Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
zaaknummer 9670995CV EXPL 22-352
vonnis van 27 december 2023
inzake
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Cemento Real Estate B.V.,
Cemento Real Estate B.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Breda,
2.
[opposant 2],
[opposant 2],
wonende te [plaats 1] ,
3.
[opposant 3],
[opposant 3],
wonende te [plaats 2] ,
4.
[opposant 4],
[opposant 4],
wonende te [plaats 1] ,
5.
[opposant 5],
[opposant 5],
wonende te [plaats 1] ,
opposanten,
nader gezamenlijk te noemen: CRE (vrouwelijk enkelvoud).
gemachtigde: mr. J.A. Vermeeren, advocaat te Etten-Leur,
tegen
[geopposeerde],
wonende te [woonadres] ,
geopposeerde,
nader te noemen: [geopposeerde] ,
gemachtigde: mr. N. Verbree-Benschop, werkzaam ten kantore van ARAG SE te Rotterdam.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis van 11 januari 2023 met de daarin genoemde stukken;
b. het proces-verbaal van de descente van 9 mei 2023;
c. de akte uitlaten aan de zijde van CRE;
d. de akte uitlaten huurprijsverlaging aan de zijde van [geopposeerde] ;
e. de antwoordakte aan de zijde van CRE met producties;
f. de akte uitlaten producties aan de zijde van [geopposeerde] .
2.De verdere beoordeling
2.1
Naar aanleiding van de op 9 mei 2023 gehouden descente heeft CRE de kantonrechter bij akte van 7 november 2023 geïnformeerd dat CRE heeft zorggedragen voor het plaatsen van raamrubbers in de slaapkamer en het plaatsen van een tochtstrip aan de onderkant van de keukendeur. Vervolgens heeft [geopposeerde] – nadat zij daartoe door de kantonrechter in de gelegenheid was gesteld – een akte uitlaten huurprijsverlaging ingediend. CRE heeft vervolgens bij akte gereageerd en beaamd dat de problemen met betrekking de keukendeur en het slaapkamerraam zijn verholpen op respectievelijk 11 mei 2023 en 19 mei 2023.
2.1
De kantonrechter stelt vast dat alle door [geopposeerde] gestelde gebreken in het gehuurde thans zijn verholpen. Voor zover [geopposeerde] herstel van deze gebreken heeft gevorderd, moet deze vordering bij gebrek aan belang worden afgewezen.
2.2
Beoordeeld dient dan nog te worden of de door [geopposeerde] gestelde gebreken (die inmiddels door Cemento zijn verholpen) moeten worden gekwalificeerd als gebreken in de zin van artikel 7:206 BW Pro en of die gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat een huurprijsverlaging in de onderhavige zaak – gelet op de daaraan gekoppelde wettelijke termijn van zes maanden – op zijn vroegst pas mogelijk was vanaf 8 april 2021. Gelet daarop kunnen enkel de op of na 8 april 2021 nog aanwezige gebreken leiden tot huurprijsvermindering.
2.3
Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Artikel 7:206 BW Pro bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Deze verplichting geldt niet voor kleine herstellingen die de huurder krachtens artikel 7:217 BW Pro zelf moet verrichten. Volgens de parlementaire geschiedenis is slechts ruimte voor een evenredige huurprijsvermindering in geval van een naar objectieve maatstaven gemeten substantiële aantasting van het huurgenot (vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr.3 p.18 en Kamerstukken I, 2001/02, 26089, nr.162 p.15.)
2.4
Hoewel [geopposeerde] zich in haar akte huurprijsverlaging uitsluitend heeft uitgelaten over huurprijsvermindering in verband met het door haar gestelde gebrek aan de keukendeur, het slaapkamerraam en de elektra, zal de kantonrechter de overige in de dagvaarding gestelde gebreken in het kader van de ingestelde vordering tot huurprijsvermindering eveneens beoordelen. [geopposeerde] heeft immers geen eisvermindering op dit punt gedaan.
2.5
[geopposeerde] heeft aanvankelijk gesteld dat de volgende drie gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen; 1) lekkage zolder, 2) ernstige schimmelvorming en 3) een gebrekkige ventilatie. De kantonrechter is van oordeel dat – zoals door CRE aangevoerd in punt 63 van de verzetdagvaarding – [geopposeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat van voornoemde gebreken op het moment van opname door TopExpertise op 3 mei 2021 sprake was. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat CRE onweersproken heeft gesteld dat de situatie op 3 mei 2021 gelijk was aan die op 8 april 2021, aangezien de door CRE uitgevoerde herstelwerkzaamheden ten aanzien van drie hiervoor genoemde gebreken dateren van voor die datum. Uit de bevindingen van het aanvullende onderzoek op 3 mei 2021 volgt dat de problemen zijn opgelost door verhuurder.
