Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10569439 \ CV EXPL 23-2392
Vonnis van 28 februari 2024
in de zaak van
1.[eiser] ,
te [plaats] ,
2.
[eiseres],
2.
[eiseres],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna afzonderlijk te noemen: [eiser] en [eiseres] ,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. M.C.A.M. van der Meer,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.
1.De procedure
1.1.
Deze procedure gaat over de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden vanwege dringend eigen gebruik.
1.2.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 september 2023 met de daarin genoemde stukken,
- de op 9 november 2023 door de griffie ontvangen akte met producties van [gedaagden] ,
- de mondelinge behandeling van 24 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor de woonruimte en verdere aanhorigheden aan het [adres 1] te [postcode] [plaats] .
2.2.
Partijen hebben onder meer de volgende WhatsApp-berichten naar elkaar gestuurd:
“[7-11-2022 11:23] [eiser] : Afgelopen weekend hebben we niet meer gesproken over onze scheiding en dat [eiseres] in de [straat] gaat wonen. Dat is nu toch duidelijk voor jullie nav ons gesprek bij de [naam] ?
(…)
[16-1 10:50] [eiser] :
[link 1]
[16-1 10:50] [eiser] : Zag ik op Facebook
[16-1 10:56] [gedaagde 2] Huurder: 1500..erg veel
[16-1 10:561 [eiser] : Wellicht kun je iets met de prijs. Of heb je andere opties
[16-1 10:59] [eiser] : Er staan ook 3 appartementen voor 1100 in [plaats]
[16-1 11:021 [eiser] : [adres 2]
[16-1 11:02) [eiser] : 2 appartementen
[16-1 11:03] [eiser] : [link 2]
[16-1 11:151 [eiser] : [link 3]
[16-1 11:161 [eiser] : Hopelijk zit er iets bij voor jullie
[16-1 11:50] [eiser] : Want wij hebben de woning nodig voor dringend eigen gebruik ivm met onze scheiding.”.
2.3.
[gedaagden] heeft een brief van 7 februari 2023 aan [eisers] gestuurd. Hierin staat onder meer:
“Op 6 november 2022 berichtte u ons mondeling dat u de mondelinge huurovereenkomst per mei 2023 opzegt. Wij gaan hier niet mee akkoord, omdat uw opzegging niet mag volgens/conform de wet. Wij maken bezwaar tegen de huuropzegging op grond van de volgende punten. U beweert dat u de woning i.v.m. uw scheiding dringend nodig heeft voor eigen gebruik, maar dat geldt ook voor ons. Wij hebben geen andere woning en we hebben op korte termijn ook niet de mogelijkheid om een passende en betaalbare woning te vinden. Op basis van het bovenstaande, gaan wij ervan uit dat de mondelinge huurovereenkomst die inmiddels meer dan twee jaar loopt blijft bestaan tot wederzijds goedvinden en anders totdat de rechter anders beslist. (…)”.
2.4.
De gemachtigde van [eisers] heeft op 25 april 2023 een brief en een
e-mailbericht naar [gedaagden] gestuurd met daarin onder meer:
“Tenslotte kondig ik namens mijn cliënten aan een huurverhoging van thans € 1.000,- per maand naar € 1.500,- per maand met ingang van 1 mei 2023. In uw brief van 4 april 2023 geeft u ook zelf aan dat de huidige huurprijs nog is gebaseerd op de Leegstandswet. Dit is niet marktconform. Cliënten hebben daarvoor onderzoek gedaan naar de markthuurwaarde van de woning via de makelaar (zie bijgaande e-mail van de makelaar van 19 april 2023). Voor het overige blijven de huurvoorwaarden ongewijzigd, evenals de opzegging van de huurovereenkomst. Dit voorstel wordt door mijn cliënten aangemerkt als een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro en zou bij non acceptatie door u kunnen leiden tot een aanvullende opzeggrond van de huurovereenkomst.”.
2.5.
In de brief van 22 augustus 2023 heeft een GZ-psycholoog en EMDR-therapeute bij [praktijk] , onder meer het volgende geschreven over [gedaagde 2] :
“Hierbij kan ik u het volgende mededelen betreffende bovengenoemde cliente. Zij is in behandeling gekomen wegens stemmingsklachten waar echter chronische PTSS onder bleek te liggen. (…) Inmiddels woont ze sinds een paar jaar in [plaats] , waar zij zich thuis begint te voelen binnen het dorp, de gemeenschap en vooral haar huidige woning. Momenteel is er echter sprake van dat ze mogelijk weg moeten uit hun huis wat opnieuw klachten heeft getriggerd en voor veel onrust, stress en onveiligheid zorgt bij cliente. Gezien haar klachten heeft cliente baat bij continuïteit, veiligheid en rust. Verhuizing zou m.i. daarom een contra-indicatie zijn gezien haar klachten.”.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst komt te eindigen en het tijdstip van ontruiming, met veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 1.500,00 per maand huur vanaf 1 mei 2023 tot aan de dag van beëindiging van de huur, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst op 6 november 2022 is opgezegd wegens dringend eigen gebruik van die woning. [eiser] en [eiseres] zitten in een echtscheidingsprocedure en het is de bedoeling dat [eiseres] na de echtscheiding zal gaan wonen in de woning aan de [adres 1] in [plaats] . Voor [eiseres] is het financieel gezien niet mogelijk om ergens anders te gaan huren. [eisers] stelt hierbij dat hij [gedaagden] heeft gewezen op andere passende woonruimte. Daarnaast stelt [eisers] dat de huur vanaf 1 mei 2023 een bedrag van € 1.500,00 per maand bedraagt, omdat de huurprijs niet reëel en niet marktconform is.
