Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10875956 \ VV EXPL 24-3
Vonnis in kort geding van 5 maart 2024
in de zaak van
STICHTING LEYSTROMEN,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: Leystromen,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde] B.V. IN DE HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER ALLE GOEDEREN DIE TOEBEHOREN OF ZULLEN TOEBEHOREN AAN [rechthebbende],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.
1.Waar gaat deze zaak over
Leystromen vordert dat [gedaagde] de huurwoning van [rechthebbende] moet ontruimen, omdat [rechthebbende] zijn bovenbuurman heeft mishandeld en (geluids)overlast veroorzaakt. [gedaagde] voert daartegen verweer. Toch zal de kantonrechter de ontruimingsvordering toewijzen. Hieronder staat hoe die beslissing tot stand is gekomen.
2.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van Leystromen
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 20 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de producties van Leystromen
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 20 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .
3.De feiten
3.1.
Tussen Leystromen als verhuurder en [rechthebbende] als huurder bestaat sinds 3 juni 2019 een huurovereenkomst met betrekking tot de sociale huurwoning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats 2] (hierna ook te noemen: de woning of het gehuurde).
3.2.
In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte Leystromen (hierna te noemen: de av) is onder meer opgenomen dat huurder het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Verder is in de av opgenomen dat huurder ervoor zorg dient te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt.
3.3.
Sinds maart 2023 ontvangt Leystromen meldingen van door [rechthebbende] veroorzaakte (geluids)overlast. Deze meldingen zijn met name afkomstig van de directe bovenbuurman van [rechthebbende] , de heer [naam 1] (hierna te noemen: [naam 1] ). Uit latere berichten (producties 17 en 18 bij dagvaarding) blijkt dat ook andere omwonenden overlast ervaren van [rechthebbende] .
3.4.
Naar aanleiding van de overlastmeldingen is er tevergeefs geprobeerd om buurtbemiddeling te starten. In een e-mailbericht van 18 april 2023 van een medewerker van [organisatie] – de organisatie die Leystromen had benaderd voor buurtbemiddeling – staat onder meer het volgende: “(…)
De reden dat ik je mail is dat de bemiddelaars zich zorgen maken over een mogelijke driegende situatie, bewoner van [nummer]( [naam 1] , toevoeging door de kantonrechter)
geeft aan bang van zijn buurman te zijn en de bemiddelaars bevestigen dat de buurman in ieder geval dreigende taal uit, zodanig dat het zelfs een doodsbedreiging betreft.”
De reden dat ik je mail is dat de bemiddelaars zich zorgen maken over een mogelijke driegende situatie, bewoner van [nummer]( [naam 1] , toevoeging door de kantonrechter)
geeft aan bang van zijn buurman te zijn en de bemiddelaars bevestigen dat de buurman in ieder geval dreigende taal uit, zodanig dat het zelfs een doodsbedreiging betreft.”
3.5.
Op 8 mei 2023 volgde er een gesprek tussen [rechthebbende] en mevrouw [naam 2] (consulent sociaal beheer bij Leystromen, hierna te noemen: [naam 2] ). In het verslag van dat gesprek van [naam 2] van 9 mei 2023 staat onder meer het volgende: (…) “
U heeft tijdens het gesprek een aantal dreigementen geuit richting de bovenbuurman. Zoals besproken is Leystromen niet van deze agressieve houding gediend. Indien u omwonenden fysiek aanvalt, dan is Leystromen direct genoodzaakt juridische stappen tegen u te ondernemen. U riskeert dan dat u de woning verliest.”
U heeft tijdens het gesprek een aantal dreigementen geuit richting de bovenbuurman. Zoals besproken is Leystromen niet van deze agressieve houding gediend. Indien u omwonenden fysiek aanvalt, dan is Leystromen direct genoodzaakt juridische stappen tegen u te ondernemen. U riskeert dan dat u de woning verliest.”
3.6.
