ECLI:NL:RBZWB:2023:9334 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens handelsh...

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 10611739 \ CV EXPL 23-2297

Vonnis van 27 december 2023

in de zaak van

STICHTING ALWEL,

te Roosendaal,

eisende partij,

hierna te noemen: Alwel,

gemachtigde: Stichting Alwel,

tegen

1.
[gedaagde] , H.O.D.N. [bewindvoerder] , IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER UITOEFENDE HET BEWIND OVER DE GOEDEREN DIE TOEBEHOREN OF ZULLEN TOEBEHOREN AAN [rechthebbende],

te [plaats 1] ,
hierna te noemen: [gedaagde] ,

2.
[rechthebbende],

te [plaats 2] ,

hierna te noemen: [rechthebbende] ,

gedaagde partijen,

gemachtigde: mr. S. Kievit.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 30 augustus 2023;

- de mondelinge behandeling van 16 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- het e-mailbericht van 16 november 2023 van de gemachtigde van Alwel;

- het e-mailbericht van 17 november 2023 van de gemachtigde van [gedaagde] .

1.2.

Alwel heeft bij voormeld e-mailbericht verzocht om een nieuwe zittingsdatum, omdat zij abusievelijk niet tijdens de mondelinge behandeling aanwezig is geweest. Zoals namens de kantonrechter bij e-mailbericht van 20 november 2023 aan partijen is bericht, ziet hij evenals de gemachtigde van [gedaagde] daartoe geen aanleiding, omdat geen nieuwe feiten en omstandigheden zijn opgekomen na de dagvaarding. Verder zal de tekst van het

e-mailbericht van Alwel niet bij de beoordeling van de zaak worden betrokken.

1.3.

Daarna is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen partijen staan de volgende feiten vast:

Alwel en [rechthebbende] hebben met elkaar op 1 maart 2016 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats 2] . Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst Zelfstandige woonruimte AlleeWonen van 1 juli 2014 (verder te noemen: de algemene huurvoorwaarden).
In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

6.3

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

6.4

Huurder zal het gehuurde waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.

6.7

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimte bevinden.

6.8

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.

- Uit de bestuurlijke rapportage van 31 mei 2023 van de politie Zeeland-West-Brabant aan de burgemeester van Breda blijkt dat in de woning aan de [adres] te [plaats 2] is ingebroken door vijf verdachten. Uit onderzoek is gebleken dat er drugs uit de woning is ontvreemd en dat drugs en drugsgerelateerde goederen in de woning zijn aangetroffen en in beslag genomen
.

-Bij brief van 16 juni 2023 heeft de burgemeester van Breda aan Alwel bericht dat hij overgaat tot een sluiting van de woning van huurder met ingang van 23 juni 2023 voor een periode van drie maanden, en wel om de volgende redenen:

“Op 19 mei 2023 omstreeks 01.23 uur ontving het operationeel centrum in Bergen op Zoom een melding dat er door vijf personen werd ingebroken op het adres [adres] in [plaats 2] . Uit onderzoek bleek dat in totaal 2,4 kilogram hasjiesj was ontvreemd uit de woning. Tevens werd bij een van de aangehouden verdachten een vuurwapen aangetroffen. Naar aanleiding van het politieonderzoek heeft de politie op 19 mei 2023 de woning (…) betreden en heeft zij de woning doorzocht. Tijdens het doorzoeken van de woning trof de politie de volgende goederen en verdovende middelen aan:

-
een doosje met hasjiesj (slaapkamer);

-
een gripzakje met hennep (bij de afvalzak in de woonkamer);

-
twee gripzakjes met hennep (op de grond in de woonkamer);

-
hennep in kaars (op de kast in de woonkamer);

-
hennep bij een vacuümmachine;

-
droogkast;

-
hennep (in een keukenlade);

-
hasjiesj (voor de prullenbak in de woonkamer);

-
hasjiesj geseald (op de grond voor de keuken).

Uit het onderzoek van de politie is gebleken dat in de woning een totale hoeveelheid van 208 gram hasjiesj was en in totaal 12,2 gram gedroogde henneptoppen. Voorts is uit het onderzoek van de politie gebleken dat de 2,4 kilogram hasj, die de aangehouden verdachten bij zich hadden, afkomstig was uit de woning aan de [adres] te [plaats 2] . (…) De op 19 mei 2023 aangetroffen hoeveelheden softdrugs zijn immers zodanig dat er geen sprake kan zijn van een hoeveelheid voor eigen gebruik. Bij softdrugs wordt over een handelshoeveelheid gesproken indien het om meer dan 5 gram gaat. Dat er sprake is van handel wordt versterkt door het feit dan in uw woning verpakkingsmaterialen, weegschaal en een vacuümmachine zijn aangetroffen. Tevens is gebleken dat er een droogkast (…) aanwezig was.

