Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5532
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 600.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning na telefonisch contact met belanghebbende ambtshalve verminderd tot € 500.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Belanghebbende heeft vervolgens gereageerd op het verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 17 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen namens de heffingsambtenaar mr. A.G. Hendriks.
1.7.
Belanghebbende en zijn gemachtigde hebben zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning van bouwjaar 1892 met een oppervlakte van 67 m2. De oppervlakte van het totale perceel bedraagt 844 m2. De woning heeft een drietal aanbouwen van 21, 30 en 33 m2 en een dakkapel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 440.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 500.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele gronden
6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de grondstaffels, liggingsfactoren, de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar wel degelijk de gevraagde stukken heeft toegestuurd in de vorm van een matrix. In dit geval is dus geen sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 11 december 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
7.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 500.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.5.
Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 2] te [plaats] niet vergelijkbaar is, omdat deze referentiewoning te veel afwijkt qua objectkenmerken. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat ondanks dat de woningen van elkaar verschillen, deze woning alsnog gebruikt kan worden als referentiewoning, mits er in voldoende mate rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen, een vergelijkbaar bouwjaar en oppervlakte hebben, en binnen een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.6.
Belanghebbende bepleit dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Er is sprake van scheurvorming in de buitenmuren van de woning en daarnaast is er sprake van slechte isolatie in de woning. Hiermee wordt volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar bepleit dat de taxateur een geveltaxatie heeft uitgevoerd, waaruit blijkt dat de woning er uitstekend uitziet. Daarnaast bepleit de heffingsambtenaar dat de woning, de referentiewoningen overtreft qua onderhoud en uitstraling. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de foto’s van belanghebbende in de beroepsfase, er sprake is van scheurvorming aan de buitenzijde van de woning. Uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt niet dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de scheurvorming in de buitenmuren van de woning. Alles overwegend is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende blijkt uit het taxatierapport dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning.
7.7.
Vervolgens bepleit belanghebbende dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen nabij een industrieterrein, de N261 en de [weg] , waarvan overlast wordt ervaren. De heffingsambtenaar bepleit dat er weinig maakindustrie is gelegen op het industrieterrein. De gevestigde bedrijven zijn voor het grootste deel te classificeren als bouwmarkt, meubelzaak en supermarkt. Belanghebbende woont aan de achterzijde van dit industrieterrein, waardoor hij weinig overlast ondervindt van het industrieterrein, aldus de heffingsambtenaar. Ten aanzien van de verkeersdrukte, is de [weg] niet drukker dan de [straat 1] en de [straat 2] . Daarnaast is de autobaan gelegen op 130 meter afstand en is er geluidswering geplaatst, waardoor er geen overlast kan worden ervaren, zo bepleit de heffingsambtenaar. De rechtbank is van oordeel dat overlast een subjectieve factor is. Daarbij toont belanghebbende niet aan in welke vorm en mate overlast wordt ondervonden, waardoor de rechtbank aan deze grond voorbij gaat.
7.8.
Vaststaat dat er verschillen bestaan tussen de woning en de referentiewoningen. Echter geeft het taxatierapport van de heffingsambtenaar geen blijk van het feit dat rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Het enkele omschrijven van de verschillen is daartoe onvoldoende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting ook geen inzicht gegeven in de wijze waarop de waarde van de woning berekend is. Hierdoor is het niet duidelijk of en in hoeverre rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Alles overwegend is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport, dat is gevoegd bij het verweerschrift.niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
7.9.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 440.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft in de beroepsfase een woningwaarderapport ten grondslag gelegd aan zijn voorgestane waarde. In voornoemd rapport is de voorgestane waarde van belanghebbende niet onderbouwd met een berekening. Ook blijkt niet op welke wijze er rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. Belanghebbende heeft hiermee de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
7.10.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 480.000.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 6 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 28 februari 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310,-, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,-, met een wegingsfactor 1. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de kosten voor het woningwaarderapport, ten bedrage van € 128,26. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.498,26.
Het griffierecht en de proceskostenvergoeding moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 480.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.498,26 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 28 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.