Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/408499 / HA ZA 23-210
Vonnis van 10 januari 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. E. Koekoek te Barneveld,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [plaats 2] ,
2.
NAL HOLDING B.V.,
2.
NAL HOLDING B.V.,
te Zevenbergen ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] en NAL ,
advocaat: mr. A.J.C.L. Pals-Rubbens te Etten-Leur.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 juli 2023;
- de door [gedaagde sub 1] en NAL toegezonden aanvullende producties 6 en 7;
- de door [eiser] ter zitting overgelegde producties 17, 18 en 19;
- de mondelinge behandeling van 14 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de door partijen overgelegde spreekaantekeningen
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een pand gelegen aan de [adres] te [plaats 3] (hierna: het pand). In het najaar van 2022 heeft [eiser] het pand te koop aangeboden via zijn vennootschap Ocean Real Estate BV (hierna: Ocean).
2.2.
[gedaagde sub 1] is bestuurder van NAL. In december 2022 heeft [gedaagde sub 1] namens NAL zijn interesse in het pand kenbaar gemaakt. Op 10 januari 2023 heeft NAL per e-mail aan dhr. [naam] (een medewerker van Ocean, hierna aangeduid als [naam] ) een bod uitgebracht op het pand. In de e-mail staat onder meer:
‘Graag wil ik een bod uitbrengen op het [pand]. Het bod bedraagt 1.450.000 EU
Dit zal zijn onder voorbehoud van financiering, bouwkundig keuring en bezichtiging aan het pand.’
2.3.
Op 18 januari 2023 is er contact geweest tussen Ocean en NAL en is namens [eiser] een tegenvoorstel gedaan. Op 26 januari 2023 is er telefonisch contact geweest tussen [gedaagde sub 1] en [naam] . Naar aanleiding van dit gesprek heeft [gedaagde sub 1] op 26 januari 2023 om 09:20 uur gemaild:
‘Zoals zojuist besproken aan de telefoon:
Graag wil ik wel verder met het project, maar helaas (voor ons beiden) is 1 februari niet haalbaar. Daarom wil ik graag het volgende voorstel doen:
Aankoop 1.500.000
Overdrachtsdatum 01-04-2023 (of zoveel eerder als mogelijk is)
Financieringsvoorbehoud voor het volledige bedrag. Uiteraard ook nog even alles onder voorbehoud van bezichtiging en eventuele keuring’
2.4.
In reactie op het telefoongesprek en voornoemde e-mail reageert [naam] als volgt op 26 januari 2023 om 11:52 uur:
‘Beste [gedaagde sub 1] ,
Dank je wel voor het gesprek zojuist.
Om het voorstel volledig te maken hebben we de volgende onderdelen besproken:
* Betreffende: [adres] te [plaats 3] ( [plaats 3] [postcode] )
* Kopende partij is NAL Holding B.V.
* Aankoopprijs is € 1.500.000,- KK
* Onder voorbehoud van (i) financiering en (ii) bezichtiging/inspectie met aannemer
* Bovenstaande voorbehouden vervallen per 10 februari 2023 c.q. is de koop onvoorwaardelijk geworden.
* Waarna 10% waarborgsom wordt gestort binnen 3 werkdagen.
* Overdrachtsdatum 1 April 2023
* Notariskeuze ligt bij NAL Holding .
Zou je bovenstaande s.v.p. uiterlijk vandaag 17:00 uur naar mij kunnen bevestigen met een akkoord op deze mail?’
2.5.
Op 26 januari 2023 om 19:12 uur stuurt [gedaagde sub 1] aan [naam] :
‘Oh sorry [naam] .
Bij deze akkoord, ging daar al vanuit.’
2.6.
Op 11 februari 2023 mailt [naam] aan [gedaagde sub 1] :
‘Nu de ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt, zal ik de gemaakt afspraken verder uitwerken in een koopovereenkomst. (…)’
2.7.
Eveneens op 11 februari 2023 mailt [gedaagde sub 1] aan [naam] :
‘
Goedemorgen [naam] ,
Goedemorgen [naam] ,
Helaas moet ik mededelen dat ik niet verder kan met deze casus.
Ik krijg de casus er niet doorheen bij de financiers.
Excuus voor het ongemak en veel succes met de ontwikkeling.’
3.Het geschil en de beslissing in het kort
Standpunt van [eiser]
3.1.
