Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10788991 \ VV EXPL 23-47
Vonnis in kort geding van 18 december 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
beiden te [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen in enkelvoud: [eiser] ,
gemachtigde: mr. H.E.C.M. Nieland,
tegen
1.[gedaagde 1] B.V.,
te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 3] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 november 2023 met productie 1-6;
- de brief van 27 november 2023 van mr. Nieland met daarbij productie 7;
- de e-mails van 4 december 2023 van [gedaagde 2] aan de griffie en de reactie daarop namens de kantonrechter;
- de mondelinge behandeling van 4 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 4 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 12 april 2021 is tussen [eiser] en [gedaagde 2] een tijdelijke huurovereenkomst tot stand gekomen voor de woning staande en gelegen aan de [adres] [plaats 2] (hierna: de woning). Daarnaast is vanaf 1 mei 2022 tussen [eiser] en [gedaagde 2] een tijdelijke huurovereenkomst tot stand gekomen voor de studio eveneens staande en gelegen aan de [adres] [plaats 2] (hierna: de studio). De huurprijs voor de woning en de studio samen bedroeg € 3.250,00 per maand.
2.2.
Na afloop van voornoemde tijdelijke huurovereenkomsten is – met het oog op de verkoop van de woning en de studio aan [gedaagde 2] – tussen [eiser] en [gedaagde 1] (waarvan [gedaagde 2] de directeur is) met ingang van 1 juni 2023 een nieuwe, tijdelijke huurovereenkomst tot stand gekomen voor de woning en de studio. De huurprijs bedroeg € 4.604,28 (waarvan een deel bestaat uit compensatie voor een aantal door [gedaagde 2] niet-betaalde huurpenningen). De huurovereenkomst is geëindigd op 1 oktober 2023.
2.3.
Op enig moment heeft [gedaagde 3] – zonder medeweten of toestemming van [eiser] – haar intrek genomen in de woning.
2.4.
De koopovereenkomst voor de woning en de studio tussen [eiser] en [gedaagde 2] is buitengerechtelijk ontbonden, omdat [gedaagde 2] tweemaal niet is komen opdagen bij de notaris op de datum van transport.
2.5.
Op 2 oktober 2023 heeft [gedaagde 2] per WhatsApp aan [eiser] gemeld dat de verhuiswagen die onderweg was om de woning en de studio te ontruimen, pech had. De woning is tot op heden niet ontruimd.
3.Het geschil en de beoordeling
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat [gedaagde 2] – zowel als privépersoon als in zijn hoedanigheid van directeur van [gedaagde 1] – en [gedaagde 3] worden veroordeeld om de woning binnen vijf dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en bezemschoon en met inlevering van de sleutels aan [eiser] op te leveren. Ook vordert [eiser] dat (primair) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, dan wel (subsidiair) [gedaagde 2] worden veroordeeld om te betalen € 13.812,84 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente, € 9.000,00 vanwege een contractuele boete en € 1.003,12 aan buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden veroordeeld tot het betalen van een gebruiksvergoeding van € 3.250,00 per maand vanaf 1 oktober 2023 tot het moment dat de woning is ontruimd en dat zij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan de vorderingen legt [eiser] , kort gezegd, ten grondslag dat de tijdelijke huurovereenkomsten met zowel [gedaagde 2] als [gedaagde 1] zijn geëindigd en zij daarom gehouden zijn de woning en de studio te ontruimen. Daarnaast bewoont [gedaagde 3] de woning zonder recht of titel. [eiser] wil de woning en de studio verkopen en heeft er daarom recht en belang bij dat de woning (op korte termijn) wordt ontruimd.
3.3.
Enkele uren voorafgaand aan de mondelinge behandeling van 4 december 2023 heeft [gedaagde 2] om 9.54 uur een e-mail gestuurd aan de kantonrechter waarin hij stelt dat hij [gedaagde 3] in deze procedure vertegenwoordigt en dat hij verhinderd is aanwezig te zijn bij de mondelinge behandeling van 4 december 2023 wegens ziekte. [gedaagde 2] heeft echter geen volmacht overlegd waaruit blijkt dat hij bevoegd is [gedaagde 3] te vertegenwoordigen. Daarnaast heeft [gedaagde 2] niet verzocht om aanhouding van de zaak, heeft hij geen (medische) stukken ter onderbouwing van zijn afwezigheid overlegd en heeft hij desgevraagd (telefonisch) aangegeven dat hij niet bereid was de mondelinge behandeling digitaal bij te wonen. Namens de kantonrechter is daarom aan [gedaagde 2] medegedeeld dat de mondelinge behandeling om 14.00 uur (zoals gepland) doorgang zou vinden. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn niet verschenen, zodat de kantonrechter daaraan de gevolgen zal verbinden die zij geraden acht.
3.4.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. In dit geval is het spoedeisende belang ten aanzien van de ontruiming erin gelegen dat [eiser] de woning en de studio moet verkopen om de aanschaf van een appartement (voor eigen gebruik) te kunnen financieren. Voor de verkoop dienen de woning en de studio te zijn ontruimd. Voor wat betreft de huurachterstand (en de daarmee samenhangende buitengerechtelijke incassokosten) heeft [eiser] betoogd dat zij de huurinkomsten nodig heeft om aan andere verplichtingen te kunnen voldoen. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee, gelet op de aard van de vorderingen, voldoende gebleken van een spoedeisend belang, behalve voor wat betreft de gevorderde contractuele boete van € 9.000,00. Dit betreft namelijk een losstaande (geld)vordering waarvoor een afzonderlijk spoedeisend belang is vereist. Aangezien [eiser] onvoldoende heeft gesteld een afzonderlijk spoedeisend belang te hebben bij de toewijzing van de gevorderde boete, is daarvoor in dit kort geding geen plaats.
