Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4905
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 265.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende (ontvangen op 5 maart 2022) ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de plaatsvervangend gemachtigde van belanghebbende, [naam] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [taxateur] .
1.5.
Bij het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank aangekondigd na zes weken uitspraak te doen. Deze termijn is niet haalbaar gebleken. In de regel informeert de rechtbank partijen per brief indien de uitspraak langer op zich laat wachten. Om redenen van doelmatigheid en gelet op de geringe overschrijding kiest de rechtbank ervoor om op deze plaats melding te maken van de verlenging en merkt daarbij op dat zij de lange(re) duur van afdoening betreurt. [1]
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement (bouwjaar 2016) met een oppervlakte van 70 m2, met een inpandige berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 248.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 265.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [3]
De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
6. De woning is door belanghebbende op 5 november 2021 verkocht tegen een verkoopprijs van € 295.000 met een aandeel in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van € 3.222. De netto-koopsom bedroeg derhalve € 291.778. Partijen zijn het er over eens dat de netto verkoopprijs geïndexeerd moet worden naar de waardepeildatum van 1 januari 2021. De heffingsambtenaar ontleent de hoogte van de indexering aan de markontwikkeling en dan met name aan het verkoopbedrag van het buurpand. De daarbij gegeven onderbouwing is dat het buurpand is verkocht vóór de waardepeildatum voor een netto koopsom van € 282.707. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning van belanghebbende bepaald door aan te nemen dat het waardeverschil tussen de verkoopbedragen, afgezet tegen het tijdsverloop tussen de verkoopdata, dan de marktontwikkeling aangeeft. De rechtbank is van oordeel dat deze werkwijze niet toereikend is. De heffingsambtenaar is niet ingegaan op de objectkenmerken van het buurpand. De enkele stelling dat de objecten identiek zijn is daarvoor onvoldoende. Immers, de woning van belanghebbende is een hoek-appartement. Daarvan laat zich moeilijk inbeelden dat een naastgelegen appartement zo identiek is dat het op zichzelf de waardeontwikkeling vertegenwoordigt. Dat maakt dat er teveel variabelen oningevuld blijven om aan de verkoopsom doorslaggevende betekenis te kunnen ontlenen. Gegeven ook de andere methodes die er in de markt zijn, geeft dit onvoldoende basis om de hoogte van de indexering aannemelijk te kunnen maken, in het bijzonder wanneer de waarde gemotiveerd wordt betwist. Het betoog van de heffingsambtenaar slaagt niet.
7. De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
8. Belanghebbende heeft ter zitting aangeboden om een nieuw Rapport prijsontwikkeling woningen uit VastgoedPro te overleggen met de juiste transactiedatum van 5 november 2021 om het door belanghebbende voorgestane indexeringscijfer te onderbouwen. De rechtbank wijst dit bewijsaanbod af. In het onderhavige geval heeft de rechtbank door middel van de op 4 december 2023 gedagtekende uitnodiging voor de zitting belanghebbende gewezen op de mogelijkheid nadere stukken in te dienen. Daarmee is gelegenheid geboden tot uitvoering van het bewijsaanbod. Er is geen sprake van omstandigheden waaruit zou kunnen volgen dat belanghebbende in redelijkheid niet kan worden tegengeworpen dat hij het door hem aangeboden schriftelijke stuk niet eerder heeft overgelegd (vergelijk Hoge Raad 11 januari 2019, ECLI:NL:HR:2019:29). De rechtbank verwerpt daarom het ter zitting gedane aanbod tot het leveren van nader bewijs.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
9. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 260.000.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
10.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
10.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 260.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van D. Alblas, griffier, op 28 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is buiten staat om deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.