Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10385039 \ CV EXPL 23-664
Vonnis van 13 december 2023
in de zaak van
[eiser in conventie],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser in conventie] ,
gemachtigde: voorheen [gemachtigde] , thans procederende in persoon,
tegen
[gedaagde in conventie],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie] ,
gemachtigde: mr. A.D.V. Martina, Rechtsagent Juridische Hulp Op Maat.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 31 mei 2023 en de daarin genoemde processtukken, waarin een mondelinge behandeling is bepaald. [gedaagde in conventie] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling een akte overlegging productie 23 ingediend. [eiser in conventie] heeft eveneens ten behoeve van de mondelinge behandeling een akte vermeerdering van eis ingediend met één productie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 14 november 2023 plaatsgevonden. De griffier heeft van hetgeen partijen hebben aangevoerd aantekeningen gemaakt. De kantonrechter heeft na het sluiten van de mondelinge behandeling bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
[eiser in conventie] huurt van [gedaagde in conventie] sinds 12 augustus 2021 de woning (begane grond) [adres 1] in [plaats 1] . De laatste huurprijs bedraagt € 950,00 exclusief servicekosten.
2.2.
In verband met door [eiser in conventie] gemelde vocht- en schimmelproblemen heeft [gedaagde in conventie] in mei 2022 een vochtwerende wand aangebracht.
2.3.
Nadat [gedaagde in conventie] op 24 oktober 2022 bericht van [eiser in conventie] kreeg dat de schimmel in de woning terug was heeft hij professioneel advies gevraagd, waarna hij is gestart met de 1e fase van de herstelwerkzaamheden. Daarbij zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
- verwijderen van stuc-en spacwerk;
- injecteren van de binnenmuur met professionele vloeistof tegen optrekkend vocht;
- de binnenmuur voorzien van afdichtingsmortel;
- uitvoeren van vochtmetingen;
- het plaatsen van een luchtontvochtiger in de woning.
2.4.
Vervolgens zijn op 2 december 2022 de volgende werkzaamheden uitgevoerd;
- binnenmuur opnieuw gestuct;
- buitenmuur onderkapt (drie lagen stenen zijn verwijderd en er is een vochtkerende band ingemetseld);
- impregneren buitenmuur rondom het hele huis;
- impregneren buitenmuur bij uitbouw;
- binnenmuur uitbouw voorzien van schimmelwerende verf.
3.Het geschil
In conventie:
3.1.
[eiser in conventie] vordert bij dagvaarding – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;
voor recht te verklaren dat het gehuurde een ernstig gebrek vertoont;
[gedaagde in conventie] te veroordelen dit gebrek binnen één maand na vonnis op te heffen op straffe van een dwangsom;
[gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van € 751,32 aan schadevergoeding, vermeerderd met rente;
voor recht te verklaren dat de kale huurprijs per 1 maart 2023 € 285,00 per maand bedraagt totdat de gebreken zijn verholpen;
[gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van € 3.085,00 aan teveel betaalde huur, vermeerderd met rente;
[gedaagde in conventie] te veroordelen tot het splitsen van het pand aan de [adres 1] te [plaats 1] .
Daarnaast vordert [eiser in conventie] [gedaagde in conventie] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiser in conventie] heeft op de mondelinge behandeling zijn vordering onder f. ingetrokken en zijn eis vermeerderd met € 979,45 vanwege gevolgschade.
3.3.
[eiser in conventie] heeft – samengevat – het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd. De woning heeft diverse bouwkundige gebreken. Er is sprake van veel optrekkend vocht en een hoge vochtigheidsgraad waardoor zwarte schimmel in de woning ontstaat. Dit heeft geleid tot gezondheidsklachten, schade aan eigendommen en een sterk verminderd woongenot. Er is daardoor sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Ook is de woning daardoor een gevaar voor de gezondheid en veiligheid in de zin van artikel 1a, tweede lid, van de Woningwet en artikel 1b, tweede lid, van die wet. Ondanks de werkzaamheden die [gedaagde in conventie] heeft verricht, bestaat de vocht- en schimmelproblematiek nog steeds. [gedaagde in conventie] moet de problemen oplossen. Sinds februari 2023 betaalt [eiser in conventie] niet meer de volledige huur. Omdat er daarvoor ook al problemen waren en [eiser in conventie] toen wel de volledige huurprijs voldeed, heeft hij recht op teruggave van teveel betaalde huur. [eiser in conventie] heeft vanwege het gebrek recht op een evenredige huurprijsvermindering van 70% van de overeengekomen huurprijs. Hij heeft daarvoor aansluiting gezocht bij het Gebrekenboek van de huurcommissie, door uit te gaan van een gebrek dat valt in categorie C onder 9. [eiser in conventie] heeft [gedaagde in conventie] in mei 2022 in kennis gesteld van het gebrek. [eiser in conventie] heeft vanaf dat moment recht op een verminderde huurprijs. Als gevolg van de vocht- en schimmelproblemen heeft [eiser in conventie] schade geleden aan bed, matras, hoeslaken, molton en raambekleding. Ook heeft [eiser in conventie] schilderwerkzaamheden moeten verrichten, vochtvreters moeten aanschaffen, rolgordijnen moeten vervangen, spullen elders moeten opslaan en dierenartskosten gemaakt omdat de hond door de schimmel in de woning ziek is geworden. [gedaagde in conventie] moet die schade vergoeden.
