Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10804670 \ VV EXPL 23-103
Vonnis in kort geding van 27 december 2023
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.N. Reijn,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.F. van Boxel.
1.Waar gaat deze zaak over?
[gedaagde] huurt een woning van [eiser] . [eiser] vindt dat [gedaagde] de woning moet verlaten, omdat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan. [gedaagde] is het hier niet mee eens en wil graag de woning behouden.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in kort geding van 22 november 2023 met producties van [eiser] ,
- de op 7 december 2023 door de griffie ontvangen akte overlegging producties van [eiser] ,
- de conclusie van antwoord met producties van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 13 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
3.De feiten
3.1.
Op 4 december 2022 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] de woning aan [adres] te [plaats 2] huurt van [eiser] .
3.2.
De huurprijs bedraagt momenteel € 1.418,10.
3.3.
[gedaagde] heeft de huur voor de maanden augustus, september, oktober, november en december 2023 niet betaald. Dit is een huurachterstand van in totaal € 5.672,40.
3.4.
[eiser] heeft [gedaagde] op 3 oktober 2023 gedagvaard voor de kantonrechter te [plaats 1] , vanwege de huurachterstand. Deze bodemprocedure is aanhangig met het kenmerk: 10739262 CV EXPL 23-4053.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde aan [adres] te [plaats 2] met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Zij laat de huurachterstand verder oplopen en komt betalingsafspraken niet na. [eiser] heeft daarom recht en belang om in kort geding ontruiming te vorderen om verdere schade te beperken.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.4.
[gedaagde] voert het volgende aan. [gedaagde] betwist het spoedeisende belang, omdat de bodemprocedure al op 3 januari 2024 op de rol staat voor vonnis. Daarnaast erkent zij de huurachterstand, maar voert zij aan dat deze is ontstaan door tijdelijke betalingsonmacht.
Vanwege beslaglegging op haar inkomen heeft zij de huur vanaf augustus 2023 niet meer kunnen betalen en dit duurt nog tot eind maart 2024. Daarnaast ging [gedaagde] er van uit dat de echtelijke woning snel verkocht zou worden, zodat zij met haar aandeel in de overwaarde van deze woning de huur zou kunnen betalen, maar haar ex-man werkt niet mee aan het te koop zetten. Op grond van het echtscheidingsconvenant moet hij meewerken aan een spoedige verkoop en [gedaagde] heeft nu tegen hun gezamenlijke advocaat gezegd dat hij de echtelijke woning in januari 2024 te koop moet zetten. Verder kan zij met geleend geld van haar familie en haar dertiende maand een bedrag gelijk aan drie maanden huur betalen, zodat de huurachterstand kan worden ingelopen. [gedaagde] doet daarnaast een beroep op opschorting en/of verrekening van de huur vanwege gebreken. Bij aanvang van de huur was er een ruit ernstig beschadigd. Daarnaast is sprake van beschadigingen en vervuilingen van wanden, ontbreekt de vulslang van de CV-ketel en is er een beschadiging aan de koelkastdeur. [eiser] heeft beloofd dit te repareren, maar herstel heeft niet plaatsgevonden. Ook heeft zij airco’s moeten aanschaffen, wat gevolgen had voor de elektriciteitsrekening en hierover hebben ook meerdere bewoners geklaagd. Verder voert zij aan dat het belang van [eiser] bij ontruiming minder zwaar weegt dan het belang van [gedaagde] om voldoende tijd te krijgen om de huurachterstand in te lopen, totdat de echtelijke woning wordt verkocht. Bovendien lijdt [gedaagde] aan een auto-immuunziekte, waardoor niet elke andere woning geschikt is voor haar. Ook heeft haar zoon op dit moment geen ander adres om te verblijven en zit zijn revalidatiecentrum in de buurt van het gehuurde, waardoor dit een extra belang is voor het behoud van de woning. Ze verblijft momenteel zelf op een ander adres, maar dat is omdat ze wordt lastiggevallen door haar ex-man. Ze wil graag zo spoedig mogelijk terugkeren naar het gehuurde.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
De kantonrechter overweegt dat voor toewijzing van een vordering in kort geding allereerst is vereist dat er sprake is van een spoedeisend belang. De vraag is of er feiten of omstandigheden zijn die meebrengen dat van [eiser] niet kan worden gevraagd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
5.2.
De kantonrechter overweegt dat tussen partijen vast staat dat er geen huur wordt betaald sinds augustus 2023. [gedaagde] heeft tijdens de gehouden mondelinge behandeling zelf verklaard dat zolang het beslag op haar inkomen voortduurt, zij de lopende huur op dit moment ook niet kan betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter is hiermee sprake van een spoedeisend belang. [gedaagde] heeft in dit kader nog aangevoerd dat de uitkomst van de bodemprocedure kan worden afgewacht nu deze al op 3 januari 2024 op de rol staat voor vonnis, maar dit verweer verwerpt de kantonrechter aangezien niet vast staat dat er op die datum een eindvonnis zal worden gewezen.