[eiser] vordert - samengevat -:
I. veroordeling van NAL tot nakoming van de koopovereenkomsten tot het verrichten van alle handelingen (waaronder betaling van de koopprijs) die noodzakelijk zijn voor levering van de onroerende zaak door [eiser] aan NAL, op straffe van een dwangsom;
II. een verklaring voor recht dat [gedaagde sub 1] persoonlijk aansprakelijk is voor de schade van [eiser] als gevolg van het niet (tijdig) nakomen van de koopovereenkomst door NAL;
III. hoofdelijke veroordeling van NAL en [gedaagde sub 1] tot betaling van de wettelijke handelsrente over de waarborgsom van € 150.000 vanaf 16 februari 2023;
IV. veroordeling van NAL en [gedaagde sub 1] tot betaling van beslagkosten, de buitengerechtelijke kosten van € 1.812,33 en de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat tussen hem en NAL een koopovereenkomst tot stand is gekomen. NAL heeft niet tijdig een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden, waardoor de overeenkomst definitief en onvoorwaardelijk is geworden. Die moet dus alsnog worden nagekomen.
[eiser] vindt dat [gedaagde sub 1] als bestuurder van NAL persoonlijk aansprakelijk is voor de schade door de (te late) nakoming, omdat hij NAL te lichtvaardig heeft gebonden en zeer onzorgvuldig heeft gehandeld.
Standpunt van [gedaagde sub 1] en NAL
3.3.
[gedaagde sub 1] en NAL voeren verweer. Zij betwisten dat een definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen; er was namelijk slechts een intentie om een overeenkomst te sluiten en er waren opschortende voorwaarden, waaronder het verkrijgen van financiering, die niet zijn vervuld. NAL dacht bovendien dat zij twee volle werkweken de tijd zou hebben om een beroep op de voorwaarden te doen en zij is binnen die termijn gebleven.
Een dwangsom is nutteloos omdat NAL de overeenkomst niet kan nakomen. Er is volgens NAL en [gedaagde sub 1] sprake van misbruik van recht omdat [eiser] het pand ook aan een ander kan verkopen. [gedaagde sub 1] betwist dat hij persoonlijk aansprakelijk te houden is.
Wat beslist de rechtbank?
3.4.
De rechtbank wijst de vordering tot nakoming van de koopovereenkomst toe. Er is namelijk een overeenkomst tot stand gekomen en de voorwaarden die partijen hebben afgesproken zijn geen opschortende maar ontbindende voorwaarden. Deze zijn niet tijdig ingeroepen. NAL moet een dwangsom betalen als zij niet voldoet aan de veroordeling tot nakoming. [gedaagde sub 1] is als bestuurder niet aansprakelijk voor het niet (tijdige) nakomen van de koopovereenkomst omdat hem persoonlijk van de niet-nakoming door NAL geen voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt.
3.5.
Hierna licht de rechtbank toe hoe zij tot deze beslissing komt.
4.De beoordeling
Overeenkomst en voorwaarden
4.1.
Partijen verschillen erover van mening of al een overeenkomst tot stand was gekomen en of de voorwaarden die zij hebben afgesproken gekwalificeerd moeten worden als ontbindende voorwaarden of opschortende voorwaarden.
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is op 26 januari 2023 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen. Er was namelijk overeenstemming over wat [eiser] een NAL zou verkopen (het pand), voor welke prijs (€ 1.500.000 kosten koper) en de overdrachtsdatum. Daarmee was de overeenkomst met de wederzijdse verbintenissen voldoende bepaald. Dat het vervolgens de bedoeling van beide partijen was om alles in een schriftelijke overeenkomst of akte vast te leggen, maakt niet dat waar zij het al over eens waren, geen overeenkomst is.
4.3.
