Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/1544 en 22/1545
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 maart 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] , gevestigd te [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, gemeente Oosterhout,de heffingsambtenaar,
en
de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 februari 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2021 de waarde van de onroerende zaak ‘ [het tenniscomplex] ’ te [plaats] (het tenniscomplex) op 1 januari 2020 (de waarde-peildatum) vastgesteld op € 136.000. Tegelijk met deze waarde-vaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen OZB (eigenaren- en gebruikersdeel) van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslagen OZB-E en OZB-G). Op hetzelfde aanslagbiljet is een aanslag watersysteemheffing van het waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2021 vastgesteld.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2021 de waarde van de onroerende zaak ‘ [het clubhuis] ’ te [plaats] (het clubhuis) op 1 januari 2020 (de waarde-peildatum) vastgesteld op € 348.000. Tegelijk met deze waarde-vaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de OZB (gebruikersdeel) van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB-G). [1]
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde-beschikking voor het tenniscomplex [2] ongegrond verklaard. Het tegen deze beschikkingen ingestelde beroep is geregistreerd onder het zaaknummer 22/1545.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde-beschikking voor het clubhuis [3] gegrond verklaard, de waarde verlaagd naar € 326.000 en de aanslag OZB-G dienovereenkomstig verminderd. Daarbij is ook een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 538 en is een vergoeding toegekend voor de kosten van een taxatierapport tot een bedrag van € 411,40. Het tegen deze beschikkingen ingestelde beroep is geregistreerd onder het zaaknummer 22/1544.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met één gezamenlijk verweerschrift.
1.7.
De rechtbank heeft de beroepen op 14 december 2023 op zitting besproken. Daarbij zijn de zaken gelijktijdig maar niet gevoegd behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] , verbonden aan [b.v.] (via videoverbinding) en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur 1] (beiden in persoon aanwezig).
Feiten
2.
2.1.
Belanghebbende is gebruiker en tevens eigenaar van het tenniscomplex. Het object bestond ten tijde van de waardepeildatum uit 7 smashcourt tennisbanen, 1 klein smashcourt tennisbaan, alles met bijbehorend hekwerk en 14 lichtmasten. [4]
2.2.
Belanghebbende is gebruiker van het clubhuis. De gemeente is eigenaar van het object. Het object bestaat uit een opslag-/magazijnruimte, twee kantines en een was-/kleedruimte. Het perceel is in totaal 1.815 m2 groot.
Beoordeling door de rechtbank
3.
3.1.
De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de eigenaar van het clubhuis als derde partij te betrekken in dit geding.
3.2.
De rechtbank beoordeelt of de waardes van het tenniscomplex en het clubhuis niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Cijfermatig uitgedrukt nemen partijen de volgende standpunten in:
Tenniscomplex
Clubhuis
Belanghebbende
€ 111.000
€ 262.000
Heffingsambtenaar
€ 136.000
€ 326.000
3.3.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen (een) aanslag(en) OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslagen OZB zijn ook geen zelfstandige gronden aangevoerd. De genoemde bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing betreffende het tenniscomplex. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteem- heffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beide beroepen van belanghebbende en zijn de waardes van de beide objecten te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.5.
De heffingsambtenaar heeft de waarde-vaststellingen gebaseerd op de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Dit is overeenkomstig de daarvoor geldende regelgeving. Immers, op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Dit is tussen partijen ook niet in geschil.
3.6.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken – voor zover hier van belang – wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
3.7.
De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht, de beroepsgronden.
3.8.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.9.
De heffingsambtenaar heeft van de mogelijkheid om de vastgestelde waardes in beroep opnieuw te onderbouwen gebruik gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in beroep twee afzonderlijke taxatierapporten ten grondslag gelegd die op 25 mei 2022 door [taxateur 1] zijn opgemaakt. Ten behoeve van beide rapporten is op 24 mei 2022 een bezoek gebracht aan het adres van de tennisvereniging en is gesproken met twee afgevaardigden van belanghebbende.
3.10.
