Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10634107 \ CV EXPL 23-2235
Vonnis van 20 december 2023
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. W.A. Kempe,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 oktober 2023 en de daarin genoemde stukken;
- de aanvullende producties 99 tot en met 107 van [eiser] ;
- de e-mail van mr. Kempe (de gemachtigde van [eiser] ) van 1 november 2023;
- de aanvullende producties 6 tot en met 11 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 8 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 17 juli 2013 is tussen [eiser] (althans haar [rechtsvoorganger] ) en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de woning staande en gelegen aan de [adres 1] [plaats 2] (hierna: ‘de huurovereenkomst’ en ‘het gehuurde’). De huurprijs bedraagt met ingang van 1 juli 2023 € 579,02 per maand.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Brabantse Waard, versie januari 2011 van toepassing (hierna: ‘de algemene huurvoorwaarden’). Daarin is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:
“6.3. Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(…)
6.6.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
9.1.
Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren.
Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Daarbij is het huurder niet toegestaan veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde aan te brengen zonder vóóraf schriftelijke toestemming van de verhuurder te hebben verkregen.
(…)
9.3.
Alle veranderingen die in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht zullen op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt door huurder.”
2.3.
In de periode van 2014 tot en met heden heeft [eiser] verschillende meldingen van [gedaagde] ontvangen, onder meer van overlast door andere buurtbewoners. [eiser] heeft ook meldingen ontvangen van overlast die wordt veroorzaakt door [gedaagde] , althans haar kinderen.
2.4.
Eind 2022 heeft [gedaagde] camera’s geplaatst aan de schutting/het tuinhuis van het gehuurde. [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 28 december 2022 medegedeeld dat zij deze camera’s dient te verwijderen. Omdat [gedaagde] het standpunt heeft ingenomen dat de camera’s niet hoeven te worden verwijderd, heeft [eiser] [gedaagde] vervolgens bij brieven van 13 januari en 14 februari 2023 gesommeerd de camera’s te verwijderen. [gedaagde] heeft de camera’s niet verwijderd.
2.5.
[eiser] heeft op 17 februari 2023 een melding gemaakt bij [buurtbemiddeling] over een conflict tussen verschillende bewoners van de [straat] , onder wie [gedaagde] . De heer [naam] van [buurtbemiddeling] heeft per e-mail van 1 en 20 maart 2023 aan [eiser] laten weten dat [gedaagde] niet wenst mee te werken aan buurtbemiddeling, omdat dit volgens haar geen verandering zal brengen.
2.6.
Op 4 mei 2023 heeft [eiser] een brief gestuurd aan [gedaagde] waarin zij [gedaagde] erop wijst dat zij de volgende overlastmeldingen over [gedaagde] heeft ontvangen:
“De overlast bestaat uit:
- Rook- en geuroverlast
- Gevaarzetting door vuur
- Intimindatie en provocatie
- Bekladden van woningen met schunnige teksten
- Gooien met voorwerpen tegen woning van buren”
[eiser] heeft [gedaagde] uitgenodigd om daarover op 15 mei 2023 in gesprek te gaan.
2.7.
Per e-mail van 10 mei 2023 heeft [gedaagde] laten weten niet met [eiser] in gesprek te willen gaan over de overlast, omdat [eiser] geen bewijs heeft van de gestelde overlast. [gedaagde] heeft verder aangegeven dat zij de kwestie schriftelijk wenst af te handelen.
2.8.
