Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/12
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar de gemeente Oisterwijk,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] , te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 418.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 28 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde, mr. R.W.B. van Middelaar en [naam 1] , beiden verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau, en namens de heffingsambtenaar, [naam 2] en [taxateur 1] .
1.6.
Ter zitting zijn door de heffingsambtenaar machtigingen overgelegd. Deze zijn aan het dossier toegevoegd. Belanghebbende ontvangt als bijlage bij deze uitspraak een afschrift van de machtigingen.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap-woning uit 1900 van 73 m² met een dakkapel, een vrijstaande berging van 10 m², aangebouwde woonruimte van 8 m² uit 1980, vrijstaande garage uit 1980 van 50 m² en een oppervlak van 852 m².
3.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 335.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 418.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Aangezien beide partijen de door hen gestelde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 385.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix ten grondslag gelegd die is opgemaakt door de [taxateur 2] .
3.6.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 420.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
3.7.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting zijn standpunt nader toegelicht maar heeft de onderbouwing van de waardering op substantiële onderdelen herzien. De daarop gebaseerde stelling dat de waarde niet te hoog is, kan niet in stand blijven. De in de voorfase onstane verwarring, dat er door de heffingsambtenaar is verhoogd waar verlaagd moet worden en vice versa, dat er met 5% is gecorrigeerd terwijl er enkel met 10% of 20% gecorrigeerd kon worden, doet afbreuk aan de betrouwbaarheid van de gegevens. De heffingsambtenaar heeft die verwarring doen ontstaan en deze verwarring is ter zitting niet weggenomen. Gelet op het bouwjaar van onderhavige woning, in combinatie met de foto’s die belanghebbende heeft ingebracht, bestaat er aanleiding om in belangrijke mate naar beneden bij te stellen. Echter, de heffingsambtenaar heeft slechts met 15% bijgesteld zonder nadere motivering over het hoe en waarom van dit percentage. De aannemelijkheid van de matrix is daarom ter zitting verloren gegaan. Daar komt bij dat de slordigheid met de cijfers in de matrix de indruk wekt dat er gemakzuchtig is omgegaan met de toepassing van de KOUDV-factoren. De heffingsambtenaar is derhalve niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De door hem verdedigde waarde is niet aannemelijk gemaakt.
3.8.
De rechtbank zal daarom toetsen of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiertoe heeft belanghebbende concreet gesteld dat uit de hem ter beschikking staande verkoopgegevens afgeleid kan worden dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 335.000. Belanghebbende heeft echter onvoldoende onderbouwd hoe de waarde van € 335.000 tot stand is gekomen. Dit brengt mee dat ook belanghebbende niet is geslaagd in zijn bewijslast.
3.9.
Aangezien beide partijen de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 385.000.
3.10.
Nu het beroep gegrond is omdat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, behoeven de standpunten van belanghebbende ten aanzien van de vraag of sprake is van schending van artikel 40 Wet WOZ dan wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur geen behandeling.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. Gemachtigde heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 385.000;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 385.000;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr, griffier, op 9 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.