3.5.
In dit kort geding moet de kantonrechter vervolgens beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
3.6.
Ten aanzien van de vorderingen tot ontruiming, overweegt de kantonrechter als volgt. Als onweersproken staat vast dat zowel de tijdelijke huurovereenkomst(en) met [gedaagde 2] als de daarop volgende tijdelijke huurovereenkomst met [gedaagde 1] zijn geëindigd. Uit het WhatsApp bericht van 2 oktober 2023 van [gedaagde 2] aan [eiser] , volgt daarnaast dat [gedaagde 2] (zowel als privépersoon als in zijn hoedanigheid van bestuurder van [gedaagde 1] ) van het einde van de huurovereenkomst(en) per 1 oktober 2023 op de hoogte was en wist dat hij de woning en de studio diende te ontruimen. Voldoende aannemelijk is daarnaast dat [gedaagde 3] de woning zonder recht of titel bewoont. Met inachtneming hiervan is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de vordering tot ontruiming van de woning en de studio ten aanzien van alle gedaagden in een bodemprocedure met een grote mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen. Deze vordering is daarom ook in dit kort geding toewijsbaar zoals gevorderd, met dien verstande dat bij ontruiming en ontruimingstermijn van veertien dagen als redelijk wordt geacht. Aangezien [eiser] niet heeft aangevoerd waarom in dit geval een (kortere) ontruimingstermijn van vijf dagen moet worden gehanteerd, stelt de kantonrechter de ontruimingstermijn vast op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
3.7.
[eiser] vordert voorts dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk (dat wil zeggen als de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd) worden veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand over de periode van juli tot en met september 2023 ten bedrage van € 13.812,84. De kantonrechter overweegt dat de betaling van de huurachterstand wordt gevorderd uit hoofde van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] . Aangezien [gedaagde 1] de hoogte en de verschuldigdheid van de huurachterstand niet heeft betwist, is aannemelijk dat de vordering ten aanzien van [gedaagde 1] in een bodemprocedure zal worden toegewezen. [eiser] heeft daarnaast betoogd dat ook [gedaagde 2] (als bestuurder van [gedaagde 1] ) hoofdelijk dient te worden veroordeeld in de huurachterstand, omdat op hem in dit geval een persoonlijke aansprakelijkheid rust. Als niet weersproken staat vast dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] op initiatief van [gedaagde 2] is gesloten, omdat hij heeft aangegeven enige tijd nodig te hebben om de koop van de woning en de studio te kunnen financieren. Tevens staat als niet weersproken vast dat de eigendomsoverdracht van de woning en studio door toedoen van [gedaagde 2] niet tot stand is gekomen, waarna de koopovereenkomst is ontbonden. De kantonrechter acht het daarom aannemelijk dat de vordering in een bodemprocedure ook ten aanzien van [gedaagde 2] toewijsbaar is. Daarbij is tevens van belang dat in de huurprijs in de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] ook een deel van de (persoonlijke) huurachterstand van [gedaagde 2] was opgenomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand.
3.8.
Aangezien de met de huurachterstand samenhangende buitengerechtelijke incassokosten van € 1.003,12 (ook) niet zijn betwist en het gevorderde bedrag bovendien in overeenstemming is met het in het Besluit buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief, zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag.
3.9.
[eiser] vordert daarnaast dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden veroordeeld tot het betalen van een gebruiksvergoeding ter hoogte van € 3.250,00 per maand vanaf oktober 2023 tot en met de dag waarop de woning is ontruimd en aan [eiser] is opgeleverd. Naar het oordeel van de kantonrechter is voorshands aannemelijk dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geldt dat zij na afloop van de huurovereenkomst op basis van (vaste) rechtspraak een gebruiksvergoeding ter hoogte van de (maandelijkse) huur verschuldigd zijn zo lang zij het gehuurde na afloop van de ontruimingstermijn niet hebben ontruimd. Ten aanzien van [gedaagde 3] geldt dat zij zonder recht of titel in de woning verblijft en niet heeft bestreden dat zij daarvoor een vergoeding verschuldigd is. Voorts acht de kantonrechter van belang dat [eiser] (onweersproken) heeft aangevoerd dat [gedaagde 2] zelf al enige tijd niet meer in de woning verblijft, [gedaagde 3] zich (verbaal) agressief heeft opgesteld jegens [eiser] , [gedaagde 3] geen toegang tot de woning wil verschaffen aan [eiser] voor onderhoud en dat [eiser] redenen heeft om te vrezen dat [gedaagde 3] de woning vervuild en/of beschadigd zal achterlaten, zodat ook ten aanzien van [gedaagde 3] de gebruiksvergoeding toewijsbaar is.
3.10.
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,86
- griffierecht
€
86,00
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
529,00
132,00
Totaal
€
876,86
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om de woning en de studio staande en gelegen aan de [adres] [plaats 2] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al de hunnen en het hunne te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels aan [eiser] ,
4.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiser] een bedrag van € 13.812,84 aan achterstallige huur te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiser] een bedrag te betalen van € 1.003,12 aan buitengerechtelijke incassokosten,
4.4.
veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om aan [eiser] een gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van € 3.250,00 per maand voor de gehele periode dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] nog in de woning en/of de studio verblijven, te rekenen vanaf 1 oktober 2023,
4.5.
veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in de proceskosten van € 876,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ook de kosten van betekening betalen,
4.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Borm en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2023.