Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5477
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
(gemachtigde: mr. N.D. Niederer).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 322.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam] , en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. N.D. Niederer en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een eindwoning uit bouwjaar 1938 met een oppervlakte van 82 m2. De oppervlakte van het totale perceel bedraagt 174 m2. De woning heeft een aanbouw, een berging, een dakkapel, een hobbyruimte en een serre.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 259.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 322.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele grond
6. Voor zover belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden, stelt de rechtbank vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de KOUDV-waarden, een grondstaffel en de indexeringscijfers. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar bij de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift wel degelijk de gevraagde stukken heeft toegestuurd. In dit geval is dus geen sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in de beroepsfase een taxatierapport ten grondslag gelegd, dat op 21 december 2023 is opgemaakt door [taxateur] .
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 325.461 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Ter extra onderbouwing is [adres 5] te [plaats] genoemd.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.4.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar, oppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald aan de hand van twee grondstaffels, een voor hoek/eindwoningen en een voor tussenwoningen. Bij de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] is de grondwaarde gecorrigeerd met twintig procent vanwege de ligging. Aan de dakkapel, berging, hobbyruimte, serre, carport en kelder zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor onderhoud en voorzieningen. Voor de waarde van de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden met een aftrek van € 15.281 voor het achterstallig onderhoud aan de woning.
7.6.
Belanghebbende bepleit dat bij referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in voorzieningen en onderhoud tussen de woning en voornoemde referentiewoningen. De heffingsambtenaar bepleit dat bij voornoemde referentiewoningen een correctie is toegepast, omdat de referentiewoningen factor 4 (bovengemiddeld) krijgen ten aanzien van onderhoud. Daarnaast heeft de woning factor 2 (matig) gekregen voor onderhoud, waardoor een waardevermindering heeft plaatsgevonden. Ditzelfde geldt ook voor de voorzieningen. Hierdoor is het volgens de heffingsambtenaar onnavolgbaar dat er geen rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen, zoals blijkt uit de taxatiematrix die is gevoegd bij het aanvullende verweerschrift.
7.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 16 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 28 februari 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 28 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.