De vraag of de voorwaarden die partijen hebben afgesproken moeten worden gekwalificeerd als opschortende of ontbindende voorwaarden, is een kwestie van uitleg. [eiser] vindt dat het ontbindende voorwaarden zijn. Hij wijst naar het e-mailbericht namens [eiser] van 26 januari 2023, waarin staat dat de voorbehouden vervallen per 10 februari 2023 en dat dan de koop onvoorwaardelijk is geworden, en het akkoord van NAL hierop. [gedaagde sub 1] en NAL vinden dat het opschortende voorwaarden zijn omdat uit het voorafgaande telefoongesprek duidelijk bleek dat de vervulling van de voorwaarden voor NAL belangrijk was, zodanig dat zonder vervulling NAL niet gebonden wilde zijn. Naar het oordeel van de rechtbank duidt de formulering van de voorwaarden in het e-mailbericht van 26 januari 2023 erop dat ontbindende voorwaarden zijn afgesproken. Er staat namelijk in dat de voorbehouden vervallen op een bepaalde datum en dat dan de koop onvoorwaardelijk is geworden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 1] verklaard dat tijdens het telefoongesprek niet is besproken of het ontbindende of opschortende voorwaarden zouden zijn. Hij is vervolgens wel akkoord gegaan met de wijze waarop de voorwaarden in het e-mailbericht van 26 januari 2023 waren geformuleerd. [eiser] mocht er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat ontbindende voorwaarden waren afgesproken.
Geen tijdig beroep op voorwaarden
4.4.
Partijen hebben afgesproken dat de voorwaarden zouden vervallen per 10 februari 2023 en dat dan de koop onvoorwaardelijk zou zijn. NAL heeft pas op 11 februari 2023 een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dat is te laat.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van NAL dat zij dacht nog op tijd te zijn omdat zij uitging van twee volle werkweken. Uit het e-mailbericht van 26 januari 2023, waarmee NAL akkoord is gegaan, blijkt immers duidelijk dat de termijn tot 10 februari 2023 liep. Bovendien heeft NAL gesteld dat zij op 26 februari 2023 aan de telefoon heeft gevraagd om twee weken. Die waren op 11 februari 2023 ook al verstreken.
Geen misbruik van recht
4.5.
NAL en [gedaagde sub 1] voeren aan dat [eiser] misbruik maakt van recht door nakoming te vorderen en dat de vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [eiser] kan het pand namelijk ook aan een ander verkopen of zelf gaan ontwikkelen en dan lijdt hij geen schade. De rechtbank verwerpt dit verweer. Het uitgangspunt is dat een overeenkomst moet worden nagekomen. [eiser] heeft hierbij ook belang. De omstandigheid dat toewijzing van de vorderingen grote (financiële) consequenties zal hebben voor NAL en [gedaagde sub 1] , is in de eerste plaats een gevolg van het feit dat NAL een koopovereenkomst met een groot financieel belang is aangegaan. Dat is dan ook geen reden om [eiser] nakoming te ontzeggen.
Vordering tot nakoming toewijsbaar
4.6.
De tussenconclusie luidt dat tussen [eiser] en NAL een koopovereenkomst tot stand is gekomen, die niet is ontbonden aangezien NAL niet tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. De vordering tot veroordeling van NAL tot nakoming zal worden toegewezen.
Dwangsom toewijsbaar
4.7.
NAL en [gedaagde sub 1] voeren verweer tegen de gevorderde dwangsom. De rechtbank verwerpt het verweer dat oplegging van de dwangsom nutteloos is omdat NAL toch niet kan nakomen. NAL heeft haar stelling dat zij niet kan nakomen namelijk niet onderbouwd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft NAL verklaard dat zij enkel aan haar vaste financier heeft gevraagd om de aankoop te financieren en dat zij niet ergens anders een financieringsaanvraag heeft gedaan. Onbetwist heeft [eiser] gesteld dat hij verschillende voorstellen aan NAL heeft gedaan om er uit te komen, waaronder een lagere verkoopprijs, latere betaling of financiering door [eiser] van een gedeelte van de koopsom, maar dat NAL daaraan niet wilde meewerken.
Een dwangsom is bedoeld als prikkel tot nakoming. Een dergelijke prikkel is zinloos als het absoluut onmogelijk is om na te komen. Gelet op het voorgaande is echter niet komen vast te staan dat het voor NAL onmogelijk is om financiering te verkrijgen en alsnog na te komen.
4.8.
Aan de veroordeling tot nakoming zal daarom een dwangsom worden verbonden. Anders dan NAL en [gedaagde sub 1] betogen, is daarbij geen sprake van strijd met artikel 611a lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), waarin is bepaald dat een dwangsom niet kan worden opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom. Die bepaling is geschreven voor gevallen waarin voldoening aan de hoofdveroordeling door middel van rechtstreekse executie kan worden verkregen, en dat is met de gevorderde nakoming waaronder medewerking aan de levering niet het geval [1] . De dwangsom zal echter wel worden beperkt tot € 1.500 per dag en gemaximeerd tot € 150.000. De termijn waarbinnen aan de veroordeling moet worden voldaan, zal worden bepaald op 30 dagen.