3.4.
[gedaagde in conventie] betwist de vorderingen van [eiser in conventie] en vindt dat deze moeten worden afgewezen. Samengevat voert hij het volgende aan. [gedaagde in conventie] heeft er alles aan gedaan om de gestelde problemen op te lossen en daarbij kosten noch moeite gespaard. De vocht- en schimmelproblematiek is opgelost. Voor zover er nog wel problemen zijn, worden die veroorzaakt door het stook- en ventilatiegedrag van [eiser in conventie] . [eiser in conventie] zet de verwarming niet of nauwelijks aan terwijl dat – zeker in een oud huis – noodzakelijk is.
Ook volgt [eiser in conventie] de adviezen van experts niet op en laat hij [gedaagde in conventie] niet toe in de woning om die adviezen (waaronder de muur in de slaapkamer verwijderen en weer opbouwen) op te volgen. Omdat de problemen zijn opgelost heeft [eiser in conventie] geen recht op huurprijsvermindering en geen recht op terugbetaling van huur. Daarnaast betwist [gedaagde in conventie] dat [eiser in conventie] schade heeft geleden.
In reconventie
3.5.
[eiser in reconventie] heeft een tegeneis ingesteld. Hij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van de huurachterstand, [verweerder in reconventie] te veroordelen om een ander adres te zoeken voor het uitvoeren van zijn bedrijfsmatige activiteiten en hem te veroordelen in de proceskosten.
3.6.
Ter onderbouwing van de vorderingen voert [eiser in reconventie] het volgende aan. [verweerder in reconventie] gedraagt zich om meerdere redenen niet als een goed huurder. Hij betaalt ten onrechte te weinig huur, waardoor er sprake is van een grote huurachterstand. [verweerder in reconventie] dient de achterstand te voldoen. [verweerder in reconventie] rookt en gebruikt softdrugs in de woning, verwarmt de woning weinig tot niet en is bezig met het opruien van andere huurders. Er is sprake van smaad en laster tegenover [eiser in reconventie] . [verweerder in reconventie] uit (indirect) dreigementen via andere huurders. Ook veroorzaakt [verweerder in reconventie] overlast voor de buren. Ten slotte gebruikt [verweerder in reconventie] de woning bedrijfsmatig, terwijl dat niet mag. Hier moet een einde aan komen. De redenen bij elkaar maken dat sprake is van dusdanige tekortkomingen dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd.
3.7.
Op de mondelinge behandeling heeft [verweerder in reconventie] in reactie op de reconventionele vordering aangevoerd dat hij graag in de woning wil blijven. Hij wil dat er een deskundige wordt ingeschakeld om onderzoek te doen naar de vocht- en schimmelproblemen. Hij heeft advies ingewonnen bij een jurist, die hem heeft geadviseerd om 70 % van de huur in te houden. Het niet betaalde deel heeft [verweerder in reconventie] apart gezet. Dit betreft de periode februari tot en met november 2023 voor een totaalbedrag van € 6.319,75. Voor de zekerheid gaat [verweerder in reconventie] vanaf december 2023 weer de volledige huur betalen tot er meer duidelijkheid komt over de vocht- en schimmelproblemen. [verweerder in reconventie] zegt verder dat hij wel degelijk voldoende stookt. Hij ontkent dat hij overlast veroorzaakt en bedreigingen heeft geuit. Ook heeft hij geen softdrugs in de woning gebruikt of in de woning gerookt. Het klopt dat [verweerder in reconventie] zich als zzp’er op het adres heeft ingeschreven, maar hij werkt niet vanuit het gehuurde. Hij wil het bedrijf opheffen.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie hangen nauw met elkaar samen, zodat deze tegelijkertijd zullen worden besproken.
4.2.
Een groot deel van het geschil van partijen ziet op de kwestie van de gestelde vocht- en schimmelproblematiek in de woning of is daar op terug te voeren. Duidelijk is dat de verhouding tussen [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] mede als gevolg daarvan is verslechterd. Uit de stukken en hetgeen op de mondelinge behandeling is aangevoerd, leidt de kantonrechter af dat [gedaagde in conventie] veel heeft gedaan om de gestelde problemen op te lossen. Of dit genoeg is geweest, kan de kantonrechter aan de hand van de stukken en de toelichting van partijen niet vaststellen.
