Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/417356 / KG ZA 23-620
Vonnis in kort geding van 6 februari 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. S.H.M. van den Elsen te Bergen op Zoom,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
niet in rechte verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Op de mondelinge behandeling is [eiser] met zijn advocaat verschenen. Namens
[gedaagde] is niemand verschenen. Na het sluiten van de mondelinge behandeling is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats 3] , gemeente Bergen op Zoom.
2.2.
[gedaagde] is een eenmanszaak gericht op handel en reparatie van auto’s en de verkoop van auto onderdelen.
2.3.
[gedaagde] huurt van [eiser] een gedeelte van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats 3] (hierna: de bedrijfsruimte). De huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte met opslag is aangegaan voor de periode van 1 april 2023 tot en met 31 maart 2025. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing.
2.4.
De bedrijfsruimte is bouwkundig gesplitst en [eiser] verhuurt het andere gedeelte aan [bedrijf] . [bedrijf] is ook gevestigd aan de [adres] .
2.5.
Op 28 augustus 2023 heeft er een brand gewoed in het door [gedaagde] gehuurde gedeelte van de bedrijfsruimte.
2.6.
[eiser] heeft op 15 november 2023 de huurovereenkomst met [gedaagde] per direct buitengerechtelijk ontbonden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] te veroordelen om de onroerende zaak gelegen aan de [adres] in [plaats 3] , gemeente Bergen op Zoom, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een zodanige termijn die de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, leeg en volledig ontruimd te verlaten, met al het zijne en de zijnen, en volledig ontruimd en verlaten te houden en daarbij al diens eigendommen, waaronder diens voorraad en overige roerende zaken (waaronder de afgebrande zaken) volledig te verwijderen en verwijderd te houden, en dit onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van [eiser] , een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 30.000,00;
en indien het maximum aan dwangsommen na dertig kalenderdagen door
[gedaagde] is verbeurd en de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats 3] , gemeente Bergen op Zoom, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , op dat moment door [gedaagde] , met al het zijne en met al de zijnen, nog steeds niet leeg en volledig ontruimd is verlaten, dan [eiser] te machtigen om de ontruiming zo nodig moet doen laten uitvoeren door de deurwaarder (op grond van artikel 555 Rv tot en met 558 Rv), met veroordeling van [gedaagde] om de ontruimingskosten aan [eiser] te betalen, en om [eiser] daarbij tevens dan te machtigen om de roerende zaken die eigendom zijn van [gedaagde] en die door
[gedaagde] bij de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats 3] , gemeente Bergen op Zoom, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , zijn achtergelaten te (laten) verkopen en/of te (laten) vernietigen, met veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen de kosten voor verkoop en/of vernietiging en/of verwijdering van die roerende zaken, en om voor die situatie alsdan te bepalen dat [eiser] van diens eventuele verbintenis tot teruglevering van die roerende zaken aan [gedaagde] is bevrijd.
Daarnaast vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt – samengevat – het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. De schade die is ontstaan door de brand op 28 augustus 2023 is volgens schade-experts zodanig, dat een gedeelte van de onroerende zaak dient te worden gesloopt en opnieuw gebouwd te worden. Om die werkzaamheden te kunnen verrichten dient [gedaagde] de bedrijfsruimte te ontruimen. Aangezien [eiser] [gedaagde] door de situatie nagenoeg geen huurgenot kan verschaffen, heeft [eiser] de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] een extra periode van vier weken verleend om te verhuizen. [gedaagde] heeft echter niet op de brief van 15 november 2023 gereageerd en [gedaagde] heeft ook geen verdere actie ondernomen. Het standpunt van [gedaagde] is onbekend en partijen zijn in een impasse beland. Daarnaast heeft ook de bedrijfsruimte van [bedrijf] schade geleden, waardoor een gedeelte gesloopt moet worden. Zolang [gedaagde] in het gehuurde verblijft kan ook deze schade niet aangepakt worden. [gedaagde] verblijft thans in het gehuurde zonder recht en titel.
[eiser] verzoekt ontruiming van de bedrijfsruimte op straffe van een dwangsom. Indien [gedaagde] niet overgaat tot ontruiming en het maximum aan dwangsommen is verbeurd, verzoekt [eiser] hem te machtigen om de betreffende roerende zaken te (laten) verkopen dan wel te (laten) vernietigen.
4.De beoordeling
4.1.