2.6
Daarmee komt de kantonrechter tot de conclusie dat de gevorderde huurprijsvermindering in verband met lekkage, ernstige schimmelvorming en een gebrekkige ventilatie moet worden afgewezen.
2.7
Beoordeeld dient dan nog te worden of de door [geopposeerde] in haar akte uitlaten huurprijsvermindering genoemde gebreken moeten worden gekwalificeerd als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro en of deze gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen. De kantonrechter oordeelt daarover puntsgewijs als volgt.
Niet goed sluitende keukendeur
2.8
Tijdens de descente op 9 mei 2023 heeft de deskundige geconstateerd dat zich aan de onderkant van de keukendeur een kier van 5 mm bevond, waar tocht door naar binnen kwam.
De deskundige heeft geadviseerd de aanwezige rubberen strip te vervangen en een nieuwe strip met lijm aan te brengen. Vaststaat dat dit inmiddels is gebeurd en dat het tochtprobleem daarmee is opgelost. Gelet op de grootte van de kier – die naar het oordeel van de deskundige binnen de norm was – en het feit dat de kier met een gangbare vochtwerende voorziening (namelijk een rubberen strip) is afgedicht, oordeelt de kantonrechter – mede in aanmerking nemende hetgeen in het Gebrekenboek Huurcommissie, aanvullende lijst bij Categorie C, sub E3, versie juli 2023 is bepaald, dat het gebrek aan de keukendeur niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro kwalificeert. Een huurprijsvermindering is dan ook niet aan de orde. Gelet op het voorgaande moet het gebrek aan de keukendeur worden aangemerkt als een gebrek als genoemd in de bijlage behorende bij artikel 1, sub j, van het Besluit kleine herstellingen. De door CME gemaakte kosten voor herstel van de keukendeur van € 140,64 ex btw kunnen niet worden aangemerkt als noemenswaardige kosten in de zin van het Besluit kleine herstellingen, zodat deze kosten verrekenbaar zijn met de eventueel hierna toe te wijzen huurprijsvermindering.
Lekkages slaapkamerraam
2.9
Tijdens de descente heeft de deskundige geconstateerd dat de raamrubbers aan de buitenkant op enkele plaatsen beschadigd zijn en niet goed afdichten, waardoor er lekkages kunnen ontstaan. Bij het rechterraam aan de bovenkant ontbreekt een raamrubber. Ter voorkoming van wateroverlast acht de deskundige het nodig dat de raamrubbers van het slaapkamerraam vervangen worden. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro.
2.1
Tussen partijen is niet in geschil dat het vervangen van nieuwe raamrubbers voor rekening van de verhuurder komt. In punt 16 van de antwoordakte uitlaten huurprijsvermindering heeft CRE aangevoerd dat het vervangen van raamrubbers regulier verhuurdersonderhoud is, zodat de kosten daarvoor voor rekening van CRE komen.
2.11
De vraag of het niet goed afdichten van de raamrubbers moet leiden tot een huurprijsvermindering beantwoordt de kantonrechter ontkennend.
Vaststaat dat [geopposeerde] meerdere malen heeft geklaagd over lekkages ter plaatste van het slaapkamerraam en op grond van de constatering van de deskundige acht de kantonrechter het niet uitgesloten dat [geopposeerde] last heeft gehad van vocht/lekkages, veroorzaakt door de staat c.q. het ontbreken van de raamrubbers. [geopposeerde] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat het gebrek heeft geleid tot een substantiële aantasting van haar woongenot. In dit kader heeft CRE aangevoerd dat zij nooit heeft kunnen constateren dat de staat van de kitnaad heeft geleid tot tocht- en lekkageproblematiek. In de akte na comparitie heeft verhuurder aangevoerd dat zij tijdens het bezoek op 12 september 2022 wederom geen sporen van lekkage zijn waargenomen en dat [geopposeerde] heeft aangegeven de afgelopen maanden geen lekkage heeft waargenomen. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting heeft [geopposeerde] onvoldoende onderbouwd dat zij als gevolg van het gebrek substantieel is aangetast in haar woongenot. De door [geopposeerde] in het geding gebrachte foto’s (prod. 21, 22, 23) van september/oktober 2022 waarop plasjes water (enkel en alleen) op de vensterbank zichtbaar zijn is onvoldoende.
Ontkoppelen van elektra van meterkast benedenburen
2.12
Vaststaat dat sinds er in de meterkast van de benedenburen van [geopposeerde] werkzaamheden zijn verricht door CRE de elektrische deuropener, de bel en het elektrisch bedienbare zonnescherm bij [geopposeerde] niet meer (deugdelijk) functioneerden. De kantonrechter is met [geopposeerde] van oordeel dat dit niet valt onder een reparatie die valt onder het Besluit kleine herstellingen. Gelet op de aard van het gebrek, moet worden aangenomen dat [geopposeerde] hinder heeft ondervonden van het niet functioneren van de deuropener, de bel en het zonnescherm. Onvoldoende aannemelijk is echter dat zij hierdoor wezenlijk is aangetast in haar woongenot. Gelet daarop is de in verband met dit gebrek gevorderde huurprijsvermindering evenmin toewijsbaar.