4.3.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde in conventie] , staan de gestelde vocht- en schimmelproblemen in de woning en – in het geval daarvan sprake is – de aard, ernst en oorzaak, niet vast. De kantonrechter heeft op deze punten behoefte aan voorlichting van een onafhankelijke deskundige. De kantonrechter heeft het voornemen om tot deskundige te benoemen:
[deskundige] van [bedrijf]
[adres 2] , [postcode] [plaats 2]
[e-mailadres]
[telefoonnummer]
[website] .
4.4.
De te benoemen deskundige zal zich bij het onderzoek naar de aanwezigheid van de gestelde vocht- en schimmelproblemen dienen te beperken tot een onderzoek naar het vochtgehalte in de muren van de woning en naar de luchtvochtigheid in de woning, nu [eiser in conventie] ter zitting uitdrukkelijk heeft aangevoerd dat het hem niet (meer) gaat om de eerder gestelde vochtproblemen in de garage. Indien de te benoemen deskundige het nodig acht om in de voorliggende periode voorafgaand aan de dag waarop het onderzoek ter plaatse plaatsvindt, aanwijzingen te geven over bijvoorbeeld de aan te houden binnentemperatuur, dienen partijen hieraan mee te werken.
4.5.
De kantonrechter is voornemens aan de te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen:
a. Zijn er bij een door u gebruikelijk te achten binnentemperatuur, vocht- en/of schimmelproblemen in de muren van de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] en/of een te hoge luchtvochtigheid in deze woning? Zo ja:
b. Kunt u aangeven wat volgens u een gebruikelijke binnentemperatuur is voor een woning als de onderhavige?
c. Kunt u de door u geconstateerde vocht- en/of schimmelproblemen en/of te hoge luchtvochtigheid beschrijven, ook zowel naar de aard en de ernst daarvan?
d. Wat is de oorzaak daarvan en, zo nodig, is (feitelijk) vast te stellen of [eiser in conventie] daarvoor verantwoordelijk is (bijvoorbeeld stook- en ventilatiegedrag), dan wel [gedaagde in conventie] als verhuurder en zo ja, waarom (bijvoorbeeld welke gebreken kleven er aan de woning)?
e. Hoe en op welke termijn en tegen welke kosten vallen de geconstateerde problemen afdoende te verhelpen?
g. Geeft uw onderzoek u – binnen het kader van uw deskundigheid – nog aanleiding tot het maken van andere opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn?
4.6.
Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de voorgestelde deskundige. Ook kunnen partijen bij gelegenheid van die akte zich uitlaten over de aan de deskundige te stellen vragen, zoals door de kantonrechter vermeld in rechtsoverweging 4.5. Desgewenst kunnen partijen suggesties doen voor (aanvullende) vragen. In het belang van de voortgang van de zaak wordt partijen verzocht tegelijkertijd op na te noemen roldatum de akte te nemen.
4.7.
De deskundige heeft bij e-mailbericht van 30 november 2023 aan de rechtbank het voorschot op de kosten van zijn onderzoek op een bedrag van € 2.555,52 (inclusief BTW) begroot. Het bericht van de deskundige zal als bijlage bij dit tussenvonnis worden gevoegd. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich ook hierover bij voornoemde akte uit te laten.
4.8.
Gelet op de hoofdregel van artikel 195 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zal het voorschot door [eiser in conventie] dienen te worden betaald. Bij het eindvonnis zal te zijner tijd worden beslist ten laste van welke partij die kosten komen.
4.9.
De uitkomsten van het onderzoek van de deskundige zijn van invloed op de overige te nemen beslissingen in conventie en in reconventie. Indien er inderdaad sprake is van (ernstige) vochtproblemen/schimmelproblematiek die het gevolg zijn van een gebrek aan de woning, brengt dat in beginsel met zich mee dat [eiser in conventie] terecht een deel van de huurbetalingen heeft opgeschort en recht heeft op huurprijsvermindering. Dit zal dan ook een rol spelen bij de beoordeling van de reconventionele vordering omdat daaraan mede ten grondslag is gelegd dat [eiser in conventie] de huur al geruime tijd niet volledig betaalt waardoor er een – grote – huurachterstand is ontstaan. Omgekeerd kan bij afwezigheid van de gestelde problematiek de te weinig betaalde huur aan de orde komen bij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Omdat dit onduidelijkheid voor partijen met zich meebrengt geeft de kantonrechter partijen in overweging om alsnog te proberen tot een minnelijke oplossing te komen
4.10.
In afwachting van de door partijen te nemen akte en de uitkomsten van het deskundigenonderzoek, houdt de kantonrechter alle overige beslissingen aan.
5.De beslissing
de kantonrechter
5.1.
verwijst de procedure naar de rolzitting van woensdag 10 januari 2024 09.00 uur zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over hetgeen onder punt 4.6. en 4.7. is overwogen;
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Borm en in het openbaar uitgesproken op 13 december 2023.