Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/80
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 290.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. M.M. Vrolijk, gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rijwoning uit bouwjaar 1979 met een oppervlakte van 112 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 192 m2. De woning heeft een garage, berging en dakkapel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 260.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 290.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Is de uitspraak op bezwaar bevoegd genomen?
5. Belanghebbende heeft voor het eerst ter zitting gesteld dat er sprake is van schending van artikel 10:3, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Belanghebbende baseert dit op de omstandigheid dat TOG Nederland zowel bij de totstandkoming van de aanslag als bij uitspraak op bezwaar betrokken is. De rechtbank is van oordeel dat deze stelling – voor zover dit als een feitelijke stelling moet worden opgevat – tardief is ingenomen. Immers dient voor de vaststelling daarvan beoordeeld te worden welke personen betrokken zijn geweest bij de aanslagregeling, respectievelijk de uitspraak op bezwaar, ten aanzien van onderhavige woning. Om die reden vergt deze klacht dan ook een nader onderzoek van feitelijke aard. Niet valt in te zien dat belanghebbende deze stelling niet eerder heeft kunnen innemen.
Voor zover de stelling van belanghebbende enkel begrepen moet worden als een juridische stelling, kan deze niet slagen. De enkele omstandigheid dat dezelfde organisatie betrokken is bij de totstandkoming van de besluiten, maakt nog niet dat een schending van artikel 10:3, lid 3 Awb aan de orde is. Immers is daarvoor doorslaggevend welke personen de handelingen hebben verricht. In zoverre zou de stelling – indien hij zo moet worden opgevat – niet tot de door belanghebbende gewenste terugwijzing leiden.
Toetsingskader van de rechtbank voor de WOZ-waarde
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 15 februari 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
6.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 296.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van twee van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De derde referentiewoning is kort na de waardepeildatum verkocht. Aan de dakkapel, berging en garage zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van referentiewoning [adres 4] is vervolgens een correctie toegepast voor onderhoud. Voor de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen. Voor de mindere kwaliteit (2) van de woning is een correctie toegepast. Ook heeft een correctie plaatsgevonden vanwege het verschil in oppervlakte van de referentiewoning [adres 2] ten opzichte van de woning.
6.7.
Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Badkamer, keuken en sanitair dienen gemoderniseerd te worden. Een potentiële koper zou hier rekening mee houden. De heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de negatieve invloed hiervan op de waarde, waardoor de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Om het voorzieningen- en onderhoudsniveau te schetsen heeft belanghebbende een fotoblad toegevoegd. De heffingsambtenaar bepleit dat de foto’s aantonen dat de voorzieningen en de binnenkant van de woning gedateerd zijn. Onderhavige woning heeft daarom factor 2 gekregen voor kwaliteit. De rechtbank is van oordeel dat met de gedateerde voorzieningen voldoende rekening gehouden door de heffingsambtenaar. Uit de taxatiematrix, die is gevoegd bij het verweerschrift blijkt dat de woning factor 2 (matig) heeft gekregen voor kwaliteit.
6.8.
Voor dat geval heeft belanghebbende als subsidiaire stelling aangevoerd dat sprake is van een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb. Volgens belanghebbende is namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe dan exact rekening is gehouden met die verschillen, en moeten daar brongegevens van zijn. De rechtbank verwerpt dat standpunt. Ter zitting is door de heffingsambtenaar toegelicht dat de waarde-invloed van de mindere kwaliteit van de woning op basis van het inzicht van de taxateur in het betreffende geval wordt bepaald. De rechtbank acht, gelet op die toelichting, aannemelijk dat er geen verdere zaakstukken zijn. Er is dan ook geen reden om de subsidiaire stelling van belanghebbende te volgen.
6.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn (nog niet gevraagd)
7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
7.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 27 februari 2022. De rechtbank doet uitspraak op 27 februari 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 27 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.