In het taxatierapport van het tenniscomplex is beschreven met welke rekengrootheden is gewerkt ter invulling van de toepassing van de methode van gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarbij is woordelijk beschreven:
- dat als uitgangspunt is genomen de Taxatiewijzer Sport;
- dat voor de restwaardes de bandbreedte van de Taxatiewijzer is gehanteerd;
- dat geen correctie functionele veroudering is toegepast;
- dat geen levensduurverlenging is toegepast;
- dat voor de grondwaarde van een vaste prijs per vierkante meter is uitgegaan.
3.11.
In het taxatierapport van het clubhuis is eveneens beschreven met welke rekengrootheden is gewerkt ter invulling van de toepassing van de methode van gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarbij is woordelijk beschreven:
- dat als uitgangspunt is genomen de Taxatiewijzer Sport;
- dat voor de restwaardes de bandbreedte van de Taxatiewijzer is gehanteerd;
- dat ter validatie van de Taxatiewijzer een drietal verkooptransacties van crematoria is onderzocht;
- dat een correctie functionele veroudering is toegepast van 5% voor belemmering in het gebruik;
- dat een correctie excessieve gebruikskosten van 5% is toegepast;
- dat geen levensduurverlenging is toegepast;
- dat voor de grondwaarde van een vaste prijs per vierkante meter is uitgegaan.
3.12.
Om te komen tot een cijfermatige uitwerking van het bovengenoemde verwijst de heffingsambtenaar naar de bijlage bij elk van de taxatierapporten, bestaande uit een cijfermatig overzicht.
3.13.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting door belanghebbende, de door hem verdedigde waardes niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt daarbij voorop dat dit oordeel niet inhoudt dat de taxateur op onjuiste gronden een uitlating heeft gedaan over de waardes van het clubhuis en/of het tenniscomplex. De rechtbank stoelt dit oordeel op de omstandigheid dat de heffingsambtenaar als procesvertegenwoordiger is tekortgeschoten in het vertalen van de taxatie-technische beoordeling door zijn deskundige (de taxateur) naar een fiscaal-juridisch betoog dat aansluit bij het wettelijk kader dat hiervoor is uiteengezet. De cijferoverzichten van de taxateur bevatten een veelheid aan afkortingen, waarvan geen toelichting is opgenomen. Er is geen link te maken tussen deze afkortingen en de woordelijke beschrijvingen in het taxatierapport. Door het ontbreken van een onderscheid tussen ruwbouw, afbouw en installaties kan evenmin de relatie met de taxatiewijzer worden gemaakt. In het verweerschrift heeft de rechtbank een dergelijke toelichting niet aangetroffen. Op de waardebeschikkingen, in het woordelijke gedeelte van de taxatierapporten en in het verweerschrift wordt bovendien gesproken over ‘toestandsdatum’ als verbijzondering van de berekening van de waarde per de waardepeildatum. Die informatie komt juist niet terug in het cijferoverzicht. Een vergelijking tussen de eerder ingenomen standpunten, maar ook met de standpunten van belanghebbende, is redelijkerwijs niet te maken.
3.14.
De rechtbank acht de stelling van de heffingsambtenaar aannemelijk voor zover betrekking hebbend op de hoeveelheid beschikbare transacties (namelijk zeer weinig). Dat is echter geen omstandigheid die het belang van bovengenoemde constatering doet afnemen. Dit deel overziend is voor de rechtbank niet aannemelijk geworden dat de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
3.15.
Gelet op het voorgaande is de heffingsambtenaar voor beide objecten niet in zijn bewijstaak geslaagd.
De onderbouwing van de gestelde waarde door belanghebbende
3.16.
Omdat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijstaak, zal de rechtbank beoordelen of belanghebbende haar stellingen omtrent de waardes aannemelijk heeft gemaakt.
3.17.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in beroep bepleit dat de waardes moeten worden verlaagd naar € 262.000 (clubhuis) en € 111.000 (tenniscomplex). De rechtbank merkt dit aan als de primaire stelling van belanghebbende.
3.18.