Bij brief van 12 mei 2023 heeft [eiser] een juridische procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst aangekondigd. In deze brief is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:
“Op 4 mei jl. heb ik u uitgenodigd voor een gesprek op kantoor bij [eiser] in verband me de aanhoudende meldingen die wij over uw adres ontvangen over:
- Rook- en geuroverlast
- Gevaarzetting door vuur
- Kraaien van een haan
- Ongewenst parkeergedrag
- Intimidatie en provocatie richting omwonenden
- Bekladden van nabijgelegen woningen met schunnige teksten
- Gooien met voorwerpen tegen woningen en in tuinen van buren
- Pestgedrag richting omwonenden
- Opruiing
(…)
U wilt op geen enkele wijze meewerken aan het oplossen van de door u veroorzaakte woonoverlast. Wij zullen dan ook het dossier overdragen aan onze advocaat met het verzoek een juridische procedure te starten tot ontbinding van de huurovereenkomst.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Ook vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 579,02 per maand voor elke ingegane maand dat [gedaagde] na de ontbinding in de woning verblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan haar vordering legt [eiser] , kort gezegd, ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij in strijd handelt met artikel 7:213 BW Pro en de algemene huurvoorwaarden door zich niet als een goed huurder te gedragen wegens het veroorzaken van ernstige en structurele overlast. Daarnaast voert [eiser] aan dat de houding van [gedaagde] jegens [eiser] en de wijze waarop en de frequentie waarmee zij met [eiser] communiceert onacceptabel is. Ook heeft [gedaagde] zonder toestemming van [eiser] camera’s aangebracht aan het gehuurde en weigert zij deze te verwijderen. [eiser] stelt dat deze omstandigheden zowel op zichzelf als in onderlinge samenhang bezien voldoende ernstig zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te rechtvaardigen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst. Volgens [eiser] is dit het geval, omdat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt, enerzijds in de communicatie met [eiser] en anderzijds doordat zij weigert de aan het gehuurde aangebrachte camera’s te verwijderen. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde] (ernstige en structurele) overlast veroorzaakt.
4.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] veel contact zoekt met [eiser] en andere instanties (zoals de wijkagent). [gedaagde] heeft toegelicht dat zij zich soms onhandig kan uiten. Volgens [eiser] wordt de wijze waarop en de frequentie waarmee [gedaagde] contact opneemt met [eiser] door haar medewerkers als vervelend en soms zelfs intimiderend ervaren. [gedaagde] geeft aan hiervan geschrokken te zijn en nooit kwade bedoelingen te hebben gehad. Toen [eiser] haar bij brief van 31 januari 2023 erop heeft gewezen dat haar communicatiestijl en communicatiefrequentie niet acceptabel is en dat zij alleen nog meldingen (bijvoorbeeld over overlast of indien zij bezwaar wenst te maken tegen een huurverhoging) mag maken via het huurdersportaal, heeft [gedaagde] zich daaraan gehouden. Niet is gebleken dat [eiser] [gedaagde] hierop eerder heeft gewezen. Bovendien is bij de mondelinge behandeling uitgebreid besproken dat [gedaagde] zich op Facebook en andere sociale media niet onheus mag uitlaten over medewerkers van [eiser] (en andere instanties) of over (al dan niet voormalige) buurtbewoners. [gedaagde] heeft toegezegd dat zij dat niet meer zal doen. Dit kan naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet leiden tot de conclusie dat sprake is van een tekortkoming. Wel benadrukt de kantonrechter – zoals ook ter zitting besproken – dat [gedaagde] erbij gebaat zou kunnen zijn om (professionele) hulp te zoeken om dergelijke situaties te voorkomen.
4.3.
De kantonrechter overweegt voorts dat de vraag of de camera’s die door [gedaagde] aan het gehuurde zijn bevestigd, moeten worden verwijderd, niet ter beoordeling is voorgelegd. Voor zover [gedaagde] zich niet als goed huurder zou hebben gedragen door de camera’s niet op (eerste) verzoek van [eiser] te verwijderen, geldt dat dit een tekortkoming zou zijn van zodanig geringe aard dat dit niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.4.
Voor wat betreft de door [eiser] gestelde overlast, overweegt de kantonrechter als volgt. Vooropgesteld dient te worden dat uit het groot aantal producties dat in deze procedure is overlegd volgt dat [gedaagde] in de periode van 2014 tot en met 2022 zelf vaak (overlast)meldingen heeft ingediend bij [eiser] over andere buurtbewoners. Enkele keren is ook melding gemaakt van overlast die is veroorzaakt door [gedaagde] , althans haar kinderen. Zoals ter zitting met partijen besproken, stelt de kantonrechter vast dat deze overlastmeldingen incidenten betreffen, waarvan niet is gebleken dat deze van structurele aard zijn. Deze meldingen, die ook van langer geleden zijn, leggen daarom geen gewicht in de schaal.
4.5.