In een brief van [naam 2] aan [rechthebbende] van 13 november 2023 staat dat er in de afgelopen weken weer sprake was van geluidsoverlast. Vervolgens ontving Leystromen op 18 en 19 november 2023 e-mailberichten van [naam 1] , waarin staat dat [rechthebbende] hem heeft aangevallen in de hal van wooncomplex en dat hij daaraan verwondingen heeft overgehouden.
3.7.
In de rapportage van de politie, zoals weergegeven in een e-mailbericht van de gemeente Goirle aan [naam 2] , staat over voormeld incident op 18 november 2023 onder meer het volgende: “(…)
[rechthebbende] heeft op 18 november 2023 [naam 1] in de centrale hal opgewacht en in elkaar geslagen en geschopt. [naam 1] is erg bang voor [rechthebbende] . Tegen de politie ter plaatse gaf [rechthebbende] ook direct toe dat hij zijn bovenbuurman had opgewacht en mishandeld. Hij gaf daarbij tegenover de politie aan dat hij ‘zijn nek zou omdraaien’.(…)
De politie maakt zich zorgen om deze situatie. Zij kunnen elkaar met geen mogelijkheid ontlopen.(…)
Zoals de situatie nu is, is nadelig voor zowel [rechthebbende] als zijn bovenbuurman.”
[rechthebbende] heeft op 18 november 2023 [naam 1] in de centrale hal opgewacht en in elkaar geslagen en geschopt. [naam 1] is erg bang voor [rechthebbende] . Tegen de politie ter plaatse gaf [rechthebbende] ook direct toe dat hij zijn bovenbuurman had opgewacht en mishandeld. Hij gaf daarbij tegenover de politie aan dat hij ‘zijn nek zou omdraaien’.(…)
De politie maakt zich zorgen om deze situatie. Zij kunnen elkaar met geen mogelijkheid ontlopen.(…)
Zoals de situatie nu is, is nadelig voor zowel [rechthebbende] als zijn bovenbuurman.”
3.8.
In een brief van de officier van justitie van 19 november 2023 staat onder meer dat verdachte [rechthebbende] voor voormelde mishandeling niet zal worden vervolgd, omdat een niet-strafrechtelijk ingrijpen de voorkeur verdient.
3.9.
[rechthebbende] ontvangt al sinds 1 juli 2014 ondersteuning van [zorgorganisatie] . In een verklaring van [zorgorganisatie] van 8 februari 2024 staat onder meer het volgende: “(…)
Ondergetekenden hebben Meneer vanuit zijn verstandelijke en sociale beperkingen (Totaal IQ 58) en Bipolaire I stoornis, impulscontroleproblematiek in combinatie met middelengebruik leren kennen als een sociaal kwetsbare burger die in zijn leven meerdere opnames heeft gekend waarin hij hevig ontregeld en ook suïcidaal was en vanuit herhaalde psychoses steeds kwetsbaarder is geworden. Tijdens de klinische behandeling (2016) is Meneer ingesteld op o.a. depotmedicatie waarop hij goed stabiel is geworden.(…)
Inmiddels woont Meneer ook al geruime tijd in [plaats 2] , dichter bij zijn ouders en familie. In de loop van 2023 zien we, onder invloed van diverse gebeurtenissen in zijn leven, zijn beperkte coping bij stress scherper aftekenen en ontregeling vanuit het Bipolaire beeld toenemen. Begeleiding wordt opgeschaald(…)
Stabilisatie vraagt tijd en gaat met vallen en opstaan. Al met al een bewogen jaar, waarin Meneer in kleine stappen wel duidelijk steeds verder stabiliseert, tot rust komt en helpende routines weer oppakt.(…)
Tijdens een evaluatie met Leystromen in juni 2023, waarin klachten vanuit de bovenbuurman zijn besproken, is Meneer aangetroffen in een rand-psychotisch beeld en bijpassend gedrag.(…)
is begeleiding van Meneer in contact gegaan met de bovenbuurman(…)