2.13
Vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen.
2.14
Beoordeeld dient dan nog te worden of CRE moet worden veroordeeld in de door [geopposeerde] gemaakte expertisekosten ten bedrage van € 2.559,15.
2.15
[geopposeerde] heeft aangevoerd dat zij kosten heeft moeten maken om de gebreken in het gehuurde in kaart te brengen en dat deze kosten zijn aan te merkten als vermogensschade. CRE heeft daartegen aangevoerd dat het niet noodzakelijk was om deskundigen in te schakelen en dat [geopposeerde] ook de (aanzienlijk goedkopere) weg van de huurcommissie had kunnen bewandelen om de gebreken te laten beoordelen.
2.16
De kantonrechter acht de gevorderde expertisekosten toewijsbaar op grond van artikel 6:74 BW Pro in samenhang met artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro. Hoewel de gebreken inmiddels zijn verholpen, is komen vast te staan dat sprake is geweest van gebreken voor welk herstel CRE als verhuurder aansprakelijk is. CRE heeft niet althans onvoldoende gesteld dat deze tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. De kantonrechter komt tot het oordeel dat er causaal verband is tussen de gebreken en de kosten van de keuring, omdat zij het niet onredelijk acht dat [geopposeerde] ter vaststelling van deze aan het gehuurde klevende gebreken de betreffende keuringen heeft laten opmaken. Dat zij ook had kunnen kiezen voor een procedure bij de huurcommissie maakt dit niet anders. Daarnaast zijn de kosten van de keuring niet onredelijk hoog.
2.17
Tot slot maakt [geopposeerde] aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [geopposeerde] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het door [geopposeerde] . ter zake van buitengerechtelijke incassokosten gevorderde bedrag van € 462,50 komt de kantonrechter redelijk voor, zonder dat van [geopposeerde] wordt verlangd de tijd en de kosten die aan de buitengerechtelijke werkzaamheden zijn besteed nader te specificeren. Deze kosten komen als zijnde redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking (artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro).
2.18
De wettelijke rente over de expertisekosten is toewijsbaar vanaf het moment waarop deze kosten door [geopposeerde] zijn voldaan. Omdat daarover door [geopposeerde] niets is gesteld wordt de wettelijke rente over € 2.559,15 toegewezen vanaf het moment van dagvaarden.
2.19
De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is als vermogensschade toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding of zoveel eerder als de schuldenaar dienaangaande in verzuim is en voor zover die kosten voordien daadwerkelijk zijn gemaakt. Nu echter niet gesteld is op welke datum de buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk door [geopposeerde] zijn betaald, zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding.
2.2
CRE zal als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (in de oorspronkelijke zaak en in oppositie).
De proceskosten van [geopposeerde] worden begroot op:
- dagvaarding € 619,17
- griffierecht € 240,00
- salaris gemachtigde € 1.160,00 (5 punten x tarief € 232,-)
- nakosten € 132,00
- kosten deskundige €
726,00
726,00
Totaal € 2.151,17
2.21
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
2.22
Ten aanzien van de kosten voor het uitbrengen van de verzetdagvaarding heeft CRE terecht aangevoerd dat dat de rechtbank het stelbericht en uitstelverzoek van CRE niet deugdelijk heeft verwerkt, zodat het verstekvonnis het gevolg is van een zogenaamde apparaatsfout. Gelet daarop zal de rechtbank de kosten voor de betekening verzetdagvaarding voor haar rekening nemen. De deurwaarder kan zich voor vergoeding van deze kosten met een afschrift van dit vonnis en een kopie van de betreffende verzetdagvaarding voor vergoeding van deze kosten wenden tot het LDCR.
3.De beslissing
De kantonrechter:
In oppositie:
vernietigt het vonnis van 8 december 2021 van de kantonrechter te Breda, gewezen onder zaaknummer 9492371 CV EXPL 21-3509;
opnieuw rechtdoende:
veroordeelt CRE om aan [geopposeerde] te betalen een bedrag van € 3.021,65 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 8 oktober 2021, tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt CRE in de proceskosten van € 2.151,17, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als CRE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet CRE ook de kosten van betekening betalen;
veroordeelt CRE in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
bepaalt dat de kosten van de verzetdagvaarding van € 105,31 voor rekening van de rechtbank komen overeenkomstig het bepaalde in r.o. 2.22;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen, en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.