Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/2964
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 juli 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 201.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Kapelle voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Belanghebbende heeft bij zijn schrijven van 12 juli 2023 de rechtbank verzocht om de zaak buiten zitting af te doen.
1.5.
De rechtbank heeft partijen bij brief van 13 juli 2023 laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of de heffingsambtenaar het daarmee eens is.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft bij zijn schrijven van 1 augustus 2023 de rechtbank akkoord gegeven om de zaak buiten zitting af te doen.
1.7.
Bij brief van 12 december 2023 heeft de rechtbank partijen geïnformeerd dat het onderzoek is gesloten en dat binnen zes weken uitspraak zal worden gedaan.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1973). Het betreft een rijwoning met een inhoud van 370 m3, een schuur en een overkapping. De grondoppervlakte bedraagt 159 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (maximaal) € 155.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 201.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.4.
De heffingsambtenaar heeft een WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in het taxatierapport opgenomen. Het taxatierapport dat ziet op de waardeopbouw van de gehanteerde referentiewoningen is in beroep overgelegd.
5.5.
Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.6.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 201.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.7.
De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
5.8.
Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de zeer gedateerde staat van de woning. In dat verband heeft hij aangevoerd dat referentiewoning [adres 3] in veel betere staat is dan de woning. Belanghebbende onderbouwt dit door middel van enkele foto’s van de keuken, woonkamer en tuin van referentiewoning [adres 3] .Verder voert belanghebbende aan dat referentiewoning [adres 4] met objectkenmerken identiek aan de woning op 22 juli 2020 in een gedateerde staat is verkocht voor € 190.000. Op basis van dit verkoopcijfer is de WOZ-waarde van de woning te hoog vastgesteld.
5.9.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate aangetoond dat de woning niet in zeer gedateerde staat verkeert en terecht wordt gewaardeerd met een factor 3 op alle KOUDVL-factoren. Uit het taxatierapport blijkt dat de keuken van de woning dateert uit 2018 en het toilet dateert uit 2020. In het taxatierapport zijn ook foto’s van de woning opgenomen waaruit naar het oordeel van de rechtbank blijkt dat de voorzieningen in woning niet (zeer) gedateerd zijn. Belanghebbende onderbouwt zijn stelling over de zeer gedateerde staat van de woning niet met foto’s van de woning of met andere stukken. De rechtbank ziet in dit standpunt van belanghebbende dan ook geen reden om niet uit te gaan van de door de heffingsambtenaar bepaalde WOZ-waarde.
5.10.
Ook is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verschil in onderhoudsniveau en met het verschil in voorzieningen tussen referentiewoning [adres 4] en de woning. Uit de foto’s in het taxatierapport blijkt dat referentiewoning [adres 4] slechter is onderhouden en mindere voorzieningen heeft dan de woning. Als gevolg daarvan wordt referentiewoning [adres 4] gewaardeerd met een factor 2 op zowel onderhoud als voorzieningen en daardoor wordt er op de inhoudsprijs een correctie van in totaal 20% toegepast. De heffingsambtenaar heeft inzichtelijk gemaakt dat de inhoudsprijs van de woning het gewogen gemiddelde van de 3 referentiewoningen is en dat daarbij rekening is gehouden met deze correctie van 20%.
5.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 27 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.