Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5521
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.530.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 17 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam] (werkzaam bij [b.v.] ).
1.4.
De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De heffingsambtenaar is door de griffier digitaal uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu is gebleken dat de zittingsuitnodiging digitaal aan de heffingsambtenaar is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze en tijdig is aangeboden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het is een winkelpand uit bouwjaar 1962.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. In de uitspraak op bezwaar van 3 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar tevens uitspraak gedaan op de bezwaren van belanghebbende tegen de vastgestelde waarden voor de onroerende zaken aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en de [adres 5] , alle te [plaats 2] en de daarmee samenhangende aanslagen OZB. Omdat belanghebbende tegen de ongegrondverklaring van zijn bezwaren betreffende deze onroerende zaken geen gronden heeft aangevoerd, blijven die waarden en aanslagen OZB buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van het object te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele grond
6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure enkel geanonimiseerde huurcijfers heeft toegestuurd en ten onrechte de opgevraagde gegevens niet heeft toegezonden.
6.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt.
6.2.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van het object. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan. Waardoor er sprake is van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
7.2.
Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
7.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
8. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift en stukken ingediend in de beroepsfase. In de uitspraak op bezwaar zijn weliswaar gegevens van referentiewoningen weergegeven. Zonder de gegevens van het object zelf, kan echter niet worden beoordeeld of de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8.1.
De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van het object voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van het object
8.2.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 1.162.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt, waaruit een onderbouwing van zijn voorgestane waarde blijkt.
Vaststelling waarde van het object door de rechtbank
8.3.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van het object aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.320.000.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370,-.
Het griffierecht en de proceskostenvergoeding moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op het object [adres 1] te [plaats 2] ;
- vermindert de WOZ-waarde van het object tot een bedrag van € 1.320.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde deel van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 28 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.