Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4983
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 321.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende (ontvangen op 4 maart 2022) ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de plaatsvervangend gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] .
1.5.
Bij het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank aangekondigd na zes weken uitspraak te doen. Deze termijn is niet haalbaar gebleken. In de regel informeert de rechtbank partijen per brief indien de uitspraak langer op zich laat wachten. Om redenen van doelmatigheid en gelet op de geringe overschrijding kiest de rechtbank ervoor om op deze plaats melding te maken van de verlenging en merkt daarbij op dat zij de lange(re) duur van afdoening betreurt. [1]
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1850) met een oppervlakte van 105 m2, een aanbouw (8 m2), een inpandige garage (25 m2) en vier dakkapellen op een perceel van 457 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 232.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 321.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 8 november 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 353.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , allen te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende heeft in beroep drie referentiewoningen aangedragen, waarvan de woning aan de [adres 4] te [plaats 2] ook door de heffingsambtenaar is overgenomen. De heffingsambtenaar heeft de bruikbaarheid van de overige twee door belanghebbende aangedragen referentiewoningen gemotiveerd weersproken. Belanghebbende heeft geen aanvullend bewijs overgelegd waaruit geconcludeerd kan worden dat de overige twee woningen wel als referentiewoningen kunnen dienen. Dit maakt dat de rechtbank uitgaat van de referentiewoningen zoals die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt.
7.1.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] te [plaats 2] niet vergelijkbaar zijn, omdat het bouwjaar te ver afligt van het bouwjaar van de eigen woning. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank wel in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het enkele feit dat de bouwjaren verder afliggen dan het bouwjaar van de eigen woning, maakt niet dat de woningen in zijn geheel onbruikbaar zijn als referentiewoningen. De heffingsambtenaar dient wel inzichtelijk te maken dat rekening is gehouden met dit verschil. Dit volgt uit de in beroep overgelegde matrix. In beginsel heeft de heffingsambtenaar daarmee het verwerken van de verschillen inzichtelijk gemaakt. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. Belanghebbende beroept zich op de 35% richtlijn uit de waarderingsinstructie, paragraaf 3.1.1. Hierin is opgenomen dat een verkoop slechts bruikbaar is indien de
verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde.
8.1.
De rechtbank is van oordeel dat noch uit de wet noch uit de jurisprudentie voortvloeit dat het 35% criterium uit de waarderingsinstructie voor de bepaling van de WOZ-waarde in ogenschouw moet worden genomen. Deze grond slaagt niet.
8.2.
Verder stelt belanghebbende dat de eigen woning een gemiddelde woning is. Belanghebbende acht het dan ook fors dat de heffingsambtenaar de factor voor kwaliteit en onderhoud op 4 ‘boven gemiddeld’ heeft gezet.
8.3.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende zijn stelling niet heeft onderbouwd met bewijs. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de kwalificatie tot stand is gekomen na een inpandige opname door twee taxateurs. De rechtbank kent aan die stelling meer bewijskracht toe.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van D. Alblas, griffier, op 28 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is buiten staat om deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.