Belanghebbende heeft in beroep twee taxatierapporten overgelegd die op 21 september 2021 zijn opgemaakt door [taxateur 2] en [taxateur 3] , beiden verbonden aan [bedrijf] . In deze rapporten is zowel woordelijk als cijfermatig uitgewerkt tot welke waardes deze taxateurs komen. De rapporten concluderen tot een waarde van € 292.000 (clubhuis) respectievelijk € 114.000 (tenniscomplex). Er is geen vermelding van een bezoek aan de locatie van belanghebbende. De rechtbank merkt de bevindingen van de taxateur aan als subsidiaire stelling van belanghebbende.
3.19.
De rechtbank oordeelt dat belanghebbende onvoldoende bewijs heeft aangedragen om de primair verdedigde waardes aannemelijk te maken.
3.20.
Met betrekking tot het subsidiaire betoog merkt de rechtbank op dat voor de taxatierapporten van belanghebbende de aansluiting tussen de woordelijke beschrijvingen, de cijferoverzichten en (op onderdelen) kennelijk tot uitgangspunt genomen Taxatiewijzer redelijkerwijs wel te maken is. De rechtbank ziet echter aanleiding om niet integraal de taxatierapporten van belanghebbende te volgen. Ook hier verdient opmerking dat dit oordeel niet inhoudt dat de taxateur op onjuiste gronden een uitlating heeft gedaan over de waardes van het clubhuis en/of het tenniscomplex. Belangrijkste reden voor het niet-volgen is dat de taxateur van belanghebbende in de aanhef van zijn taxatierapport bepleit dat in de taxatierapporten onder “L. Toelichting op het advies” woordelijk de gemaakte keuzes toelicht maar daarbij geen eigenstandige onderbouwing voegt. De heffingsambtenaar neemt kennelijk het standpunt van de taxateur over dat de Taxatiewijzer niet als uitgangspunt kan worden genomen. Echter, vervolgens wordt op vier van de vijf cruciale onderdelen van de berekening de (op de Taxatiewijzer gebaseerde) woordelijk beschreven standpunten van de heffingsambtenaar gevolgd, te weten:
- De bruto vervangingswaarde;
- De levensduur (en de niet-verlenging daarvan);
- Functionele veroudering;
- Grondwaardes.
Het onderdeel waarop belanghebbende afwijkt is het percentage restwaarde. In het eerdergenoemde onderdeel “L. Toelichting op het advies” staat beschreven:
“Ondergetekenden kiezen voor een restwaarde op (deel)objectniveau ter hoogte van 5%.
3.21.
De onderbouwing van de heffingsambtenaar is reeds verworpen. Op belanghebbende rust dan de taak om de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken. De enkele woordelijke beschrijving dat is gekozen voor 5% is daarvoor onvoldoende. Daar komt bij dat in de rapporten staat beschreven dat is gewaardeerd naar waardepeildatum. Indien gelet op de door beide partijen bepleitte Covid-correctie van de toestandsdatum moet worden uitgegaan, moet dat ook uit de cijfermatige onderbouwing bij de beroepsgronden blijken. De rechtbank heeft een dergelijke aansluiting niet uit de stukken of het verhandelde ter zitting kunnen afleiden. Dit deel overziend is voor de rechtbank evenmin aannemelijk geworden dat de door belanghebbende bepleitte waarde juist is.
Vaststelling waardes van de objecten door de rechtbank
3.22.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waardes van de objecten aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. Een oordeel in goede justitie vereist geen woordelijke of cijfermatige onderbouwing. De rechtbank ziet wel aanleiding om te vermelden dat bij het maken van de schatting is uitgegaan van de toestandsdatum, dus inclusief een Covid-correctie, indachtig dat een dergelijke waarde moet worden teruggerekend naar de waardepeildatum.
3.23.
De rechtbank stelt de waarde per de waardepeildatum voor het clubhuis, oftewel zaaknummer 22/1544, in goede justitie vast op € 295.000.
3.24.
De rechtbank stelt de waarde per de waardepeildatum van het tenniscomplex, oftewel zaaknummer 22/1545, in goede justitie vast op € 125.000.
3.25.
Aan overige standpunten en verweren, al dan niet (meer) subsidiair, komt de rechtbank niet toe.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
4.