3.3.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagden] voert aan dat een echtscheiding onvoldoende grond is voor dringend eigen gebruik. Onduidelijk is waarom [eiseres] de woning moet gaan bewonen, anders dan een kennelijke financiële afweging. De woning was eerst immers aangekocht voor herontwikkeling. Daarnaast is geen passende woonruimte aangeboden, want een gelijkwaardige woning is niet in de regio aanwezig en het moet daarbij niet gaan om iedere willekeurige woonruimte. De woningen die door [eisers] zijn voorgesteld waren of te duur of al niet meer beschikbaar. Verder voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat zij inmiddels een sociaal leven hebben opgebouwd in de buurt van het gehuurde. Zij zijn beiden actief in het regionale leven en werken in de buurt van het gehuurde. [gedaagden] woont daar met twee honden en een dochter komt ook terug in huis wonen. Daarnaast is er een verklaring van een psycholoog die aangeeft dat een verhuizing een contra-indicatie is voor [gedaagde 2] . Voor zover wordt geoordeeld dat de huur moet worden beëindigd voert [gedaagden] aan dat er hiervoor een vergoeding moet worden toegekend. Verder voert [gedaagden] verweer tegen de huurprijsverhoging. Het is een forse huurstijging waarmee [gedaagden] niet akkoord is gegaan. De verhoging is gebaseerd op een waardebepaling die niet door een onafhankelijke partij is opgesteld, want het is opgesteld door een bevriende makelaar van [eisers] die zelf ook een pand huurt van [eisers] . Daarnaast is de waardebepaling gebaseerd op een opgesplitst perceel, maar de garage is ook onderdeel van het gehuurde. Verder moet bij de waardebepaling van de huurprijs ook nog rekening worden gehouden met de herontwikkelingsplannen voor het pand.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen het er over eens geworden dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat de eerdere standpunten van partijen hierover geen verdere bespreking meer behoeven.
Dringend eigen gebruik
4.2.
Beoordeeld moet worden of [eisers] de huurovereenkomst mocht opzeggen vanwege dringend eigen gebruik. De kantonrechter kan deze vordering alleen toewijzen als [eisers] aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De kantonrechter moet hierbij de belangen van zowel [eisers] als verhuurder als de belangen van [gedaagden] als huurder tegen elkaar afwegen. Ook moet blijken dat [gedaagden] andere passende woonruimte kan krijgen (artikel 7:274 lid 1 sub c van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW)).
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers] onvoldoende duidelijk gemaakt waarom [eiseres] juist nu de woning dringend moet betrekken en waarom dit de enige voor haar passende woning zou zijn. De kantonrechter overweegt dat [eisers] tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht dat [eiseres] op een andere verdieping slaapt dan waar [eiser] en de kinderen slapen, dat dit een soort winkelruimte is en dat deze situatie niet ideaal is. Hoewel het voorstelbaar is dat [eiser] en [eiseres] in verband met hun echtscheiding over elk een eigen woonruimte willen beschikken, is het naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk geworden dat zij het gehuurde om die reden zo dringend nodig hebben dat van hen, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met [gedaagden] wordt verlengd. Hierbij neemt de kantonrechter in overweging dat de reden om over het gehuurde te willen beschikken ook is om kosten te besparen. [eisers] heeft hierbij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zijn financiële situatie zodanig is dat [eiseres] genoodzaakt is om het gehuurde te gaan bewonen. [eisers] heeft hiertoe wel een verklaring overgelegd van de echtscheidingsmediator die aangeeft dat [eiser] en [eiseres] op korte termijn gescheiden willen wonen, maar dit geeft geen inzicht in de financiële situatie. [eisers] heeft geen enkel inzicht gegeven in zijn vermogenssituatie of een onderbouwing gegeven van het feit dat er geen andere woonruimte voor [eiseres] beschikbaar is. Dit had na de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] wel op de weg van [eisers] gelegen om te doen. Verder moet in de belangenafweging ook worden meegewogen dat [gedaagden] de woning al een aantal jaren huurt, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beiden hun sociale leven hebben rondom het gehuurde en zij beiden ook in de directe omgeving werken. Bovendien is er nog een verklaring van een psycholoog overgelegd die aangeeft dat [gedaagde 2] belang heeft bij het behoud van de woning.
