Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5803
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Breda), de heffingsambtenaar
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 269.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd en de aanslag watersysteemheffing gebouwd van het waterschap Brabantse Delta (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende (ontvangen op/omstreeks 10 maart 2022) ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de plaatsvervangend gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur]
1.5.
Bij het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank aangekondigd na zes weken uitspraak te doen. Deze termijn is niet haalbaar gebleken. In de regel informeert de rechtbank partijen per brief indien de uitspraak langer op zich laat wachten. Om redenen van doelmatigheid en gelet op de geringe overschrijding kiest de rechtbank ervoor om op deze plaats melding te maken van de verlenging en merkt daarbij op dat zij de lange(re) duur van afdoening betreurt. [1]
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1933) met een oppervlakte van 74 m², een aanbouw (22 m2) en een berging/schuur, op een perceel van 148 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 222.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 269.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 21 december 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 281.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende kan zich vinden in de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen. De rechtbank concludeert dan ook dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. Belanghebbende voert aan dat het betoog van de heffingsambtenaar in beroep inconsistent is. Belanghebbende wijst er daarbij op dat een hogere waarde aan de grond van referentieobject [adres 3] is toegekend dan het geval was bij het in bezwaar gehanteerde taxatieverslag, terwijl de oppervlakte gelijk is gebleven. Daarnaast is in beroep de factor voorzieningen voor de eigen woning bijgesteld van 3 naar 2. Belanghebbende is van oordeel dat uit deze twee wijzigingen blijkt dat de woning juist te hoog is gewaardeerd.
8.1.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn betoog. Uit de constatering dat in beroep nieuwe aanpassingen zijn gedaan op dezelfde referentieobjecten als in bezwaar, kan onder omstandigheden wel degelijk de conclusie worden getrokken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in elke stand van het geding nieuwe/aanvullende bewijsmiddelen aan te dragen, evenzo heeft belanghebbende die mogelijkheid. De matrix in beroep geldt als een dergelijk aanvullend bewijsmiddel. Anders dan belanghebbende bepleit, interpreteert de rechtbank de matrix als een heroverweging van de waardebepaling die op zijn eigen merites moet worden beoordeeld. Het is een cijfermatig raderwerk. De matrix in beroep is een fijnmaziger uitwerking van de vergelijking, met andere (en meer) raderen. Zo is in de matrix de techniek van indexeren toegepast en is een ander vergelijkingsobject gekozen. Dan is het niet verwonderlijk dat de grondwaarde van één van die objecten alsook de duiding van de onderlinge verschillen in KOUDV-factoren verschuift. De vergelijking die belanghebbende maakt doet aan de bewijswaarde van de matrix niet af. De matrix is goed te volgen, overtuigend en consistent.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van D. Alblas, griffier, op 28 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is buiten staat om deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.