Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/191
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2022 onder andere de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 150.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft op 27 januari 2024 gereageerd op het verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar [taxateur] deelgenomen. Gemachtigde van belanghebbende was - met voorafgaand bericht - niet aanwezig.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een apart verhuurd kantoorgedeelte van de bedrijfshal [adres 2] . De bedrijfshal is gelegen op [industrieterrein] in [plaats] . Het object betreft een ruimte (bouwjaar 1999) met op de begane grond een kantoor met een oppervlakte van 150 m² en op de eerste verdieping een kantoor met een oppervlakte van 105 m².
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4.1.
In de uitspraak op bezwaar is tevens op het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 3] te [plaats] beslist. Belanghebbende heeft hiertegen geen gronden aangevoerd, dus de waarde van deze onroerende zaak blijft buiten beschouwing.
4.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 105.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 150.000
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
6. De heffingsambtenaar stelt dat het nadere stuk van belanghebbende van 27 januari 2024 tardief moet worden verklaard. De rechtbank is van oordeel dat dit stuk dient te worden gezien als een schriftelijke weergave van hetgeen belanghebbende bij wel ter zitting verschijnen, mondeling zou hebben kunnen uitspreken. Om die reden is het stuk van 27 januari 2024 niet tardief.
Formeel: artikel 40 Wet Pro WOZ
7. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de onderbouwing van de kapitalisatiefactor niet heeft verstrekt, terwijl daar wel om is verzocht. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat bij het vaststellen van de waarde van de woning geen kapitalisatiefactor is gebruikt.
7.1.
De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar stelt. In het taxatieverslag dat ten grondslag ligt aan de waardevaststelling staat immers geen kapitalisatiefactor vermeld. Van een schending door de heffingsambtenaar van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is daarom geen sprake.
Toetsingskader van de rechtbank
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
8.1.
De waarde van het object is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van bedrijfspanden die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan het bedrijfspand. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
9. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 1 mei 2023 door [taxateur] over het object is opgemaakt.
9.1.
In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 150.000 vermeld naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens ten grondslag gelegd van de referentieobjecten [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] .
Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten
10. Anders dan belanghebbende in zijn stuk van 27 januari 2024 stelt, is de rechtbank van oordeel dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, gelet onder meer op de ligging op hetzelfde industrieterrein. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met het verschil in oppervlakte. Daarbij stelt de rechtbank vast dat de gebruikte gegevens in het taxatierapport van de heffingsambtenaar meer bewijskracht hebben dan de gevraagde huurprijs van het object zelf.
Verschillen tussen de referentieobjecten en het object
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het object. Aan de ruimtes zijn afzonderlijke waarden toegekend. Voor de oppervlakte van de kantoorruimte is gebruik gemaakt van een lager dan de gemiddelde m²-prijs van de referentieobjecten. Het transactiecijfer van de referentieobjecten is gedeeld door de oppervlakte, waaruit een betaalde m²-prijs volgt. Daarbij is voor alle objecten eenzelfde weging toegekend aan de afzonderlijke ruimtes op de begane grond (voor kantoorruimte is dit 150%) en afwaardering van 50% van de ruimtes op de eerste verdieping.
11.1.
Belanghebbende stelt dat de perceelgrootte van het object van geen enkele onderbouwing is voorzien. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de perceelgrootte niet is aangeleverd. Daarbij kan belanghebbende zien dat alle objecten beschikken over een kleine perceeloppervlakte. Om die reden is het perceel in de berekening niet opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar deze beroepsgrond voldoende heeft weersproken.
11.2.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
12. Belanghebbende doet een beroep op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
12.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 8 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 6 maart 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
13.1.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank;
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 6 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen (https://mijn.rechtspraak.nl/keuze)” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen (https://mijn.rechtspraak.nl/keuze)” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.