningen, de badkamer en keuken zijn te klein om met een rolstoel te gebruiken, er is geen noodoproepinstallatie in het gehuurde en evenmin is voorzien in de voortdurende aanwezigheid van een (daadwerkelijk bereikbare) huismeester in het complex.

De Huurcommissie heeft zich ten onrechte aangesloten bij de onjuiste conclusie in het onderzoeksrapport dat het gehuurde aan de vereisten van een zorgwoning voldoet en daarom een opslag van 35% op het puntenaantal moet worden toegepast.

De conclusie moet zijn dat het gehuurde een reguliere zelfstandige woning is en dat de aanvangshuurprijs daarom met terugwerkende kracht naar beneden moet worden bijgesteld, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als opvolgend verhuurder om wegens onverschuldigde betaling door [eiser] over te gaan tot terugbetaling van de door hem teveel betaalde huur. Aan het gehuurde moeten volgens het woningwaarderingsstelsel niet 168 maar 127 punten worden toegekend, wat leidt tot een aanvangshuurprijs van maximaal € 657,71 per maand. Dat [gedaagde 2] inmiddels bepaalde voorzieningen in het complex en in de woningen heeft aangekondigd maakt dat niet anders, aldus [eiser] .

3.2.

[gedaagde 1] concludeert tot afwijzing van de vordering en tot veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Haar verweer luidt samengevat als volgt. Het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, is een woon-zorgcentrum met tal van voorzieningen die in een regulier wooncomplex niet aanwezig zijn en heeft de bestemming ‘Maatschappelijk’ met de functieaanduiding ‘zorgwoning’. De woningen in het complex mogen uitsluitend als zorgwoningen worden verhuurd. Dat is in het verleden in sommige huurovereenkomsten, anders dan in de huurovereenkomst met [eiser] , niet of onvoldoende duidelijk vermeld, maar dat doet niet af aan de kwalificatie van de huurwoningen als zorgwoningen.

De Huurcommissie heeft inmiddels ook met betrekking tot meerdere woningen in het complex overwogen dat sprake is van een zorgwoning. Ook het gehuurde en de huurovereenkomst voldoen aan de voor een zorgwoning geldende criteria, welke criteria door [eiser] onjuist zijn weergegeven. De opslag van 35% op het puntenaantal is daarom terecht toegepast.

Het kan [eiser] gelet op de omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst ook redelijkerwijs niet zijn ontgaan dat hij een zorgwoning heeft gehuurd. [eiser] kwam daarvoor in aanmerking, omdat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst de daarvoor geldende leeftijdsgrens van 60 jaar was gepasseerd. Dat [eiser] naar eigen zeggen (nog) niet zorgbehoevend is, is voor de vraag of sprake is van een zorgwoning niet van belang.

Mocht komen vast te staan dat in het gehuurde een bepaalde vereiste voorziening ontbreekt, dan doet dat aan de kwalificatie van het gehuurde als zorgwoning niet af en kan daarmee alleen sprake zijn van een gebrek en een eventuele aanspraak van [eiser] op huurvermindering. Een dergelijke vordering ligt echter in deze procedure niet voor.

Subsidiair wordt een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte (hardheidsclausule). Wanneer de woningen in het complex niet als zorgwoningen worden aangemerkt, zal sprake zijn van een substantieel lagere totale huurprijs, wat van invloed zal zijn op de exploitatie van het complex. Het strikt vasthouden aan het woningwaarderingsstelsel zou in dat geval onbillijk zijn, zodat de vordering van [eiser] ook om die reden moet worden afgewezen, aldus [gedaagde 1] .

3.3.

[gedaagde 2] voert als meest verstrekkende verweer aan dat [eiser] niet in zijn vordering tegen haar kan worden ontvangen, althans – zo begrijpt de kantonrechter – dat zijn vordering jegens [gedaagde 2] moet worden afgewezen, omdat niet [gedaagde 2] maar de commanditaire vennootschap [bedrijf 1] C.V. (hierna te noemen: [bedrijf 1] ) eigenaar en opvolgend verhuurder is geworden.