Uit de stellingen van partijen begrijpt de kantonrechter dat een en ander in de [straat] begin 2023 lijkt te zijn geëscaleerd nadat [gedaagde] (zonder overleg met buurtbewoners) een boomtuintje heeft aangevraagd bij de gemeente, terwijl sprake is van parkeerproblemen in de straat. Hierdoor is een burenruzie ontstaan, met name tussen [gedaagde] en de bewoner(s) van [adres 2] . Eén van de bewoners van [adres 2] heeft op enig moment het boomtuintje van [gedaagde] vernield en is op een ander moment met een (moker)hamer richting de woning van [gedaagde] gelopen. Dat dit heeft plaatsgevonden, wordt bevestigd in de sfeerrapportage die de bewoners van [adres 2] naar [eiser] hebben toegestuurd. [eiser] stelt dat [gedaagde] op haar beurt de bewoner van [adres 2] heeft klemgereden. De kantonrechter overweegt dat het gaat om een ernstige burenruzie. Hierbij is echter niet – zoals [eiser] meent – vast te stellen dat dit (uitsluitend) te wijten is aan [gedaagde] . Zo kan de kantonrechter uit de beelden van het verkeersincident die ter zitting zijn getoond, niet afleiden dat [gedaagde] haar buurman heeft klemgereden. Duidelijk is wel dat er toen sprake was van een conflictsituatie. En hoewel het gelet op de situatie in de straat handig was geweest als [gedaagde] overleg had gevoerd met de andere buurtbewoners alvorens een boomtuintje aan te vragen, is zij daartoe niet gehouden, heeft de gemeente haar toestemming gegeven voor de aanleg van het boomtuintje en doet zij daarmee dus niets verkeerd.
4.6.
Vanaf omstreeks maart 2023 heeft [eiser] aanzienlijk meer overlastmeldingen over [gedaagde] ontvangen. In het midden kan worden gelaten of dit het gevolg is van deze burenruzie. Het gaat (onder andere) om meldingen van geluidsoverlast door de haan van [gedaagde] , overlast door vuurwerk, overlast door het afspelen van schunnige muziek, het met stoepkrijt schrijven van schunnige teksten, geluidsoverlast door een hoge pieptoon (een zogenoemde mosquito) en rook- en stankoverlast van een vuurkorf. Dat [gedaagde] (dan wel haar kinderen) in 2023 voornoemde overlast heeft veroorzaakt, wordt door haar op zichzelf niet betwist. Daarmee komt vast te staan dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.7.
Gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro, geeft iedere tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van een van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst aan [eiser] in beginsel de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te doen ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling van de ontbindings- en ontruimingsvordering dient de ernst van de tekortkoming te worden afgezet tegen het woonbelang van [gedaagde] en dat van haar (minderjarige) kinderen. Daarbij geldt dat het woonrecht van [gedaagde] (en haar kinderen) een vitaal recht betreft. Aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het beoogde doel daarvan. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
4.8.
Het verweer van [gedaagde] strekt ertoe dat de overlast van zodanige aard is dat het onvoldoende is om vast te stellen dat sprake is van structurele, ernstige overlast. Bovendien heeft [eiser] haar er niet, althans onvoldoende op gewezen dat omwonenden (zodanige) overlast van [gedaagde] hebben ervaren dat dit mogelijk tot verstrekkende gevolgen zou kunnen leiden (zoals deze vordering tot ontbinding en ontruiming). Ook wijst [gedaagde] op het belang van haar (minderjarige) kinderen om (samen) in de woning te blijven.
4.9.