Toetsingskader
5.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een ontruiming van een woning een vergaande maatregel is. Een vordering tot ontruiming is in kort geding toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Bij de beoordeling daarvan moet de kantonrechter terughouden zijn, omdat in een kort geding in beginsel geen plaats is voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen. Dat moet gebeuren in de (andere) bodemprocedure.
5.4.
In deze zaak gaat het om de vraag of het aannemelijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Tekortkoming
5.5.
[gedaagde] heeft de huurachterstand van in totaal een bedrag van € 5.672,40 erkend. Deze huurachterstand van meer dan drie maanden rechtvaardigt in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde.
Beroep op opschorting en/of verrekening
5.6.
[gedaagde] doet een beroep op opschorting en/of verrekening van de huur vanwege gebreken. De kantonrechter overweegt dat in de bodemprocedure voorshands niet is gebleken van een opschortings- of verrekeningsverweer, zoals [gedaagde] stelt. In de bodemprocedure wordt slechts gesteld dat er gebreken zijn, maar deze worden - zowel in deze procedure als in de bodemprocedure - voorshands onvoldoende met stukken onderbouwd. De kantonrechter is daarom voorshands van oordeel dat dit verweer van [gedaagde] niet slaagt.
Beroep op uitzonderingssituatie
5.7.
De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] zich daarnaast beroept op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW Pro en dat zij aanvoert dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en dat haar belangen om in de woning te blijven zwaarder wegen dan de belangen van [eiser] .
5.8.
Het verweer van [gedaagde] komt erop neer dat zij verwacht de huurachterstand op korte termijn te kunnen betalen, maar de kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit onvoldoende is om de vordering tot ontruiming af te wijzen. Hoewel [gedaagde] stelt dat zij onder meer geld van haar familie kan lenen waarmee zij drie maanden aan huurachterstand kan betalen, heeft zij dit verder niet onderbouwd. Bovendien komt daar nog bij dat [gedaagde] ook de lopende huur zal moeten betalen. Tijdens de gehouden mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] daar vooralsnog niet toe in staat is. Zij heeft immers toegelicht dat zij de huur pas weer kan betalen als het beslag op haar inkomen wordt opgeheven. Zij stelt daarbij dat het beslag eind maart 2024 wordt opgeheven, maar ook deze stelling heeft zij verder niet onderbouwd. Daarnaast heeft zij gesteld dat zij binnen afzienbare tijd de opbrengst van de echtelijke woning tegemoet kan zien, maar ook dit heeft zij vooralsnog niet voldoende met stukken aangetoond. [gedaagde] heeft een stuk tekst uit de echtscheidingsconvenant overgelegd, maar hiermee kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] en haar ex-man daadwerkelijk juridisch afdwingwaar zijn overeengekomen dat de echtelijke woning uiterlijk in januari 2024 te koop moet worden gezet, zoals zij ter zitting stelt. Bovendien is ter zitting duidelijk geworden dat de woning op dit moment in ieder geval nog niet te koop staat. Daarmee staat allerminst vast dat op het moment van de beoordeling in de bodemprocedure [gedaagde] over de opbrengst van de echtelijke woning zal beschikken.
5.9.
Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat in de bodemprocedure geoordeeld moet worden dat een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is, gelet op haar persoonlijke omstandigheden en haar woonbelang, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat ook dit verweer niet slaagt. Zo heeft [gedaagde] haar stelling dat niet iedere andere huurwoning geschikt is vanwege haar auto-immuunziekte niet nader onderbouwd. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] weliswaar belang heeft bij behoud van haar woning in [plaats 2] , omdat ze daar haar netwerk heeft en haar meerderjarige zoon daar inwoont, maar dit is niet van doorslaggevende betekenis. Ook moet worden meegewogen dat [gedaagde] op dit moment een alternatieve plek heeft om te wonen en dat zij daar momenteel ook verblijft. Een ontruiming betekent dus niet dat [gedaagde] op straat komt te staan. Daar staat tegenover het belang dat [eiser] heeft bij een huurder die op tijd de huur betaalt. Met een oplopende huurachterstand van inmiddels vijf maanden en de omstandigheid dat [gedaagde] momenteel een alternatieve plek heeft om te wonen, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat een belangenafweging in het voordeel van [eiser] uitvalt.
Conclusie
5.10.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het zeer aannemelijk is dat in de bodemprocedure de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. De kantonrechter acht het daarom gerechtvaardigd om hierop vooruit te lopen door de vordering tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. Gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] zoals zij ter zitting heeft toegelicht zal de kantonrechter de ontruimingsdatum vaststellen op 1 februari 2024.
5.11.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
529,00
Totaal
€
786,85
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis uiterlijk 1 februari 2024 het gehuurde aan [adres] te [plaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 786,85,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.