Voorts heeft [gedaagde 2] zich, op de mondelinge behandeling, aangesloten bij het verweer van [gedaagde 1] dat het gehuurde moet worden aangemerkt als zorgwoning.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van het geschil van belang, worden ingegaan.

4. De beoordeling

De positie van [gedaagde 2]

4.1.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde 2] , zoals hiervoor weergegeven in r.o. 3.3, wordt gepasseerd. [bedrijf 1] is een commanditaire vennootschap die (naar huidig recht) geen rechtspersoonlijkheid heeft en bij gebreke daarvan geen juridisch eigenaar kan zijn van het complex. Blijkens de door [gedaagde 2] overgelegde akte van levering van 15 april 2022 heeft [gedaagde 1] het complex in eigendom overgedragen aan [gedaagde 2] in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot van [bedrijf 1] , zodat [gedaagde 2] , in die hoedanigheid, als verkrijger van het gehuurde heeft te gelden en de na de overdracht opeisbare rechten en verplichtingen van [gedaagde 1] dus op haar, in die hoedanigheid, zijn overgegaan. ^[1] Hoewel [gedaagde 2] niet expliciet in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot van [bedrijf 1] is opgeroepen (als derde partij, naast [gedaagde 1] als de vorige eigenaar-verhuurder), heeft [gedaagde 2] die oproeping redelijkerwijs wel zo moeten begrijpen. Dat [gedaagde 2] dat ook daadwerkelijk heeft begrepen, blijkt uit het door haar op de mondelinge behandeling gevoerde, inhoudelijke verweer tegen de vordering. De partijaanduiding van [gedaagde 2] in de kop van dit vonnis is dienovereenkomstig aangepast.

Redelijkheid aanvangshuurprijs

4.2.

Huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. ^[2] Vast staat dat de uitspraak van Huurcommissie is verzonden op 21 december 2021 en dat de dagvaarding op 11 februari 2022, binnen voormelde termijn van acht weken, is uitgebracht. Als gevolg van het tijdig instellen van de vordering is van een fictieve wilsovereenstemming tussen partijen geen sprake en zijn zij dus niet gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. Daarmee ligt het geschil tussen partijen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs in volle omvang ter beoordeling voor, waarbij de kantonrechter niet aan enig oordeel van de Huurcommissie is gebonden. De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de Huurcommissie. ^[3]

4.3.

Het geschilpunt in deze zaak betreft de vraag of het gehuurde bij de vaststelling van het aan het gehuurde toe te kennen puntenaantal als een ‘zorgwoning’ moet worden aangemerkt.

Beoordelingskader

4.4.

De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs moet worden beoordeeld aan de hand van het waarderingsstelsel zoals dat is neergelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), bijlage I, onder A, inclusief de daarin gegeven toelichting (hierna: het Besluit en de Bijlage), naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst, in dit geval dus naar de toestand op 1 april 2021. ^[4] In het Besluit is sinds 1 oktober 2015 een regeling opgenomen met betrekking tot zorgwoningen. Deze regeling wijkt af van de regeling die daarvóór gold met betrekking tot serviceflatwoningen. In de Bijlage is onder 12 (‘Bijzondere voorzieningen’) bepaald dat indien sprake is van een zorgwoning (hierna: een zorgwoning Bhw), op de ingevolge de onderdelen 1 tot en met 9.1 en 10 toegekende punten een toeslag van 35% wordt toegepast. De toelichting hierbij luidt als volgt:

“ Inleiding

(…)

Indien er sprake is van een zorgwoning - de begripsomschrijving is opgenomen onder punt 12 van deze toelichting - wordt het puntentotaal van de waardering volgens de onderdelen 1 tot en met 8 [lees: de onderdelen 1 tot en met 9.1 en 10; toevoeging ktr.] van het woningwaarderingsstelsel met een percentage van 35 verhoogd. Deze verhoging wordt gegeven vanwege het medegebruik door de huurders van dergelijke woningen van de in het woongebouw en de daarbij behorende onroerende aanhorigheden aanwezige voorzieningen, hetwelk in de waardering van de kwaliteit van de zorgwoning volgens de onderdelen 1 tot en met 8 onvoldoende tot zijn recht komt.