De kantonrechter volgt [gedaagde] in haar verweer. De overlast kan de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dienen een ultimum remedium te zijn. Deze middelen om de overlast te doen beëindigen, komen pas aan de orde als alternatieve middelen om de overlast veroorzakende huurder tot ander gedrag te bewegen, niet mogen baten. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de alternatieve middelen nog onvoldoende benut. [eiser] heeft eerdere conflicten in de [straat] die zij nu aanhaalt om de gestelde overlast te onderbouwen, kennelijk telkens beschouwd als burenruzies die onderling dienden te worden opgelost en waarin [eiser] geen rol voor zichzelf zag. Uit de door [eiser] overlegde producties volgt dat zij (voor het eerst) op 17 februari 2023 een melding heeft gemaakt bij [buurtbemiddeling]. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] eerder buurtbemiddeling of andere hulp aangeboden heeft gekregen van [eiser] . Hoewel [gedaagde] heeft erkend dat zij in maart 2023 niet wenste mee te werken aan buurtbemiddeling, is tevens niet gebleken dat [gedaagde] er door [buurtbemiddeling] en/of [eiser] op is gewezen wat buurtbemiddeling haar zou kunnen brengen en wat de mogelijke gevolgen zouden kunnen zijn als zij niet zou meewerken. Ditzelfde geldt voor de uitnodiging voor een gesprek in de brief van 4 mei 2023 (zie onder 2.6.). Omdat de gevolgen van verstrekkende aard zijn (de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde), had dat wel op de weg van [eiser] gelegen. Bovendien is ook niet gebleken dat [eiser] [gedaagde] (op voldoende duidelijke wijze) vóór haar brief van 4 mei 2023 heeft gewezen op de tegen haar gerichte overlastmeldingen. Voor sommige van de (gestelde) vormen van overlast, zoals de geluidsoverlast van de haan, geldt zelfs dat dit pas in de brief van [eiser] aan [gedaagde] van 12 mei 2023 voor het eerst (aantoonbaar) is medegedeeld, terwijl in deze brief reeds de onderhavige juridische procedure is aangekondigd. Daarbij is het [gedaagde] pas op de zitting duidelijk geworden dat het gewenst is dat haar haan niet voor acht uur ’s ochtends kraait en zij heeft bij de mondelinge behandeling toegezegd dat zij in het vervolg de haan op z’n vroegst om acht uur uit het nachthok zal halen, zodat de haan geen overlast meer zal veroorzaken. Uit de verklaring namens [eiser] ter zitting blijkt niet dat zij [gedaagde] eerder duidelijk heeft gemaakt dat de haan tot acht uur ’s ochtends stil moet zijn. Ten aanzien van de mosquito – waarvan [gedaagde] zegt dat zij die in gebruik had vanwege katten in de buurt – geldt dat het vast staat dat [gedaagde] hiermee is gestopt nadat zij erop aangesproken is dat buurtbewoners last hebben van de pieptoon van de mosquito. De overige meldingen, zoals de vuurkorf, het vuurwerk en het stoepkrijt, zijn zodanig incidenteel dat die – ook in samenhang bezien – niet van voldoende gewicht zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
4.10.
De conclusie van het voorgaande is dat van [eiser] als sociaal verhuurder had mogen worden verwacht dat zij zich meer had ingespannen om de relatie tussen de buurtbewoners (die zich in de richting van [gedaagde] ook niet allemaal onbetuigd hebben gelaten) en [gedaagde] te verbeteren en om de door omwonenden ondervonden overlast te doen eindigen en om afspraken met [gedaagde] te maken over de communicatie alvorens in rechte ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. Bij dit oordeel betrekt de kantonrechter dat een ontruiming ingrijpende gevolgen heeft voor [gedaagde] , alsmede voor haar minderjarige kinderen. Daarbij is van belang dat niet duidelijk is geworden waar het gezin terecht kan wanneer het gehuurde zou worden ontruimd en onweersproken is gesteld dat het hoogst onwaarschijnlijk is dat de minderjarige kinderen van [gedaagde] in het geval van ontruiming bij elkaar zullen opgroeien. Duidelijk is wel dat de mogelijkheid die [eiser] heeft geopperd – opvang via Veilig thuis – impliceert dat de kinderen van hun moeder worden gescheiden.
4.11.
Op dit moment is de gevorderde ontbinding en ontruiming daarom niet aan de orde. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
4.12.
De kantonrechter wil hierbij wel benadrukken dat [gedaagde] als gewaarschuwd mens heeft te gelden. [gedaagde] dient er zorg voor te dragen dat zij haar leefgedrag en communicatie als huurder verbetert. Dat betekent in elk geval dat [gedaagde] op een constructieve manier moet communiceren met [eiser] , het overleg over de omgang met de buurt niet moet schuwen en gedrag dat overlast voor de buurt veroorzaakt (zoals het te vroeg kraaien van de haan) moet stoppen. [gedaagde] dient zich ook aan haar toezeggingen te houden dat zij zich niet meer onheus zal uitlaten over anderen, zoals de medewerkers van [eiser] en (voormalige) buurtbewoners. Mogelijk kan professionele hulp een rol spelen om de contacten in de buurt en met [eiser] beter te laten verlopen. [gedaagde] moet wel de kans krijgen om dat te realiseren. De kantonrechter verwacht dan ook van [eiser] dat zij [gedaagde] in ieder geval voldoende duidelijk maakt wat van haar als goed huurder wordt verwacht en duidelijke afspraken met haar maakt.
4.13.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 398,00 aan salaris gemachtigde (2,00 punten × € 199,00).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 398,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.