ECLI:NL:RBZWB:2023:9639

• Datum uitspraak: 3 april 2023
• Publicatiedatum: 29 februari 2024
• Zaaknummer: C/02/402252 / HA ZA 22-545
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: M. Römers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Matiging van een contractuele boete in het kader van zelfbewoningsplicht na verkoop van een appartement

Op 3 april 2023 heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant een mondelinge uitspraak gedaan in een civiele zaak tussen de Woningbouwvereniging Laurentius en een gedaagde. De zaak betreft de verkoop van een appartement door Laurentius aan de gedaagde, waarbij een zelfbewoningsplicht en een verbod op doorverkoop binnen een jaar waren opgenomen in de koopovereenkomst. Laurentius stelt dat de gedaagde zich niet aan deze verplichtingen heeft gehouden en vordert betaling van een contractuele boete van € 37.000 en buitengerechtelijke kosten. De gedaagde betwist echter dat hij de woning niet zelf heeft bewoond.

Tijdens de zitting heeft de rechter vastgesteld dat Laurentius voldoende bewijs heeft geleverd dat de gedaagde de woning niet zelf heeft bewoond, onder andere door een verklaring van een derde en gegevens van de woning op een verkoopwebsite. De gedaagde heeft geen overtuigend bewijs geleverd dat hij de woning wel zelf heeft bewoond. De rechtbank oordeelt dat Laurentius in beginsel recht heeft op de contractuele boete, maar matigt deze op basis van redelijkheid en billijkheid tot € 5.000, omdat Laurentius geen schade heeft geleden en het belang van de gedaagde relatief klein is. Daarnaast worden de buitengerechtelijke kosten vastgesteld op € 625.

De rechtbank heeft de proceskosten gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. De uitspraak is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en de gedaagde is veroordeeld tot betaling van de boete en de buitengerechtelijke kosten binnen 14 dagen na de uitspraak.

Uitspraak

proces-verbaal

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Breda

zaaknummer / rolnummer: C/02/402252 / HA ZA 22-545

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 3 april 2023

in de zaak van

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid

WONINGBOUWVERENIGING LAURENTIUS,

gevestigd te Breda,

eiseres,

advocaat mr. K.A.M. Jaspers,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. P.A. Kerkhof.

Partijen zullen hierna Laurentius en [gedaagde] genoemd worden.

De zitting wordt gehouden in het gebouw van deze rechtbank ingevolge het vonnis van deze rechtbank van 21 december 2022.

Tegenwoordig zijn mr. Römers, rechter, en mr. Verheijen-van Gool, griffier.

Na uitroeping van de zaak verschijnen

• van de zijde van Laurentius, mevrouw [makelaar 1] en mevrouw [makelaar 2] , verhuurmakelaars, bijgestaan door mr. Remmelts,
• [gedaagde] in persoon, bijgestaan door mr. Kerkhof voornoemd.

Als toehoorders van de zijde van [gedaagde] zijn aanwezig zijn ouders en een oom.

1. Het verloop van de procedure

In deze zaak heeft vandaag een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De spreekaantekeningen van partijen en de aantekeningen van de zitting bevinden zich in het dossier. De rechter heeft daarna de zitting voor korte tijd geschorst. Na hervatting van de zitting heeft de rechter in aanwezigheid van beide partijen mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is ingevolge artikel 30p, lid 3, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dit proces-verbaal opgemaakt.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

Laurentius heeft een appartement verkocht aan [gedaagde] . De koopovereenkomst bevat een verplichting tot zelfbewoning en een verbod de woning binnen een jaar door te verkopen. Volgens Laurentius heeft [gedaagde] de woning niet zelf bewoond en vordert zij betaling van de contractuele boete van € 37.000 en buitengerechtelijke kosten. [gedaagde] betwist dat hij de woning niet zelf heeft bewoond.

3. De beoordeling

3.1.

Artikel 26 van de koopovereenkomst bevat onder meer de verplichting de woning zelf te bewonen. Laurentius heeft gesteld dat [gedaagde] zich hieraan niet heeft gehouden. Laurentius heeft dat onderbouwd met een verklaring van [naam 1] en de gegevens op funda toen [gedaagde] de woning nog te koop aanbood. [gedaagde] heeft betwist de woning niet zelf te hebben bewoond. Op de zitting heeft hij gezegd er vrijwel altijd ’s nachts te hebben verbleven. Juridisch is deze betwisting onvoldoende; [gedaagde] heeft geen concrete feiten gesteld en onderbouwd waaruit kan volgen dat hij er wel heeft gewoond. Het was mogelijk geweest een registratielijst van de elektronische toegangspas in het geding te brengen maar [gedaagde] heeft ervoor gekozen dat niet te doen. Dan moet de rechtbank ervan uitgaan, dat [gedaagde] de woning niet zelf heeft bewoond.

3.2.

Aan de voorwaarde dat [gedaagde] in gebreke is gesteld is voldaan. Laurentius kan dus in beginsel aanspraak maken op de contractuele boete. Het beroep van Laurentius op het boetebeding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Ook daarvoor geldt dat geen concrete feiten zijn gesteld op grond waarvan deze clausule buiten toepassing blijft.

3.3.

Wel ziet de rechtbank aanleiding de boete met toepassing van artikel 6:94 BW te matigen, nu de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Van belang hierbij is, dat Laurentius op de zitting heeft verklaard geen schade te hebben geleden. De zaak is voorts ontstaan door een briefje van [gedaagde] waarin hij vraagt om toestemming om de zaak eerder te verkopen. Zonder dit briefje is het waarschijnlijk dat er geen geschil was ontstaan. Voorts is het appartement niet binnen een jaar verkocht. Het belang van Laurentius is daarom relatief klein. De rechtbank matigt de boete tot een bedrag van € 5.000,-, vermeerderd met rente vanaf de dag van dagvaarding, dit is 16 augustus 2022. Ook de buitengerechtelijke kosten zijn toewijsbaar, maar dan voor een bedrag van € 625,- wat bij deze hoofdsom past, vermeerderd met rente.

3.4.

In de uitkomst van het geschil ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten aldus te compenseren, dat iedere partij de eigen kosten draagt. Het vonnis wordt voorts uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4. De beslissing

De rechtbank:

4.1.

veroordeelt [gedaagde] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, binnen 14 dagen na heden aan Laurentius te betalen een bedrag van € 5.000,- aan boete, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 augustus 2022;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, binnen 14 dagen na heden aan Laurentius te betalen een bedrag van € 625,- aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 augustus 2022;

4.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.4.

compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. Römers, rechter, en op 3 april 2023 in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.