(…)

12. Zorgwoningen

Onder zorgwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat:

a.
a) de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie;

b) het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht.

De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger.”

4.5.

Bij de beoordeling of in dit concrete geval gelet op voormelde criteria in de Bijlage sprake is van een zorgwoning Bhw dient de huurovereenkomst, zoals deze rechtens tussen partijen heeft te gelden, tot uitgangspunt. In dit verband wordt voorbijgegaan aan de stellingen van [eiser] dat hij niet zorgbehoevend is en dat hij zich bij het aangaan van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] niet bewust is geweest van de inhoud van artikel 1.2 van de huurovereenkomst, reeds omdat hij daaraan geen rechtsgevolg heeft verbonden. Deze stellingen kunnen, ook indien juist, niet afdoen aan hetgeen ingevolge (artikel 1.2. van) de huurovereenkomst tussen partijen heeft te gelden.

Wel of geen zorgwoning Bhw

4.6.

De enkele aanduiding van het gehuurde als ‘zorgwoning’ in artikel 1.2. van de huurovereenkomst maakt niet dat het gehuurde (ook) als een zorgwoning Bhw heeft te gelden. Aan de stelling van [gedaagden] dat aan het complex in het bestemmingsplan de bestemming ‘Maatschappelijk’ en de functieaanduiding ‘zorgwoning’ is toegekend en dat de woningen in het complex uitsluitend als zorgwoningen mogen worden verhuurd, welke stelling [eiser] op zichzelf niet heeft weersproken, komt in dit verband evenmin, althans geen beslissende betekenis toe. Gesteld noch gebleken is dat het begrip zorgwoning in het bestemmingsplan dezelfde betekenis heeft als het begrip zorgwoning in het Besluit. Om als zorgwoning Bhw te kwalificeren zal het gehuurde aan de daartoe in het Besluit opgenomen criteria moeten voldoen.

-
Zelfstandige woning

4.7.

Partijen zijn het er over eens dat het gehuurde binnen het complex een zelfstandige woning vormt, zodat dit criterium geen verder bespreking behoeft.

-
(Gebruik) gemeenschappelijke ruimten

4.8.

[gedaagden] stelt dat het complex en de huurovereenkomst (onder meer) voorzien in het medegebruik van een huiskamerrestaurant, een kleinschalige supermarkt, een kappersvoorziening, een kerkzaal, een binnentuin en dat er in een grote recreatieruimte begeleidings- en dagactiviteiten worden georganiseerd. [eiser] betwist dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd. Of er een ‘professionele keuken’ is, wat volgens [eiser] niet het geval is, kan in het midden blijven aangezien dat voor de kwalificatie zorgwoning Bhw niet is vereist. Daarmee staat vast dat er in het complex gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden en/of recreatie zijn die ook voor dit gebruik zijn ingericht en dat de huurovereenkomst mede het gebruik van die ruimten omvat, zodat aan dat criterium is voldaan. Het bepaalde in de laatste zin van artikel 1.2 van de huurovereenkomst doet daar niet aan af, aangezien dat geen betrekking heeft op het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten als zodanig, dat in de huur is inbegrepen, maar op kosten van voorzieningen die de huurder zelf moet dragen, zoals bijvoorbeeld de kosten van een maaltijd die in de gemeenschappelijke ruimte wordt genuttigd en waarin door verhuurder niet behoeft te worden voorzien.

-
Geschikt en bestemd voor mensen met een fysieke beperking

4.9.