4.1.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.2.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank kent gelet op de samenhang tussen de dossiers, de gelijktijdige behandeling van zowel bezwaar- als beroepschrift éénmaal een vergoeding toe voor geleden immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het eerste bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 12 juli 2021 (zie ook onderdeel 1.4 hiervoor). Die datum merkt de rechtbank daarom aan als startdatum van de redelijke termijn. De rechtbank doet uitspraak op 7 maart 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond acht maanden.
4.3.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 (hetgeen hier ook het geval is) en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Het betoog van belanghebbende ter zitting maakt dat niet anders, omdat aan de betreffende jurisprudentie ofwel een ander feitencomplex ten grondslag ligt of een andere belastingsoort betreft.
4.4.
De bezwaarfase is geëindigd op 24 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond acht maanden geduurd en daarmee twee maanden te lang. Dit brengt mee dat 2/8e deel (€ 25) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 75) voor rekening van de Staat. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
4.5.
De toegekende vergoeding wordt bij helfte verdeeld over beide zaaknummers.
Conclusie en gevolgen
5.
5.1.
De beide beroepen zijn gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de in bezwaar gegeven beslissingen omtrent de waardes en de aanslagen OZB.
5.2.
Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Gelet op de samenhang tussen de dossiers en de gelijktijdige behandeling in bezwaar en beroep ziet de rechtbank aanleiding om één proceskostenveroordeling uit te spreken, waarvan de helft in elke zaak wordt toegekend. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. De kosten voor de bezwaarfase zijn reeds vergoed. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze kostenvergoeding te herzien. De kostenvergoeding ziet daarom op de proceshandelingen in beroep. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding voor de proceshandelingen bedraagt dan in totaal € 1.750, oftewel € 875 per zaaknummer.
5.3.
Belanghebbende heeft daarnaast gevraagd om vergoeding van de kosten van de taxatierapporten.
5.4.
Voor het taxatierapport met betrekking tot het clubhuis is reeds een vergoeding toegekend in de bezwaarfase, 5 uur maal € 82,28 inclusief omzetbelasting [5] , oftewel € 411,40. Tegen deze nevenbeslissing zijn geen gronden aangevoerd en de rechtbank ziet ook geen aanleiding om anders te oordelen. Deze deelbeslissing zal daarom worden bekrachtigd. De proceskostenveroordeling in de procedure met zaaknummer 22/1544 bedraagt dus € 875.
5.5.
Voor het taxatierapport met betrekking tot het tenniscomplex is 3 uur taxatietijd in rekening gebracht. De rechtbank ziet gelet op het verzoek van belanghebbende aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van € 246,84, oftewel 3 uur maal € 82,28 inclusief omzetbelasting. De proceskostenveroordeling in de procedure met zaaknummer 22/1545 bedraagt dus € 875 plus € 246,84, oftewel € 1.121,84.
5.6.
In de zaak met zaaknummer 22/1544 is éénmaal griffierecht geheven voor beide zaaknummers. De opdracht tot vergoeding van het griffierecht zal daarom in dit zaaknummer worden gegeven.
5.7.
Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [6]
Beslissing
Met betrekking tot zaaknummer 22/1544 (het clubhuis):
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de regels omtrent het clubhuis betreft, met uitzondering van de beslissing omtrent de kostenvergoeding;
- bekrachtigt de in bezwaar uitgesproken kostenvergoeding;
- vermindert de vastgestelde waarde van het clubhuis tot € 295.000 en vermindert de aanslag ‘onroerendezaakbelasting gebruiker’ dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 12,50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 37,50;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 875 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 365 aan griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden.
Met betrekking tot zaaknummer 22/1545 (het tenniscomplex):
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de regels omtrent het tenniscomplex betreft;
- vermindert de vastgestelde waarde van het tenniscomplex tot € 125.000 en vermindert de aanslagen ‘onroerendezaakbelasting eigenaar’ en ‘onroerendezaakbelasting gebruiker’ dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 12,50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 37,50;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.121,84 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr, griffier, op 7 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.