4.4.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat [eisers] het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, mede gelet op de wederzijdse belangen van partijen, niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De vraag of [gedaagden] andere passende woonruimte kan krijgen, wat [gedaagden] heeft betwist, kan gelet op het voorgaande in het midden blijven. Dit betekent dat de vorderingen van [eisers] tot het vaststellen van het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moeten worden afgewezen.
Huurprijsverhoging
4.5.
Voor het antwoord op de vraag of [eisers] de huurprijs heeft mogen verhogen – die hij in zijn e-mailbericht van 25 april 2023 aan [gedaagden] heeft medegedeeld – moet eerst worden beoordeeld of sprake is van geliberaliseerde huur of niet.
In de wet wordt namelijk onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur. Voor beide soorten huur gelden andere regels als het gaat over huurverhoging.
4.6.
Geliberaliseerde huur (vaak ook: vrije sectorhuur genoemd) is huur met een aanvangshuurprijs boven de € 879,66 (dat is de grens met ingang van 1 januari 2024). Niet-geliberaliseerde huur (vaak ook: sociale huur genoemd) is huur met een aanvangshuurprijs onder dat bedrag. [gedaagden] heeft tijdens de gehouden mondelinge behandeling onweersproken gesteld dat hij al sinds 2019 (en vanaf 2020 van [eisers] ) de woning huurt tegen een huurprijs van € 1.000,00. De liberalisatiegrens is vanaf 1 januari 2019 een bedrag € 720,42 en vanaf 1 januari 2020 € 737,14. In dit geval is dus sprake van geliberaliseerde huur, omdat deze aanvangshuurprijs boven de liberatiesatiegrens ligt.
4.7.
In het geval van geliberaliseerde huur kan [eisers] in beginsel (gelet op artikel 7:247 BW Pro) de huurprijs alleen verhogen als er een beding in de huurovereenkomst staat die voorziet in periodieke wijziging van de huurprijs. De kantonrechter overweegt dat van een dergelijk beding geen sprake is, want partijen zijn geen schriftelijke huurovereenkomst overeengekomen. Een andere mogelijkheid om de huurprijs te verhogen is als partijen dat samen zijn overeengekomen, maar ook hiervan is geen sprake. [gedaagden] heeft in zijn brief van 8 mei 2023 duidelijk aangegeven dat hij niet akkoord is met de door [eisers] aangekondigde huurprijsverhoging.
4.8.
Voor zover de stelling van [eisers] - dat de huurprijs momenteel niet reëel en marktconform is - zo moet worden begrepen als dat hij een beroep doet op artikel 6:248 BW Pro overweegt de kantonrechter als volgt. In gevallen waarin zonder een huurverhoging een onevenredige en onbillijke uitkomst zou ontstaan, kan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat een huurder zich beroept op de contractuele onmogelijkheid om een huurverhoging door te voeren. Het uitgangspunt is dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 BW Pro terughoudend moet zijn. Alleen in bijzondere omstandigheden kan toepassing van een geldende regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dit geldt te meer nu het gaat om dwingendrechtelijke regels van huurprijsbescherming die met name de belangen van de huurder als “zwakkere partij” beogen te beschermen.
4.9.
Het standpunt dat de huidige huurprijs niet reëel is en een marktconforme huurprijs een bedrag van € 1.500,00 per maand is onderbouwt [eisers] met een waardebepaling van een makelaar. [gedaagden] heeft dit echter gemotiveerd betwist. Gelet op het feit dat [gedaagden] onweersproken heeft aangevoerd dat deze makelaar niet geheel onafhankelijk is, dat er in de waardebepaling is uitgegaan van een splitsing in woonruimte en een garage en er ook geen rekening is gehouden met de herontwikkelingsplannen van het gehuurde, is de kantonrechter van oordeel dat van deze waardebepaling niet kan worden uitgegaan. [eisers] heeft verder geen andere stukken of een andere taxatie van het gehuurde in deze procedure gebracht, zodat de kantonrechter geen andere aanknopingspunten heeft voor de beantwoording van de vraag of er zonder huurverhoging een onevenredige en onbillijke uitkomst ontstaat. Bij deze stand van zaken kan een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro niet slagen.
4.10.
Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat er geen grond bestaat voor de huurprijsverhoging, zodat de vordering van [eisers] hiertoe moet worden afgewezen.
Proceskosten
4.11.
[eisers] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
164,00
(2,00 punten × € 82,00)
Totaal
€
164,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 164,00,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.