[eiser] betwist dat is voldaan aan het vereiste dat het complex en het gehuurde geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking. Volgens hem is er in de woning onvoldoende bewegingsruimte voor een rolstoelgebruiker, zijn er in het complex en het gehuurde geen ‘gehandicaptenvoorzieningen’ en is evenmin voorzien in de voortdurende aanwezigheid van een huismeester in het complex, zodat (ook) daarom geen sprake is van een zorgwoning Bhw. [eiser] kan daarin niet worden gevolgd. Anders dan [eiser] kennelijk veronderstelt, volgt uit de Bijlage niet dat het gehuurde aan dergelijke vereisten moet voldoen om als zorgwoning Bhw te kwalificeren. Met deze stelling kent [eiser] aan de criteria in de Bijlage een verdergaande strekking toe dan uit de toelichting daarop volgt.

4.10.

In de Bijlage is (wel) bepaald dat minimaal sprake moet zijn van een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid van het complex en het gehuurde, en dat dit in ieder geval moet blijken uit, kort gezegd, een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen en de aanwezigheid van voorzieningen (liften of hellingbanen) bij drempels van 2 cm of hoger. [gedaagden] stelt dat aan deze vereisten is voldaan, gelet op de daadwerkelijke breedte van de gangen in het complex, de licht hellende overgangen binnen het complex, het ontbreken van drempels in het complex en in het gehuurde behoudens die bij het balkon en de aanwezigheid van een hellingbaan bij die enige drempel tussen woonkamer en balkon. [eiser] betwist deze stelling van [gedaagden] niet, maar stelt alleen dat de hellingbaan in zijn woning niet voldoet omdat de overgang van woonkamer naar balkon daarmee nog steeds te hoog zou zijn. Of dat laatste daadwerkelijk het geval is, kan hier echter in het midden blijven. Bij de beantwoording van de vraag of het gehuurde als een zorgwoning Bhw kwalificeert, is van belang of [gedaagden] op grond van de huurovereenkomst verplicht is een dergelijke voorziening in het gehuurde aan te brengen (wat zij heeft gedaan) en om deze in stand te houden en indien nodig aan te passen, zodat zij als verhuurder ingeval van het niet, of niet deugdelijk nakomen van die verplichting daarop kan worden aangesproken. Gelet op (artikel 1.2 van) de huurovereenkomst is dat het geval. [gedaagden] stelt daarom terecht dat indien de hellingbaan daadwerkelijk niet zou voldoen, waarover [eiser] volgens haar niet eerder heeft geklaagd en wat naar het oordeel van de kantonrechter met de overgelegde foto’s door [eiser] in deze procedure bovendien onvoldoende is onderbouwd, die omstandigheid niet aan de kwalificatie van het gehuurde als zorgwoning in de weg staat, maar in dat geval sprake is van gebrek dat door verhuurder zal moeten worden verholpen.

-
noodoproepinstallatie

4.11.

[eiser] stelt tenslotte dat het gehuurde niet als zorgwoning Bhw kan worden beschouwd omdat in het gehuurde geen noodoproepinstallatie aanwezig is, waartoe hij verwijst naar een uitspraak die in een andere zaak ex artikel 7:262 BW met betrekking tot een andere tot het complex behorende woning is gedaan. ^[5] [eiser] kan in die stelling echter niet worden gevolgd.

4.12.

Blijkens de toelichting in de Bijlage is vereist dat de huurovereenkomst mede de aanwezigheid van een noodoproepinstallatie in de woning omvat. In dit geval is aan dat vereiste voldaan, aangezien in de huurovereenkomst in artikel 1.2 is overeengekomen dat het gehuurde over een noodoproepsysteem moet beschikken. [gedaagden] is op grond daarvan als verhuurder verplicht om in een dergelijk systeem te voorzien, zodat [eiser] ook nakoming van die verplichting kan verlangen. [gedaagden] heeft onweersproken toegelicht dat alle woningen voorheen over een eigen noodoproepinstallatie beschikten, maar dat deze sterk verouderd waren en daarom zijn verwijderd, gelet op de andere technische mogelijkheden die er inmiddels zijn om (draadloos) in een noodoproepsysteem te voorzien. Volgens [gedaagden] wordt nu via een overeenkomst met een zorgverlener in een noodoproepsysteem voorzien en kunnen alle huurders daar gebruik van maken. [eiser] heeft deze stellingen van [gedaagden] niet betwist. Of [eiser] zelf wel of niet van een noodoproepsysteem gebruik wenst te maken, is niet van belang. Naar het oordeel van de kantonrechter stelt [gedaagden] terecht dat de omstandigheid dat [eiser] van deze mogelijkheid geen gebruik maakt, niet betekent dat niet aan de vereisten in de Bijlage is voldaan en het gehuurde daarom niet als zorgwoning kan worden aangemerkt.