Deze procedure betreft een kortgedingprocedure. Op grond van artikel 254 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering kan de voorzieningenrechter een onmiddellijke voorziening geven in alle spoedeisende zaken waarin deze – gelet op de belangen van partijen – wordt vereist. Het gaat om een ordemaatregel, dat wil zeggen een voorlopige maatregel in afwachting van de bodemprocedure. Daarbij moet de voorzieningenrechter een prognose maken van de uitkomst in de bodemprocedure en de belangen van partijen, waaronder de urgentie, afwegen bij het al dan niet geven van een ordemaatregel. Een vordering tot ontruiming is in kort geding evenwel slechts toewijsbaar indien de verhuurder van het pand daarbij een spoedeisend belang heeft, welk belang zwaarder weegt dan het belang van de huurder. Ter beoordeling ligt daarom voor de vraag of de omstandigheden aan de zijde van [eiser] zodanig zijn dat, mede met het oog op de belangen van [gedaagde] , niet in redelijkheid van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een (eventuele) bodemprocedure afwacht.
4.2.
De voorzieningenrechter stelt vast dat [gedaagde] niet is verschenen. Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat aan [gedaagde] verstek wordt verleend.
4.3.
[eiser] heeft onweersproken gesteld dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden en dat zij de bedrijfsruimte nodig heeft om het gedeeltelijk te kunnen slopen en weer op te kunnen bouwen. [eiser] heeft dan ook recht en belang bij een spoedige ontruiming van het gehuurde. De gevorderde ontruiming komt de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal dan ook worden toegewezen.
4.4.
De voorzieningenrechter ziet geen grond de gevorderde machtiging van [eiser] om de ontruiming zelf, indien [gedaagde] daartoe in gebreke blijft, dan wel door middel van een deurwaarder toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust immers niet op de wet. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een gerechtsdeurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de voorzieningenrechter [eiser] niettemin machtigt om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De gevorderde ontruimingskosten – voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig het gehuurde ontruimt – zullen eveneens worden afgewezen. Deze kosten zijn thans immers nog niet te begroten. Deze vordering is in zoverre ook te onbepaald om te kunnen worden toegewezen.
De gevorderde dwangsom zal eveneens worden afgewezen nu de wet uit hoofde van artikel 557 Rv en artikel 444 Rv reeds in een dwangmiddel voorziet bij ontruiming.
4.5.
[eiser] vordert verder hem te machtigen om de achtergelaten roerende zaken die eigendom zijn van [gedaagde] te (laten) verkopen en/of te (laten) vernietigen. Het ontruimingsvonnis geeft de verhuurder het recht (en verschaft hem een geldige titel) om te ontruimen. Wanneer de verhuurder tot ontruiming wil overgaan, moet hij deze zorgvuldig laten verlopen en heeft hij daarbij de verplichting rekening te houden met de gerechtvaardigde (eigendoms)belangen van de huurder. Voorts heeft als uitgangspunt bij ontruiming van een onroerende zaak te gelden, dat goederen die van de huurder zijn in beginsel niet mogen worden weggegooid, tenzij deze kennelijk waardeloos zijn of indien de huurder er afstand van heeft gedaan. Ook dient [eiser] [gedaagde] tijdig en volledig te informeren over wat er met de goederen zal gebeuren indien zij niet tot ontruiming overgaat.
Het is op dit moment nog niet zeker of [gedaagde] de bedrijfsruimte niet zal ontruimen. Gelet hierop ontbreekt vooralsnog het spoedeisend belang van [eiser] bij de vordering. Verder is ook niet gebleken dat een eventuele (tijdelijke) bewaring zo bezwaarlijk is dat zij in de gegeven omstandigheden niet van [eiser] als verhuurder kan worden gevergd. Dit gedeelte van de vordering is dan ook niet toewijsbaar.
Proceskosten
4.6.
[gedaagde] is de partij die (grotendeels) ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
715,00
totaal
€
1.165,72
De nakosten, waarvan [eiser] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
veroordeelt [gedaagde] om de onroerende zaak gelegen aan de [adres] in [plaats 3] , gemeente Bergen op Zoom, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis leeg en volledig ontruimd te verlaten, met al het zijne en de zijnen, en volledig ontruimd en verlaten te houden en daarbij al diens zaken, waaronder diens voorraad en overige roerende zaken (waaronder de afgebrande zaken) volledig te verwijderen en verwijderd te houden, en dit onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van [eiser] ;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.165,72 en in de nakosten begroot op € 178,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling en daarnaast dient [gedaagde] voornoemd bedrag te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet
[gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. Luijks en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2024.