3.Het geschil

3.1.

Alwel vordert - samengevat - de tussen partijen ( [gedaagde] voor zover het bewind nog voortduurt en [rechthebbende] voor zover het bewind is opgeheven) bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] c.q. [rechthebbende] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, alsmede om haar c.q. hem veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatstelijk verschuldigde maandhuur van € 468,54 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot datum van algehele voldoening daarvan, en tot betaling van de contractuele boete van € 2,500,00 binnen veertien dagen, met veroordeling van [gedaagde] voor zover het bewind nog voortduurt en [rechthebbende] voor zover het bewind is opgeheven, in de proceskosten en in de nakosten.

3.2.

[gedaagde] en [rechthebbende] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Alwel, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Alwel, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Alwel in de kosten van deze procedure.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1.

In deze zaak staat tussen partijen de vraag centraal of ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden. Voordat de kantonrechter toekomt aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil, moet eerst worden vastgesteld of Alwel ontvankelijk is in haar vordering tegen [rechthebbende] .

4.2.

De kantonrechter is van oordeel dat Alwel alleen [gedaagde] had moeten dagvaarden. Tijdens het bewind komt het beheer en de beschikking over de goederen die onder bewind staan toe aan de bewindvoerder (artikel 1:438 BW Pro). De bewindvoerder vertegenwoordigt bij de vervulling van zijn taak als bewindvoerder de rechthebbende tijdens het bewind in en buiten rechte (artikel 1:441 lid 1 BW Pro). Dit betekent dat in een procedure waarin een onder bewind gesteld goed (mede) onderwerp van het geschil is, de bewindvoerder in rechte moet worden betrokken en niet de rechthebbende. De Hoge Raad heeft op

7 maart 2014 (ECLI-nummer NL:HR:2014:525) geoordeeld dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten goederen zijn in de zin van artikel 1:431 lid 1 BW Pro. Een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kan gevolgen hebben voor de rechten die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Omdat die rechten onder de goederen vallen die onder bewind zijn gesteld, treedt de bewindvoerder ten behoeve van de rechthebbende op als formele procespartij in een procedure betreffende een gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

4.3.

Dit betekent dat de vordering tot ontbinding van de gesloten huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde, dient te worden ingesteld tegen de bewindvoerder.

De kantonrechter zal Alwel niet-ontvankelijk verklaren in haar vordering tegen [rechthebbende] .

De tekortkoming

4.4.

Alwel stelt dat [rechthebbende] toerekenbaar tekort is geschoten als goed huurder door het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid softdrugs in de woning en door het veroorzaken van ernstige overlast en het verwaarlozen van de woning. Alwel heeft een zero tolerance-beleid aangaande drugsgerelateerde activiteiten in de woningen en zij acht een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zonder meer gerechtvaardigd.

4.5.

[gedaagde] betwist dat de drugs eigendom was van [rechthebbende] en zij vermoedt dat de drugs zijn achtergelaten door de personen die in zijn woning hebben ingebroken. Niet is vast komen te staan dat de goederen van [rechthebbende] zijn. Ook dat sprake is van handel en productie van verdovende middelen is niet vast komen te staan; hij is daarvoor niet strafrechtelijk veroordeeld. Evenmin is vast komen te staan dat [rechthebbende] overlast veroorzaakt en de het gehuurde verwaarloost, aldus [gedaagde] .

4.6.

Op grond van artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. In de Algemene Huurvoorwaarden is in de artikelen 6.4 en 6.8 opgenomen dat het huurder niet is toegestaan de bestemming van het gehuurde te wijzigen en dat het niet toegestaan is om in de gehuurde hennep te kweken dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

4.7.

Tijdens de mondelinge behandeling is met [rechthebbende] en de gemachtigde van [gedaagde] gesproken over de bevindingen van de politie met betrekking tot de inbraak in zijn woning en de goederen die in zijn woning zijn aangetroffen. [rechthebbende] heeft erkend dat er gripzakjes, hennep en verpakkingsmaterialen in zijn woning lagen, maar hij betwist een droogkast in zijn bezit te hebben. Verder stelt hij een vacuümmachine te hebben omdat hij geen koelkast heeft; daarvoor is ook het verpakkingsmateriaal, aldus [rechthebbende] .

4.8.