4.13.

Het voorgaande laat onverlet dat [eiser] terecht stelt dat de kosten van het noodoproepsysteem in de huurprijs moeten zijn inbegrepen en niet ook nog afzonderlijk aan de huurder mogen worden doorbelast. Daarbij dienen de kosten van het noodoproepsysteem als zodanig echter wel te worden onderscheiden van de zorgkosten (zoals de kosten van opvolging na een oproep) die niet voor rekening van verhuurder maar ten laste van de huurder zelf komen (indien en voor zover deze niet worden vergoed) en waarop het bepaalde in de laatste zin van artikel 1.2 van de huurovereenkomst dus van toepassing is. Dat aan [eiser] ten onrechte kosten zijn doorbelast, in welk geval hij in zoverre jegens [gedaagden] aanspraak zou kunnen maken op restitutie, is echter gesteld noch gebleken en ligt in deze procedure ook niet ter beoordeling voor.

4.14.

Uit het voorgaande volgt dat het gehuurde voldoet aan de criteria voor een zorgwoning Bhw. Dat betekent dat aan het gehuurde 168 punten moeten worden toegekend, aangezien [eiser] dat puntenaantal voor het overige niet bestrijdt. Dit leidt tot de conclusie dat de aanvangshuurprijs lager is dan de bij dit puntenaantal behorende maximale huurprijs van € 882,63 per maand en daarmee dus redelijk is.

Wel of geen gebreken

4.15.

Naast het toetsen van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs dient de Huurcommissie te beoordelen of het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst gebreken heeft en zo ja, of dat tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs dient te leiden. Dat betekent dat de kantonrechter in deze procedure dus ook, ambtshalve, moet beoordelen of de huurprijs wegens gebreken bij aanvang tijdelijk verlaagd moet worden. Als een gebrek heeft te gelden een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. ^[6]

4.16.

Uit de stellingen van [eiser] volgt niet dat sprake is van een gebrek. Er is dan ook geen grond voor een tijdelijke verlaging van de huurprijs.

Eindconclusie

4.17.

De eindconclusie is dat de vordering van [eiser] geheel moet worden afgewezen.

4.18.

Omdat [eiser] de partij is die ongelijk krijgt, zal hij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten worden vastgesteld en begroot op:

- € 264,00 (2 punten x € 132,00) aan salaris gemachtigde en € 66,00 (0,5 punt x € 132,00) aan nakosten, in totaal € 330,00 aan de zijde van [gedaagde 1] ;

- € 132,00 (1 punt x € 132,00) aan salaris gemachtigde en € 66,00 (0,5 punt x € 132,00) aan nakosten, in totaal € 198,00 aan de zijde van [gedaagde 2] .

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

bepaalt dat de in de huurovereenkomst opgenomen aanvangshuurprijs redelijk is;

5.2.

wijst de vordering van [eiser] af;

5.3.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld en begroot op € 330,00 en aan de zijde van [gedaagde 2] vastgesteld en begroot op € 198,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ponds en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.

Voetnoten

1. Artikel 7:226 BW

2. Artikel 7:262 lid 1 BW

3. Vgl. Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633; Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 47.

4. Artikel 11 lid 2 en artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en artikel 5 lid 1 onder a van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw).

5. Kantonrechter Bergen op Zoom 22 februari 2023, ECLI:RBZWB:2023:1215.

6. Artikelen 7:249 en 262 BW en artikel 7:204 BW.