Daarnaast worden sinds 11 December 2023 vanuit [zorgorganisatie] 2 zorgbeveiligers ingezet tbv warme zorg met aandacht voor zijn angsten voor Meneer. Voor de bovenbuurman bieden zij als extra service, voor zijn gevoel van veiligheid, op werkdagen zowel in de ochtend als de middag begeleiding van en naar zijn voordeur. Dit verloopt alle keren rustig. Meneer is inmiddels gestabiliseerd en er is al enige tijd geen aanleiding tot zorgbeveiliging meer voor Meneer zelf. Deze wordt nu alleen nog ingezet voor gevoel van veiligheid van de bovenbuurman, dit zal op niet al te lange termijn vanuit [zorgorganisatie] gestopt worden(is per 19 februari 2024 gestopt, toevoeging door de kantonrechter)
.(…)
In vergelijking met zijn voorgeschiedenis zijn Meneer zelf en ondergetekenden tevreden over het resultaat van de afgelopen 10 jaar.(…)
Een uithuiszetting is in onze ogen onwenselijk en gaat niet samen met de ondersteuning en bescherming die Meneer nodig heeft en waar hij volgens zijn indicatie ook aanspraak op kan maken.(…)”
Ondergetekenden hebben Meneer vanuit zijn verstandelijke en sociale beperkingen (Totaal IQ 58) en Bipolaire I stoornis, impulscontroleproblematiek in combinatie met middelengebruik leren kennen als een sociaal kwetsbare burger die in zijn leven meerdere opnames heeft gekend waarin hij hevig ontregeld en ook suïcidaal was en vanuit herhaalde psychoses steeds kwetsbaarder is geworden. Tijdens de klinische behandeling (2016) is Meneer ingesteld op o.a. depotmedicatie waarop hij goed stabiel is geworden.(…)
Inmiddels woont Meneer ook al geruime tijd in [plaats 2] , dichter bij zijn ouders en familie. In de loop van 2023 zien we, onder invloed van diverse gebeurtenissen in zijn leven, zijn beperkte coping bij stress scherper aftekenen en ontregeling vanuit het Bipolaire beeld toenemen. Begeleiding wordt opgeschaald(…)
Stabilisatie vraagt tijd en gaat met vallen en opstaan. Al met al een bewogen jaar, waarin Meneer in kleine stappen wel duidelijk steeds verder stabiliseert, tot rust komt en helpende routines weer oppakt.(…)
Tijdens een evaluatie met Leystromen in juni 2023, waarin klachten vanuit de bovenbuurman zijn besproken, is Meneer aangetroffen in een rand-psychotisch beeld en bijpassend gedrag.(…)
is begeleiding van Meneer in contact gegaan met de bovenbuurman(…)
Daarnaast worden sinds 11 December 2023 vanuit [zorgorganisatie] 2 zorgbeveiligers ingezet tbv warme zorg met aandacht voor zijn angsten voor Meneer. Voor de bovenbuurman bieden zij als extra service, voor zijn gevoel van veiligheid, op werkdagen zowel in de ochtend als de middag begeleiding van en naar zijn voordeur. Dit verloopt alle keren rustig. Meneer is inmiddels gestabiliseerd en er is al enige tijd geen aanleiding tot zorgbeveiliging meer voor Meneer zelf. Deze wordt nu alleen nog ingezet voor gevoel van veiligheid van de bovenbuurman, dit zal op niet al te lange termijn vanuit [zorgorganisatie] gestopt worden(is per 19 februari 2024 gestopt, toevoeging door de kantonrechter)
.(…)
In vergelijking met zijn voorgeschiedenis zijn Meneer zelf en ondergetekenden tevreden over het resultaat van de afgelopen 10 jaar.(…)
Een uithuiszetting is in onze ogen onwenselijk en gaat niet samen met de ondersteuning en bescherming die Meneer nodig heeft en waar hij volgens zijn indicatie ook aanspraak op kan maken.(…)”
3.10.