De kantonrechter acht het in de eerste plaats niet aannemelijk en niet geloofwaardig dat [rechthebbende] het verpakkingsmateriaal en de vacuümmachine gebruikt om etenswaren te bewaren. In de tweede plaats heeft [rechthebbende] tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij cannabis gebruikt, waarmee de feiten dat de politie hasjiesj en restanten van hennep heeft aangetroffen, kunnen worden verklaard. De kantonrechter stelt met de politie en de burgemeester vast dat de omvang van de aangetroffen verdovende middelen moet worden beschouwd als een handelshoeveelheid, hetgeen strafbaar is volgens de Opiumwet. Dat [rechthebbende] daarvoor (nog) niet strafrechtelijk is veroordeeld, maakt dit voor de kantonrechter niet anders. Gelet op deze omstandigheid is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

4.9.

Vervolgens rijst de vraag of deze tekortkoming, gelet op de wederzijdse belangen van partijen, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] stelt dat [rechthebbende] belang heeft bij het behoud van zijn woning vanwege de familierechtelijke procedure over de omgang met zijn minderjarige dochter. De kantonrechter kan zich indenken dat [rechthebbende] zijn dochter in zijn woning wil ontvangen, maar het had van [rechthebbende] mogen worden verwacht dat hij zich van de gedragingen had onthouden, juist vanwege het risico op verlies van de woning en alle gevolgen van dien.

4.10.

Zoals Alwel zelf ook aangeeft, heeft zij de zorg voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar huurders. De handel in drugs en het voor winstbejag faciliteren daarvan zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Het is algemeen bekend dat overlast en criminaliteit die kunnen worden gerelateerd aan de aanwezigheid van drugs zich niet slechts beperkt tot de daarbij betrokken personen en daarvoor gebruikte gebouwen maar meer dan eens ook niet betrokken derden tot slachtoffer maken. Alwel heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens om tegen huurders waar drugs is aangetroffen op te treden om de leefbaarheid van de woonomgeving te waarborgen. Alles overziend dient in dit geval het belang van Alwel te prevaleren.

4.11.

Dit betekent dat de vordering zal worden toegewezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een ruimere ontruimingstermijn vast te stellen dan de door Alwel gevorderde termijn van veertien dagen. Alwel heeft ook als grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst gesteld dat sprake is van verwaarlozing van het gehuurde en overlast, maar dit kan gelet op het hiervoor overwogene verder onbesproken worden gelaten.

De boete

4.12.

Alwel vordert voorts [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de op basis van artikel 6.8 van de huurvoorwaarden verschuldigde contractuele boete van € 1.500,00.

4.13.

De kantonrechter stelt vast dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een particuliere huurder. Het boetebeding maakt onderdeel uit van algemene huurvoorwaarden waarover niet afzonderlijk door partijen is onderhandeld en het betreft geen kernbeding. Het voorgaande brengt mee dat dit artikel binnen de reikwijdte van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) valt, die onder meer is omgezet in artikel 6:231 e.v. BW.

4.14.

Allereerst neemt de kantonrechter in aanmerking dat het boetebeding niet geldt voor alle tekortkomingen, maar – kort gezegd – is toegespitst op activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Alwel heeft ook een gerechtvaardigd belang om hierop een boete te stellen. Dit belang is erin gelegen huurders ervan te weerhouden dergelijke activiteiten in de woning te verrichten en te voorkomen dat de daarmee samenhangende nadelige gevolgen en schade intreden. Een contractuele prikkel dient een voldoende afschrikwekkend effect te bewerkstelligen. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om te oordelen dat artikel 6.8 van de huurvoorwaarden als een onredelijk bezwarend beding moet worden aangemerkt. De vordering zal dan ook worden toegewezen.

De proceskosten

4.15.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Alwel als volgt vastgesteld, waarbij voor de mondelinge behandeling geen salaris is berekend nu Alwel niet aanwezig was:

- kosten van de dagvaarding € 129,86

- griffierecht € 128,00

- salaris gemachtigde € 199,00 (1 punt x tarief € 199,00)

- nakosten
€ 99,50

Totaal €
654,73‬

4.16.

Alwel is de partij die jegens [rechthebbende] ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [rechthebbende] vastgesteld op nihil, nu hij als partij is te vereenzelvigen met [gedaagde] .

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart Alwel niet-ontvankelijk in haar vordering jegens [rechthebbende] ;

5.2.

ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning, staande en gelegen te [plaats 2] aan de [adres] ;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de contractuele boete van € 2.500,00 aan Alwel te voldoen;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Alwel te stellen;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] in de periode tussen de datum waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde daadwerkelijk ontruimd heeft opgeleverd een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de alsdan laatstelijk verschuldigd zijnde maandhuur van € 486,54 per maand, opeisbaar per de eerste dag van de maand waarop de vergoeding betrekking heeft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot datum van de algehele voldoening;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] in de proceskosten aan de zijde van Alwel tot dit vonnis vastgesteld op € 654,73,

5.7.

veroordeelt Alwel in de proceskosten aan de zijde van [rechthebbende] tot dit vonnis vastgesteld op nihil;

5.8.

verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.