Geen persoonlijke aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] als bestuurder
4.9.
[eiser] wil dat [gedaagde sub 1] , naast NAL, als bestuurder van NAL persoonlijk aansprakelijk is voor de schade die [eiser] lijdt door de niet (tijdige) nakoming door NAL. Hij verwijt [gedaagde sub 1] dat hij als bestuurder namens NAL een omvangrijke koopverplichting is aangegaan terwijl NAL feitelijk een lege vennootschap was en de ontbindende voorwaarden niet tijdig heeft ingeroepen.
Voor persoonlijke aansprakelijkheid van een bestuurder, naast de aansprakelijkheid van de vennootschap vanwege het niet nakomen van haar verplichtingen, is pas plaats als de bestuurder jegens de derde onrechtmatig handelt en hem daarvan persoonlijk een voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt. Er geldt daarmee een hoge drempel voor aansprakelijkheid van de bestuurder. Naar het oordeel van de rechtbank wordt die hoge drempel niet gehaald. Bij het aangaan van de koopverplichting was voor zowel [eiser] als voor NAL en [gedaagde sub 1] duidelijk dat financiering noodzakelijk was, daar was immers ook een ontbindende voorwaarde voor afgesproken. Het desondanks aangaan van de verplichting, onder die ontbindende voorwaarde van financiering is niet ongebruikelijk en niet onrechtmatig. Het enige verwijt dat [gedaagde sub 1] als handelend bestuurder van NAL kan worden gemaakt, is dat hij net te laat een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dat enkele verwijt is onvoldoende om hem persoonlijk aansprakelijk te achten. De gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen.
Afwijzing gevorderde rente over waarborgsom
4.10.
[eiser] vordert betaling van de rente over de waarborgsom die door NAL niet is gestort. Deze vordering wijst de rechtbank af. Partijen zijn weliswaar overeengekomen dat NAL binnen 3 werkdagen nadat de koop onvoorwaardelijk was geworden een waarborgsom zou storten en NAL heeft aan die verplichting niet voldaan. Maar [eiser] heeft nagelaten te stellen op welke grond hij recht zou hebben gehad op de rente over die waarborgsom indien die wel zou zijn gestort en daarmee dus ook op welke grond hij voor het mislopen van die rente nu een vordering heeft.
Buitengerechtelijke kosten
4.11.
NAL en [gedaagde sub 1] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten, zowel ten aanzien van de uitgevoerde werkzaamheden, als tegen de stelling dat de kosten door [eiser] zouden zijn gedragen. [eiser] heeft hier niet meer op gereageerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] dan ook onvoldoende onderbouwd dat hij daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt en dat dat de kosten waarvan hij vergoeding vordert, zijn aan te merken als buitengerechtelijke kosten. De vordering zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
Beslagkosten
4.12.
[eiser] vordert [gedaagde sub 1] en NAL te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar voor zover het beslagen betreft die zijn gelegd ten laste van NAL. Die beslagkosten worden vastgesteld op:
- deurwaardersexploten
€
727,23
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
4.247,00
(1 punt × € 4.247,00)
Totaal
€
5.288,23
De kosten voor beslagen die zijn gelegd ten laste van [gedaagde sub 1] zullen worden afgewezen.
Proceskosten
4.13.
NAL is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,86
- griffierecht
€
1.963,00
- salaris advocaat
-nakosten
€
€
8.494,00
173,00
(2,00 punten × € 4.247,00)
(plus de verhoging als vermeld in de beslissing)
Totaal
€
10.759,86
4.14.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt in het geschil met [gedaagde sub 1] . Hij zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde sub 1] , die worden vastgesteld op nihil.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt NAL tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst alsmede tot het verrichten van al die handelingen (waaronder de betaling van de koopprijs van € 1.500,000,00 k.k.) die noodzakelijk zijn ten behoeve van de levering van de onroerende zaak door [eiser] aan NAL, binnen 30 dagen na de datum van dit vonnis,
5.2.
veroordeelt NAL om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 150.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt NAL in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 5.288,23,
5.4.
veroordeelt NAL in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 10.759,86,
5.5.
veroordeelt NAL tot betaling aan [eiser] van een extra bedrag van € 90,00 aan nasalaris advocaat en de kosten van betekening van dit vonnis als NAL niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
5.6.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde sub 1] , vastgesteld op nihil,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2024.