In een brief van 5 december 2023 heeft Leystromen [rechthebbende] tevergeefs in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Op verzoek van de begeleidster van [rechthebbende] is deze brief alleen naar de gemachtigde van [gedaagde] gestuurd. Tot slot is [rechthebbende] in overleg met zijn begeleiders en de gemachtigde van [gedaagde] niet zelf op de mondelinge behandeling verschenen, maar alleen de gemachtigde van [gedaagde] .
4.Het geschil
4.1.
Leystromen vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats 2] .
4.2.
Leystromen legt samengevat aan de vordering ten grondslag dat de door [rechthebbende] gepleegde mishandeling en veroorzaakte (geluids)overlast een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst – en daarop vooruitlopend de ontruiming van het gehuurde – vergt en rechtvaardigt.
4.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van Leystromen. [gedaagde] betwist dat de gestelde mishandeling en overlast – mede in het licht van de te verrichten belangenafweging – tot toewijzing van de vordering dient te leiden.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
In deze procedure moet de kantonrechter beoordelen of Leystromen een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming en of aannemelijk is dat de vordering van Leystromen tot ontbinding in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de in dit kort geding gevorderde ontruiming.
5.2.
Bij de beoordeling van de aannemelijkheid dat de vordering van Leystromen tot ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure toegewezen zal worden, stelt de kantonrechter het volgende voorop.
5.3.
Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer (HR 10 augustus 1992, NJ 1992/715). Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, NJ 1985/232 en Gerechtshof 's-Hertogenbosch 28 september 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR7499).
5.4.
Leystromen legt aan haar ontruimingsvordering ten grondslag dat [rechthebbende] (geluids)overlast veroorzaakt, dreigementen uit en met name dat [rechthebbende] uitvoering heeft gegeven aan zijn dreigementen door zijn bovenbuurman [naam 1] (die ook huurder is van Leystromen) op 18 november 2023 in de centrale hal van het wooncomplex op te wachten en te mishandelen. Een en ander wordt niet (gemotiveerd) betwist door [gedaagde] , maar [gedaagde] voert wel aan dat er volgens haar geen sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat in een bodenprocedure zal worden gekomen tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bovendien voert [gedaagde] aan dat bijzondere omstandigheden aan de zijde van [rechthebbende] meebrengen dat een ontruiming hem op dit moment onevenredig zou raken.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat het zeer aannemelijk is dat een ontbindingsvordering in een bodemprocedure toewijsbaar is. Een mishandeling is in zijn algemeenheid al een ernstig feit, maar in dit geval geldt dat temeer nu [rechthebbende] [naam 1] blijkens de politierapportage bewust heeft opgewacht om hem vervolgens te mishandelen met diverse verwondingen als gevolg. Het is begrijpelijk dat hierdoor bij [naam 1] een gevoel van angst en onveiligheid is ontstaan. [rechthebbende] heeft hiermee in strijd gehandeld met de verplichting om zich als goed huurder te gedragen en om aan omwonenden geen overlast en hinder te veroorzaken. Dit levert naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter zonder meer een voldoende ernstige tekortkoming op om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Weliswaar spelen er aan de zijde van [rechthebbende] bijzondere omstandigheden (zoals zijn verstandelijke en sociale beperkingen en zijn psychische problemen) en heeft [rechthebbende] een groot belang bij behoud van de woning (bijvoorbeeld wegens de bescherming en ondersteuning die [rechthebbende] nodig heeft), maar dat weegt in dit geval niet op tegen de belangen van de omwonenden om onder meer hun gevoel van veiligheid in en rond hun eigen woning weer terug te krijgen.
5.6.
Uit het voorgaande volgt dat Leystromen ook een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. Het gaat immers om een mishandeling en overlastgevend gedrag waardoor de omwonenden van [rechthebbende] (ook huurders van Leystromen) zich niet meer veilig voelen in hun eigen woning. Daarom is de gevorderde ontruiming toewijsbaar. Voormelde feiten en omstandigheden brengen naar het oordeel van de kantonrechter verder mee dat de vordering om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren ook toewijsbaar is.
5.7.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Leystromen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.214,97
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Leystromen zijn, en de sleutels af te geven aan Leystromen,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.214,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2024.